INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Tilstandsrapporten er ingen garanti

Tilstandsrapporten – ingen garanti

– Det burde med rimelig kunne antages, at tilstandsrapporten beskriver en bygnings tilstand. Men det er ikke hele sandheden, og det bør De som køber vide, før De handler.

En tilstandsrapport er ingen garanti, hvilket er vigtig at forstå som huskøber.
En tilstandsrapport er et dokument, som udarbejdes ved næsten alle hushandler i Danmark. Den skal oplyse mulige købere om væsentlige fejl ved huset, og tjener samtidig som grundlag for ejerskifteforsikringen. Som køber skal man være klar over, at tilstandsrapporten har visse begrænsninger. Den beskæftiger sig kun med selve bygningernes tekniske forhold, ikke grunden, løsøre, husets indretning, installationer udenfor bygningen osv. Endvidere omfatter den ikke installationernes funktionsdygtighed eller æstetiske forhold, og hvis en skade blot er udtryk for sædvanligt slid og ælde eller er bagatelagtig, behøver den heller ikke at blive nævnt. De bygningssagkyndige, som udarbejder tilstandsrapporten, er heller ikke ansvarlig for at afdække/opdage skjulte fejl og mangler – således undersøges det ikke, hvad der befinder sig under gulvtæpperne, bag møbler og hårde hvidevarer eller om de bærende jernbjælker i konstruktionen er helt rustet væk bag facaden. Såfremt De som huskøber har tegnet en ejerskifteforsikring vil den imidlertid i visse tilfældekunne dække netop de skjulte fejl og mangler. Forsikringen dækker imidlertid ikke sædvanlig slid og ælde, så det må under alle tilfælde tilrådes, at man som huskøber lader sin egen uvildige byggesagkyndig foretage en grundig gennemgang af ejendommen. De kan således underskrive købsaftalen med forbehold for, at egen byggesagkyndig gennemgange ikke afdækker betydelige fejl og mangler, som ikke er omfattet af tilstandsrapporten og sælgers oplysninger. Såfremt dette er tilfældet, vil De, med et sådant forbehold, indenfor f.eks. en uge kunne udtræde af handlen uden udgifter. Som huskøber er det vigtigt at være klar over, at alle de fejl og mangler, som er nævnt i tilstandsrapporten, skal De selv betale udbedringen af. Det kan selvfølgelig være et godt argument for at få prisen på huset sat ned. Med en tilstandsrapport i hånden skal De, som boligkøber, således være opmærksom på:
  • At det ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er
  • At kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige
  • At nogle bygningssagkyndige har særlige samarbejdsaftaler med den mægler, der har huset til salg
  • At De altid bør tage Deres egen byggesagkyndige med ud og se huset.

Baggrunden

Tilstandsrapporter blev indført i forbindelse med lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og formålet er at sikre forbrugerne beskyttelse ved køb af bolig og begrænse problemerne med mangler ved fast ejendom. Dette betyder, at en byggesagkyndig skal gennemse ejendommen og karaktergive en lang række forhold i huset, såsom tilstanden på sokkel, murværk, vvs, el etc. (Se betydningen af skadekaraktererne herunder). Tilstandsrapporten kan give et fingerpeg om husets tilstand og, hvad det vil koste at udbedre de fundne fejl, dvs. fejl som er karakteriseret som K2-fejl og herover. Loven om tilstandsrapporter blev i sin tid lavet, fordi mange fandt det urimeligt at sælger, efter den gamle lov, kunne drages til ansvar i op til 20 år, ved en hushandel. Så egentlig er loven altså mere en garanti for sælger end køber. Tilstandsrapporten er endvidere ikke en garanti for, at bygningen opfylder alle lovkrav, idet tilstandsrapporten bl.a. kun beskriver ulovlige installationer, i det omfang disse er synlige.

