Ejendomsmægleres berigtigelse af boligsalg og boligkøb – vær varsom med vilkårene og særskilte berigtigelsesaftaler

Berigtigelsen kan efter aftale ske ved købers rådgiver eller sælgers ejendomsmægler, men købers egen rådgiver skal kontrollere processen og varetage købers interesser.

Berigtigelse ved sælgers mægler er ikke i sig selv ulovligt. MEN udfordringen opstår, når en mægler forsøger at gøre deres indtjening afhængig af vilkårene for handlens berigtigelse og dette fremstilles som ikke-forhandleligt og samtidig anvendes til at forsøge at styre købers rådgivervalg eller kombineres med særskilte og høje berigtigelseshonorarer ud over det almindelige mæglersalær. Det er sådanne konstruktioner, der er problematiske og kan medføre unødvendige omkostninger for f.eks. en boligsælger.

Når mægleren både er sælgers repræsentant og vil styre og tjene ekstra på handlens berigtigelse

Vær varsom med standardvilkår

Der er særlig grund til at læse aftalegrundlaget kritisk, hvis berigtigelsen præsenteres som et ikke-forhandleligt standardvilkår, eller hvis køber samtidig oplever pres i forhold til valg af rådgiver. I sådanne situationer bør både køber og sælger få præciseret, hvad ydelsen omfatter, hvem der betaler, og hvilket ansvar der følger med.

Særskilte berigtigelsesaftaler bør vurderes konkret

Hvis der indgås en særskilt berigtigelsesaftale ved siden af det almindelige mæglersalær, bør aftalen vurderes selvstændigt. Parterne bør få skriftlig klarhed over, om ydelsen alene omfatter skøde, tinglysning og refusionsopgørelse, eller om der også leveres rådgivning og kontrol af øvrige forhold.

Før en særskilt berigtigelsesaftale accepteres, bør pris, indhold og ansvar sammenlignes med alternative løsninger. En gennemskuelig aftale er bedre for både køber, sælger og det samlede forløb, fordi den reducerer risikoen for misforståelser og efterfølgende tvister.

Titelkrav beskytter ikke forbrugeren – ansvarsforsikring og god skik samt moral gør

Ejendomsmægleren repræsenterer sælger og kan ikke være rådgiver for begge parter i samme handel. 

Derfor bør køber altid være særligt opmærksom, hvis sælgers mægler forsøger at kontrollere berigtigelsen og at påvirke købers valg af rådgiver eller forsøger at indføje vilkår om, hvem køber må benytte som rådgiver i en bolighandel.

Det kan, ved konkrete købsaftaleeksempler, dokumenteres hvorledes mæglere i visse handler forbeholder sig berigtigelsen af en handel på sælgers vegne (mod et ekstra salær fra sælger udover salgshonoraret) og samtidig angiver, 

       at dette ikke er genstand for yderligere forhandling,

       og samtidig opstiller et påstået “ufravigeligt krav fra sælgers side” om, at køber skal anvende en bestemt type rådgiver

Det er netop sådanne aftale- og informationskomplekser, der gør mæglernes rådgivnings- og berigtigelsesmodeller prekære.

Det bemærkes i den forbindelse, at Boligassistancen er ansvarsforsikret på samme vilkår som ejendomsmæglere og boligadvokater, og opfylder de krav, der gælder for erhvervsmæssig juridisk rådgivning til forbrugere efter lov om juridisk rådgivning og den gældende bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning.

Der findes  ikke noget åbenbart sagligt grundlag for, at en mægler overfor boligkøbere opstiller krav om, at rådgiveren skal have en bestemt titel eller tilhøre en bestemt branchekategori.

Hvis formålet reelt var at beskytte forbrugeren mod uforsvarlig rådgivning, burde fokus være rettet mod ansvarsforsikring, loyalitet, uafhængighed, oplysningspligt og efterlevelse af reglerne om god skik for juridisk rådgivning – ikke mod, om rådgiveren bærer en bestemt branchebetegnelse. Rådgiverens historik på Trustpilot bør ligeledes have betydning.

