Familiehandel —  Særlige regler

Familiehandel af bolig. De særlige regler er reglen om, at der kan handles til henholdsvis 15 pct. under og 15 pct. over den senest kendte offentlige vurdering, før der udløses gaveafgift mellem parterne. Det er ligeledes inden for denne afgrænsning, skattemyndigheden skal godkende værdiansættelsen i forhold til beskatningsreglerne.

Familiehandel. Den personkreds, der er omfattet af +/- 15 pct.’s reglen, er de personer mellem hvem gaver udløser gaveafgiftspligt i modsætning til skattepligt. Skattepligt udløses ved gaver mellem personer uden for kredsen.

Afgiftspligtige gaver kan ydes til gaveyders børn og børnebørn, til forældre samt til svigerbørn. Endvidere kan reglen anvendes ved overdragelse af fast ejendom mellem ugifte samlevende, der har haft fælles bopæl de seneste to år. Der er yderligere en del situationer, hvor reglen kan anvendes, dog ikke mellem søskende, hvor der ved gave vil være skattepligt.

Se nedenfor om  Nye reglers effekt på forældrekøb og familiehandler fra 2019

Yderligere om familiehandler

Familiehandel af bolig. Ved en familiehandel forstås, at to parter i samme familie overdrager et aktiv fra den ene til den anden. Den typiske situation er salg af et hus eller en ejerlejlighed fra forældre til et barn. Der laves en købsaftale mellem parterne, der angiver vilkårene for overdragelsen, ligesom der udfærdiges digitalt skøde til tinglysning af overdragelsen.

I familiehandler kan ejendomme overdrages til en købesum svarende til den offentlige ejendomsværdi +/- 15 %. I mange tilfælde betyder det, at salg af huset med fordel sker til en lavere værdi end den faktiske værdi af huset, således at barnet ikke skal betale så meget for ejendommen.

Købesummen skal betales til sælger i forbindelse med overdragelsen. Ellers anses overdragelsen som en gave, der skal betales gaveafgift af. Det er muligt at berigtige købesummen – helt eller delvist – ved udstedelse af gældsbrev, hvori barnet erklærer at skylde sine forældre det nærmere angivne beløb.

Det typisk anvendte gældsbrev er det såkaldte rentefrie anfordringsgældsbrev. Det betyder, at der ikke skal betales renter af det skyldige beløb og heller ikke løbende afdrag. Men forældrene kan kræve gælden indfriet helt eller delvist på et hvilket som helst tidspunkt og uden varsel – altså på anfordringsvilkår. Mange forældre vælger hvert år at give barnet en gave på et så stort et beløb, som kan gives afgiftsfrit (i 2019 = kr. 65.700). Gaven ydes ved at nedskrive det skyldige beløb gældsbrevet.

Nye reglers effekt på forældrekøb og familiehandler fra 2019

Fordelagtige salgsvilkår

Sælger forældrene en forældrekøbslejlighed til barnet, der tidligere har været lejer, kan forældrekøbslejligheden (dog ikke andelsboliger) som udgangspunkt overdrages til plus/minus 15 procent af seneste ejendomsværdi. Det forudsætter imidlertid, at lejligheden er vurderet som fri lejlighed, det vil sige uden lejer.

Der tages som hovedregel udgangspunkt i den gældende ejendomsværdi, og disse vurderinger har været attraktive, men forventes med de kommende vurderinger at stige. Det giver anledning til at overveje, om overdragelse af eksisterende forældrekøbslejligheder skal overdrages til barnet. Hertil skal dog bemærkes, at de særlige regler, der omtaler 15-procentreglen, indeholder et forbehold om retlige ændringer, der måtte være indtruffet, og som seneste vurdering ikke tager højde for.

Er den seneste ejendomsværdi ikke udtryk for lejlighedens handelsværdi, er SKAT ikke bundet af vurderingen. Det vil typisk være tilfældet, hvis lejligheden er blevet udvidet med et areal på loftet eller sammenlagt delvist med en anden bolig eller lignende.

Og er forskellen mellem handelsværdien og den seneste vurdering iøjnefaldende, må rådet være at få lejligheden værdiansat af en lokal ejendomsmægler og indhente bindende svar fra SKAT om, at denne vurdering lægges til grund, således at man ikke bagefter skal have diskussion med SKAT.

En fornuftig pris

Seneste praksis synes fortsat at efterlade nogen tvivl om rækkevidden af 15-procentreglen selv ved overdragelse af lejligheden mellem forældre og barn. Reglen har været udsat for prøvelse i forskellige situationer, og hvor SKAT har haft held med at få slået fast, at de ikke er bundet af den seneste ejendomsværdi, hvis den væsentligt adskiller sig fra ejendommens reelle handelsværdi.

Barnet vil med relativt lave ejendomsværdier kunne overtage lejligheden til en fornuftig pris, og ved sit videresalg kunne afhænde lejligheden uden at skulle svare skat af avancen. Dog forudsat, at barnet reelt som ejer har taget lejligheden i brug for sig selv og sin husstand, og ikke blot efter kort tids ejerskab forsøger at videresælge lejligheden skattefrit.

 Læs mere på Boligejer.dk

Familiehandel af bolig.