Tilstandsrapporten som garanti

Tilstandsrapporten er ikke som sådan nogen garanti for ejendommens kvalitet, og der er ikke sikkerhed for, at der ikke er andre fejl og skader end de i rapporten beskrevne. Der tages f.eks. ikke højde for skjulte mangler og fejl, og ejendomsmæglerfirmaerne benytter ofte de samme byggesagkyndige, hvilket skaber et afhængighedsforhold, som ikke er hensigtsmæssigt for køber. De skal endvidere bemærke, at kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige, og at nogle bygningssagkyndige er blevet beskyldt for hovedsagelig at lave tilstandsrapporter for en enkelt mæglerkæde. De skal derfor, som sælger, være varsom med ukritisk at følge ejendomsmæglerens forslag til valg af bygningssagkyndig, når tilstandsrapporten skal udarbejdes. Den bygningssagkyndige må oftest anses for at være sælgers mand, og De skal være opmærksom på, at det som regel er ejendomsmægleren, altså sælgers repræsentant, der egenrådigt udpeger og bestiller de byggesagkyndige. Denne ordning kan muligvis i nogle tilfælde tænkes at bryde med bestemmelser i loven om, at den byggesagkyndige skal være uafhængig af interesser og uvildig i sin gennemgang af huset. Ejendomsmæglerne er imidlertid interesserede i at sælge huset hurtigt og til den højst mulige pris. Der findes desværre mange eksempler på grov uagtsomhed fra byggesagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og det anbefales derfor, at De som boligkøber lader Deres egen byggesagkyndige rådgiver foretage en grundig gennemgang af, inden De underskriver en købsaftale. Den private sagkyndige kan være en arkitekt eller bygningsingeniør eller en god håndværker med forstand på byggeri. På grund af de mange klager over tilstandsrapporter, har Boligministeriet taget konsekvensen og oprettet Ankenævnet for huseftersyn, for at komme problemet til livs.

Hvad indeholder tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten skal vise, om ejendommens tilstand afviger negativt fra en ejendom af samme art og alder. Desuden skal tilstandsrapporten afdække, om der er skader eller tegn på skader i bygningen. Læs her om de forskellige fagudtryk og forklaringer hertil:
Rapporten beskriver:
  • Bygningens synlige og tilgængelige dele
  • Sælgers oplysninger om for eksempel ombygninger og reparationer
  • Skader, tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader
Rapporten beskriver ikke:
  • Hårde hvidevarer
  • El- og varmeinstallationer, udendørs svømmebassiner, markiser og andre installationer, som ikke er en del af bygningen
Æstetiske eller arkitektoniske forhold, sædvanligt slid, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand eller om indretningen af boligen er mere eller mindre praktisk

Hvem bestiller en tilstandsrapport?

Der er ingen pligt til at få udarbejdet en tilstandsrapport ved ejendomssalg, men det er i givet fald sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige sender sædvanligvis et spørgeskema til sælger om bygningens tilstand og historie, der skal udfyldes inden den bygningssagkyndige besigtiger ejendommen.

Hvorledes foregår huseftersynet?

En tilstandsrapport efter huseftersynsordningen udarbejdes af en offentligt beskikket bygningssagkyndig, og rapporten angiver, om der er tegn på bygningsskader, og om ejendommens tilstand derved afviger negativt fra en ejendom af tilsvarende art og alder. Tilstandsrapporten udarbejdes af den bygningssagkyndige, efter at sælger har besvaret en række tekniske spørgsmål om ejendommen. Sælgers oplysninger skal være korrekte. Hvis sælger er i tvivl om et spørgsmål, skal det besvares med ”ved ikke”. Den bygningssagkyndige gennemgår herefter ejendommen og beskriver ejendommens bestanddele indvendigt såvel som udvendigt. Beskrivelsen sker ved anvendelse af koder, hvis betydning forklares i det standardiserede skema, som rapporten udarbejdes på. Efter eftersynet udarbejdes rapporten af den bygningssagkyndige, og sælger modtager rapporten med posten.

Hvem udarbejder rapporten?

En tilstandsrapport udarbejdes af en bygningssagkyndig, som typisk er ingeniør, arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningstaksator. Den bygningssagkyndige er beskikket af By- og Boligministeriet og skal opfylde en række krav med hensyn til uddannelse, erfaring og forsikring.

Hvor længe er den gyldig?

Rapporten må højst være 6 måneder gammel, når De som køber modtager den, og den danner grundlag for tilbud om ejerskifteforsikring på bygningen.

Stol ikke ukritisk på tilstandsrapporten

De kan ikke være sikker på, at en tilstandsrapport giver et fuldstændigt og korrekt billede af ejendommens tilstand. Det tilrådes derfor, at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med Deres boligkøb. Det, De skal være opmærksom på, er, at der er en række forhold, som huseftersynet (den undersøgelse den bygningssagkyndige foretager) ikke omfatter. Ved gennemgangen af ejendommen skal den bygningssagkyndige ikke foretage konstruktive indgreb – det vil sige, at den sagkyndige ikke skal jage en skruetrækker ind i trækonstruktionerne for at se, om der er råd eller svamp, ligesom den sagkyndige ikke skal demontere tæpper for at besigtige gulvene herunder. Den professionelle sagkyndige vil dog altid medbringe håndværktøj for at kunne undersøge om træ i konstruktionerne er mørt. Den bygningssagkyndige skal heller ikke tage stilling til forhold ved grunden under og omkring huset eller ved andre ting uden for bygningen, for eksempel swimmingpool. Huseftersynet omfatter ikke utilgængelige bygningsdele, hårde hvidevarer og indretninger uden for bygningen – for eksempel vandstik, pumper, antenner og kloak. Bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter – så som ulovlige el- eller VVS installationer – kontrolleres heller ikke, med mindre der er tale om åbenlyse ulovligheder.