Et sådant titelkrav fra mæglers side fremstår derfor efter sin karakter ikke som forbrugerbeskyttelse, men som et  konkurrencebegrænsende filter, der har til formål at afskære køber fra at vælge en kvalificeret, uafhængig og ansvarsforsikret rådgiver.

Eksempel på særskilte berigtigelsesaftaler: “skøde og refusion til “mæglerpris”

Mægler berigtigelse som særskilt tillægsydelse UDOVER salæret for selve salget

Det kan dokumenteres, at der ofte anvendes berigtigelsesaftaler fra ejendomsmæglervirksomheder, hvor berigtigelsen udskilles som selvstændig tillægsydelse udover salæret for selve salget.

Et eksempel på en sådan berigtigelsesaftale viser således et særskilt vederlag fra en mægler på kr. 12.000 inkl. moms for: 

• berigtigelse,
• tinglysning af skøde,
• udarbejdelse af refusionsopgørelse mv.

Det fremgår samtidig udtrykkeligt af samme aftale, at opdraget alene omfatter de ekspeditionsmæssige opgaver forbundet med handlens berigtigelse, og at det dermed ikke omfatter rådgivning eller bistand vedrørende handlens indgåelse, efterfølgende mangler eller fejlagtige oplysninger vedrørende ejendommen.

Der er således tale om en simpel berigtigelsesydelse – skøde, tinglysning og refusionsopgørelse – uden rådgivning om selve handlens indgåelse.

Dokumenterbare priseksempler

Til sammenligning annoncerer specialiserede og uafhængige udbydere markant lavere priser for tilsvarende eller mere omfattende ydelser:

• Din-Bolighandel: kr. 3.450 inkl. moms
• Skoedenu: kr. 3.200 inkl. moms
• dk: kr. 4.000 inkl. moms
• Boligadvokatkontoret: kr. 4.300 inkl. moms
• BoligAssistancen: kr. 2.900 inkl. moms

Det offentligt dokumenterbare sammenligningsgrundlag viser dermed et prisniveau hos uafhængige professionelle aktører på ca. kr. 2.900-4.300 for tilsvarende og ofte mere omfattende ydelser, mens den dokumenterede særskilte ejendomsmægleraftale ligger på kr. 12.000 for ren berigtigelse uden rådgivning om handlens indgåelse.

Hvorfor dette er problematisk

Det er denne model, der giver anledning til kritik:

En særskilt og højt prissat berigtigelsesydelse placeres hos mægleren (betalt af sælger),  til en pris langt over markedsprisen for nøjagtig samme ydelse.

Dermed fremtræder berigtigelsen ikke som en integreret del af det samlede mæglersalær, men udskilles og kamufleres som en særskilt “berigtigelsesaftale” eller et særligt tilvalg, som sælger skal underskrive og tiltræde.

Når en standardiseret ekspeditionsydelse uden rådgivning om handlens indgåelse prissættes på dette niveau som særskilt tillæg ud over mæglersalæret, giver det anledning til alvorlige spørgsmål om gennemsigtighed, loyal oplysning og rimeligheden af den økonomiske konstruktion.

Prisforskellen er så markant, at den ikke kan bortforklares som almindelig variationsbredde i markedet. Der er tale om en merpris på adskillige tusinde kroner for en standardiseret ekspeditionsydelse, som samtidig præsenteres som særskilt og legitim tillægsydelse over for sælger, selv om der reelt er tale om skøde, tinglysning og refusionsopgørelse – og intet andet.

Det er i den forbindelse bemærkelsesværdigt, at sådanne berigtigelsesaftaler samtidig indeholder oplysninger om, at ejendomsmægleren har økonomiske eller personlige interesser i kundens valg af finansiering, forsikring og andre ydelser.

Vort råd til køber og sælger

Køber bør altid have egen uafhængig rådgiver til at kontrollere købsaftalen, berigtigelsen, refusionsopgørelsen og frigivelsen af købesummen.

Sælger bør være særligt opmærksom på, om mægleren forsøger at få berigtigelsen udskilt som en særskilt tillægsaftale ud over mæglersalæret, og sælger bør forlange, at berigtigelseshonoraret ikke overstiger markedsprisen.