Et andet vigtigt element

Begrebet ”et skønsmæssigt gennemsnit”

Her gælder det, at den sagkyndige skal vurdere huset ud fra en tilsvarende bolig af samme alder. Vil man for eksempel købe et hus, der er omkring 100 år gammelt – så forventes det i så gamle huse, at der er fugt i kælderen, for det er der i de fleste. Derfor har den sagkyndige ikke pligt til at oplyse om fugt i kælderen i rapporten. Så De kan som køber erhverve en ejendom med fugtproblemer uden at vide det og uden ansvar for den byggesagkyndige.

Hvis rapporten var mangelfuld

Såfremt Køber efter handlens afslutning opdager synlige fejl og mangler, som den byggesagkyndige ikke har nævnt i sin rapport, er disse ikke dækket af ejerskifteforsikringen, og det eneste, De, som køber kan gøre, er at klage over tilstandsrapporten til Ankenævnet for Huseftersyn. Ankenævnet tager sig af sager vedrørende byggesagkyndiges udarbejdelse af tilstandsrapporter. Nævnet behandler klager fra såvel købere som sælgere over tilstandsrapporter, udarbejdet af byggesagkyndige, og nævnet tager stilling til den byggesagkyndiges ansvar. De skal dog klage senest 5 år efter, De har overtaget ejendommen og senest 6 år efter, rapportens datering. Skulle De have fået ejerskifteforsikringen til at betale fejl og mangler, som den byggesagkyndige burde have beskrevet i tilstandsrapporten, har De også mulighed for at henvende Dem til Ankenævnet for Huseftersyn for at få selvrisikoen på forsikringen betalt.

Den bygningssagkyndiges erstatningsansvar

Såfremt den bygningssagkyndige overser skader eller ikke beskriver ejendommens tilstand korrekt, kan han ifalde erstatningsansvar direkte over for køber. Sælger behøver altså ikke være ansvarlig. I et vist omfang er de hidtidige tvister mellem en køber og sælger nu afløst af tvister mellem køber og den bygningssagkyndige, og køberne har til dato fået medhold i ca. 20% af sagerne.

Hvad betyder tilstandsrapporten for sælger?

Hvis De skal sælge et hus, er tilstandsrapporten en god hjælp. Rapporten er ikke lovpligtig, men med rapporten i hånden kan De berolige køber med, at der ikke er synlige mangler ved bygningen. Men der er endnu en fordel. Er der udarbejdet en tilstandsrapport, og køber samtidig får et tilbud på en ejerskifteforsikring fra et forsikringsselskab samt et skriftligt tilsagn om, at De vil betale halvdelen af forsikringspræmien, hvis køber tegner ejerskifteforsikringen, så fritages De for det 10-årige ansvar for mangler på boligen.

Sælger har dog stadig ansvar

Selv om sælger har solgt en bolig med tilstandsrapport, og der er tegnet ejerskifteforsikring, hæfter sælger dog stadig i flere tilfælde:
  • For fejl og mangler der er opstået, efter rapporten er lavet
  • For alt hvad sælger måtte have ydet en speciel garanti for
  • Hvis sælger selv er bygmester
  • Hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt
Hvis manglerne skyldes forhold, der er i strid med en servitut eller offentlige forskrifter eller ulovlige bygningsindretninger

Hvad betyder tilstandsrapporten for køber?

Først og fremmest skal De bemærke, at rapporten højst må være 6 måneder gammel, når De som køber modtager den. En tilstandsrapport indeholder en detaljeret gennemgang af bygningen og giver Dem, som køber, et godt udgangspunkt for at vurdere bygningens generelle tilstand. Det vigtigste ved rapporten er dog, at hvis sælger giver Dem en tilstandsrapport sammen med et tilbud på en ejerskifteforsikring og et skriftligt tilsagn om at betale halvdelen af forsikringspræmien, så overgår ansvaret for fejl og mangler til Dem. Normalt hæfter sælger for fejl og mangler i 10 år, men uanset om De beslutter Dem for at tegne forsikringen eller ikke, så slipper sælger altså for ansvaret. En ejerskifteforsikring kan tegnes for enten 5 eller 10 år, og dækker udelukkende skader, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Når De vurderer prisen på boligen, bør De sammenholde den med de omkostninger, De kan forvente til udbedring af de skader, der er nævnt i tilstandsrapporten. De første to kategorier (ingen bemærkninger og kosmetiske skader) er ufarlige og udbedring af kosmetiske skader er som regel ikke forbundet med de store omkostninger. De bør dog under alle omstændigheder få en håndværker til at vurdere omkostningerne til at udbedre skaderne – særligt, hvis der nævnes alvorligere skader. I visse tilfælde vil den bygningssagkyndige have angivet et forventet prisniveau, men dette tal er ikke bindende – og ikke som sådan en del af tilstandsrapporten. De skal også være opmærksom på, at tilstandsrapporten ikke omfatter for eksempel ulovlige installationer. Derfor betyder rapporten ikke, at De nu kender til alle tekniske problemer ved boligen. Det anbefales derfor, at De under alle omstændigheder lader Deres egen bygningssagkyndige foretage en grundig gennemgang af boligen, før De underskriver en købsaftale.

Hvordan sikrer De Dem som køber?

De skal være meget grundig, når De ser på huset, og De skal ikke holde Dem tilbage fra at spørge, gennemse og teste. De kan tage Deres egen Køberrådgiver med til en gennemgang af huset. Rådgiveren vil være en erfaren boliganalytiker, der ved hvor problemerne kan være, hvad man skal huske at spørge om, og hvilke rettigheder De har som køber. De kan også vælge selv herudover at bekoste Deres egen sagkyndige til at gennemgå bygningen. De kan således evt. lave en gennemgang, hvor både De selv, Deres Køberrådgiver og Deres bygningssagkyndige deltager. De skal dog være opmærksom på, at  såfremt De benytter Deres egen sagkyndige, kan De risikere at stå med ansvaret for flere forhold, hvis Deres sagkyndige har overset noget, han burde have set. Dermed bliver sælgers og sælgers sagkyndiges ansvar mindre.

Forfølg forbehold i tilstandsrapporten

Hvis den sagkyndige har taget forbehold i sin rapport, skal De forfølge dem. Det kan være, at den sagkyndige tager forbehold for at indikere noget om gulvene, fordi der er faste tæpper. De bør da enten selv undersøge gulvene, før De skriver under, eller få Deres køberrådgiver til at lave et forbehold, der giver sælger pligt til at udbedre eller betale for udbedring af skader, De måtte finde under tæpperne i op til for eksempel 14 dage efter, at handlen er indgået.

Bagatelgrænsen

Der er bagatelgrænser for, hvad man kan føre sag om. Men er der mange små fejl og mangler til hver især  kr. 3-5.000 , kan det hurtigt blive bekosteligt at få sin nye bolig bragt i den standard, man ønsker. Det anbefales derfor, at De som køber betinger Dem, at de ting – også små ting – som ikke er i orden før salget, bliver bragt i orden. De kan alternativt forhandle et nedslag i pris eller en refusion i forbindelse med refusionsopgørelsen.

Ejerlejligheder

Hvis der er tale om huseftersyn vedrørende ejerlejligheder, skal der foreligge tilstandsrapport for såvel ejerlejligheden som for fællesejet, det vil sige hele bygningen, som lejligheden er en del af (tag, kælder, trappegang m.v.). På grund af prisen udarbejdes af denne grund kun meget få tilstandsrapporter på ejerlejligheder, og det er heller ikke et lovkrav.

Sundhedsattester

Disse tilegnes ingen betydning, idet de udfærdiges uden ansvar for sælger, sælgers mægler, den byggesagkyndige samt forsikringsselskabet.

Udvidet tilstandsrapport

De fleste forsikringsselskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring på basis af en udvidet tilstandsrapport som omfatter:
  • Oplysninger om bygningens lovlighed
  • Oplysninger om VVS- og el-installationernes tilstand og lovlighed
  • Skønnede udbedringspriser på eventuelle mangler
  • Skønnet restlevetid på vinduer, træværk og udvendige døre med videre
  • Oplysninger om indeklimaforhold

Oplysninger om miljøforhold

En udvidet tilstandsrapport er en betingelse for at kunne tegne en udvidet Ejerskifteforsikring i forsikringsselskabet. Denne dækker væsentlig bedre end loven kræver, men koster sædvanligvis ikke mere end en ejerskifteforsikring, der blot opfylder lovens minimumskrav.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen skal som hovedregel dække skjulte fejl og skader ved bygningen, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Derimod dækker den ikke de fejl eller skader, som er nævnt i tilstandsrapporten, og de forhold, som ikke er omfattet af huseftersynet. Nogle forsikringsselskaber har dog indført en tillægsdækning, som dækker udbedring af ulovlige installationer (se Udvidet Tilstandsrapport).

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot