Boligkøb med forbehold for salg af købers nuværende ejendom
– læs klausulen kritisk
Et forbehold om salg af købers egen bolig kan være en fornuftig løsning, men klausulen skal være klar og gennemskuelig.
Køber bør få præciseret frister, minimumspris, dokumentationskrav og sælgers handlemuligheder, før klausulen accepteres.
Klausulen bør kunne læses og forstås
Et forbehold om salg af købers egen bolig kan være en naturlig løsning, hvis køber ikke ønsker at løbe dobbelt økonomisk risiko. Men klausulen bør være klar, balanceret og mulig at forstå.
Hvis formuleringen er teknisk eller uoverskuelig, stiger risikoen for misforståelser om, hvornår handlen er bindende, og hvornår parterne kan træde tilbage.
De centrale vilkår skal stå tydeligt En velformuleret klausul bør mindst angive, hvilken ejendom der skal sælges, hvilken frist der gælder, om der er krav om en minimumspris, hvornår ejendommen anses for solgt, og hvordan køber skal dokumentere forløbet over for sælger eller ejendomsmægleren.
Det bør også fremgå, hvad der sker, hvis sælger modtager et andet købstilbud i mellemtiden. Har sælger en såkaldt kick-out-ret, skal frister, varsling og købers handlemuligheder være beskrevet tydeligt og uden tvetydighed.
Øvrige frister skal passe sammen med forbeholdet
Overtagelsesdag, deponering, ejerskifteforsikring og øvrige tidsfrister bør koordineres med forbeholdet.
Ellers kan køber blive mødt med frister, der reelt udløber, før det er afklaret, om købet bliver gennemført.
Underskriv ikke alene på baggrund af overskriften
En køber bør derfor ikke godkende klausulen alene ud fra overskriften ‘betinget af eget salg’. Det afgørende er den konkrete ordlyd og de praktiske konsekvenser i det enkelte aftaleforløb.
Køber bør især få afklaret
· hvilken minimumspris der eventuelt kræves ved salget af egen bolig
· hvilken frist der gælder for eget salg
· hvornår boligen anses for solgt i klausulens forstand
· hvilken dokumentation køber skal fremlægge
· hvornår sælger kan frigøre sig af handlen eller kræve frafald af betingelsen
· hvordan overtagelsesdag og øvrige frister påvirkes, hvis betingelsen opfyldes sent
Jo klarere klausulen er, desto mindre risiko er der for konflikt om forbeholdets rækkevidde og konsekvenser
Bemærk risikoen ved at godkende mæglernes klausul for dit boligkøb med forbehold for salg af nuværende bolig!
Tilføj din overskrift her
Den af mæglerne i dag anvendte klausul:
Ejendomsmæglerne benytter i dag nedenstående, for de fleste, helt uforståelige passus herom i deres købstaler.
Indhold, rækkevidde og forståelse af disse klausuler er uklar og ikke udformet som et klart og entydigt eget-salg-forbehold.
Se nedenstående analyse af mæglernes anvendte klausul om “Betinget af købers eget salg” i pkt. 11 i Købsaftalerne
Eksempel på mæglerformuleret klausul
Betinget af købers eget salg (købsaftale nr. 1)
Nærværende handel er fra købers (køber1) side betinget af, at køber1 får solgt sin nuværende ejendom beliggende xxxxxx senest den x.x.2026 til en minimum kontantpris på kr. xxxxx,-.
Ejendommen anses i denne henseende for solgt, når køber1 har indgået en endelig og ubetinget købsaftale vedr. sin ejendom, eventuel fortrydelsesfrist er udløbet, og sælgers ejendomsmægler har modtaget skriftlig besked fra køber1 herom. Køber1 er forpligtet til at give denne besked til sælgers ejendomsmægler straks efter, der er indgået en endelig og ubetinget købsaftale, og eventuel fortrydelsesfrist er udløbet.
Hvis køber1 ikke får solgt sin ejendom inden for ovenstående frist bortfalder nærværende handel, uden at parterne er den anden part noget beløb skyldig, ligesom evt. deponerede midler frigives ubeskåret til køber1.
Såfremt sælger har udleveret tilbud om ejerskifteforsikring, gøres køber1 opmærksom på, at dette tilbud evt. udløber, før nærværende handel er endelig, og før køber1 ved, om køber1 kommer til at erhverve ejendommen. Køber1 eller dennes rådgiver sørger selv for tegning af ejerskifteforsikringstilbud inden for ejerskifteforsikringstilbuddets gyldighedsperiode.
Køber1 har til enhver tid ret til at frafalde nærværende betingelse, såfremt køber1’s pengeinstitut eller rådgiver skriftligt kan bekræfte dette.
Udbud af køber1’s ejendom:
Køber1 er forpligtet til:
- at arbejde loyalt og aktivt for salget af sin nuværende ejendom på de aftalte udbudsvilkår.
- at fremlægge dokumentation overfor sælgers ejendomsmægler for, at ejendommen er sat til salg inden for ovennævnte frist.
Overtagelsesdag
Overtagelsesdagen fastsættes til løbende måned + 2 måneder efter nærværende betingelse er bortfaldet. Såfremt dette betyder, at overtagelsesdagen i afsnit 2 rykkes, rykkes frister for tinglysning af skøde i afsnit 9 tilsvarende.
Sælgers ret til at fortsætte salgsarbejdet
Sælger har ret til at fortsætte salgsarbejdet vedr. ejendommen, indtil nærværende betingelse om køber1’s eget salg er frafaldet eller opfyldt, herunder ret til at ændre udbudsvilkår mv.
Hvis sælger modtager et skriftligt købstilbud (købstilbud2) tiltrådt af en anden køber (køber2), gælder flg.:
- Sælger har ret til at bede køber1 om at frafalde nærværende betingelse om køber1’s eget salg i henhold til nedenstående vilkår. Dette gælder dog ikke, hvis købstilbud2 også er betinget af eget salg. Såfremt køber1 ikke frafalder betingelsen om eget salg, er køber1 forpligtet til at udtræde af handlen.
- Sælger har i forbindelse med ovenstående ret til at vælge, om køber1 skal tiltræde nærværende aftale eller et salgstilbud indeholdende vilkårene fra købstilbud2 vedr. pris, overtagelsesdag og evt. særlige vilkår. Dette gælder dog ikke en evt. frist for køber2’s rådgivers godkendelse af handlen i købstilbud2. Hvis køber1 tiltræder et salgstilbud indeholdende vilkårene fra købstilbud2, opnår køber1 en ny fortrydelsesfrist på 6 hverdage.
- Sælger har ret til at fremsætte salgstilbud indeholdende vilkårene fra købstilbud2 overfor køber1 frem til det tidspunkt, hvor sælgers ejendomsmægler har modtaget skriftlig meddelelse fra køber1 om, at køber1’s ejendom/ er solgt, eller at køber1 frafalder nærværende betingelse.
- Efter at sælger har varslet køber1 om, at nærværende betingelse skal frafaldes, og hvilke vilkår køber1 skal acceptere, har køber1 3 hverdage (ekskl. informationsdagen) til skriftligt at meddele sælgers ejendomsmægler, hvorvidt betingelsen frafaldes og evt. salgstilbud accepteres. I bekræftende fald skal køber1 samtidigt fremlægge skriftlig bekræftelse herpå fra køber1’s pengeinstitut eller rådgiver. Er denne meddelelse ikke kommet frem inden for fristen, bortfalder handlen uden videre. Fristen i dette afsnit er gældende, selvom fristen nævnt i det øverste/indledende afsnit er kortere.
- Køber1 har ret til efter anmodning at modtage kopi af anonymiseret uddrag af købstilbud2, efter køber1 har accepteret, at nærværende betingelse frafaldes, og evt. salgstilbud er accepteret.
Analyse af mæglernes passus “Betinget af købers eget salg” I pkt. 11 i Købsaftalerne
Mæglernes ovenstående klausul er ikke udformet som et klart og entydigt eget-salg-forbehold, men som et sammensat og byrdefuldt vilkår, der både regulerer både
- købernes eget salg,
- sælgers fortsatte markedsføring,
- sælgers adgang til at kræve frafald af forbeholdet og – i visse tilfælde – af
- accept af ændrede vilkår med udgangspunkt i en tredjemands tilbud.
Allerede af den grund kan bestemmelsen ikke lægges til grund for en udvidende eller køberbelastende forståelse. Når et vilkår har denne karakter, må det være klart, gennemsigtigt og utvetydigt. Det er det omhandlede mæglerforbehold ikke.
Vi henviser navnlig til følgende forhold:
- At bestemmelsen indledes som et forbehold frem til 01.08.2026, men senere giver sælger adgang til at afkorte denne position væsentligt gennem en 3-hverdagesfrist, uden at samspillet mellem fristerne er forklaret/angivet klart.
- At udtryk som “bekræfte dette”, “de aftalte udbudsvilkår” og “eventuelle særlige vilkår” ikke er tilstrækkeligt definerede.
- At køberne efter ordlyden først får indsigt i anonymiseret uddrag af købstilbud2 efter at have accepteret frafald af betingelsen og eventuelt salgstilbud.
- At klausulen under overskriften om købers eget salg reelt indeholder et springende-køber-/matchningselement, som burde være fremhævet langt tydeligere.
- At henvisningen til en ny fortrydelsesfrist ikke ophæver byrden ved klausulen.
På den baggrund kan mægler og sælger ikke påberåbes med den vide forståelse, at sælger uden forudgående klar dokumentation og uden samtidig fremsendelse af relevant anonymiseret tilbudsmateriale kan kræve frafald af forbeholdet og accept af ændrede vilkår.
Såfremt sælger ønsker at opretholde et eget-salg-forbehold med springende-køber-/matchningsmekanisme, må dette præciseres ved en udtrykkelig/klart udfærdiget allonge, der som minimum skal fastslå følgende:
- at køberne samtidig med varslingen modtager anonymiseret uddrag af købstilbud2, og at en eventuel 3-hverdagesfrist først løber fra dette tidspunkt,
- at ethvert salgstilbud til køberne alene kan vedrøre klart identificerede vilkår, og at udtrykket “eventuelle særlige vilkår” enten udgår eller specificeres udtømmende,
- at der ikke kan kræves accept af anden købesum eller andre byrdefulde vilkår uden særskilt og klar skriftlig regulering, og
- at tidspunktet for, hvornår købernes egen ejendom anses for solgt, præciseres entydigt.
1.0 Sammenfatning
Den af mæglerne anvendte passus er ikke gennemsigtigt og korrekt udformet for en almindelig forbruger/lægmand.
Under overskriften om “købers eget salg” samles flere forskellige mekanismer i ét vilkår:
- et eget-salg-forbehold vedr. købernes eget salg,
- sælgers fortsatte markedsføring og salgsarbejde,
- sælgers adgang til at kræve frafald af forbeholdet og – i visse tilfælde – af
- accept af ændrede vilkår med udgangspunkt i en tredjemands tilbud
- et springende-køber-/matchningselement,
- en meget kort reaktionsfrist og mulighed for at kræve accept af vilkår hentet fra tredjemands tilbud.
Bestemmelsen kan derfor med rette kritiseres for at give indtryk af en enklere beskyttelse, end ordlyden reelt giver.
Det juridiske angreb er ikke, at bestemmelsen uden videre er ugyldig, men at den er uklart og byrdefuldt formuleret og derfor må fortolkes snævert og til købernes fordel, hvis sælger ønsker at støtte ret på den.
2.1. Overskriften dækker ikke over bestemmelsens reelle indhold
Overskriften “Betinget af købers eget salg” peger for en lægmand på et traditionelt forbehold:
at handlen bortfalder, såfremt køber ikke får afhændet sin egen bolig inden en bestemt dato.
Det er imidlertid kun første lag i klausulen.
Senere I teksten indbygges en proces, hvor sælger kan fortsætte salgsarbejdet, fremprovokere et frafald af forbeholdet og i visse tilfælde stille køberne over for et valg mellem at acceptere ændrede vilkår eller udtræde af handlen.
2.2. Fristerne er uklart /modstridende opbygget og vanskeligt at gennemskue
Bestemmelsen indledes med en ydre frist til en bestemt dato, men denne kan efter samme bestemmelse afkortes væsentligt, hvis sælger modtager et tredjemandstilbud.
I så fald får køber1 alene 3 hverdage (ekskl. informationsdagen) til at reagere. For den almindelige køber fremstår den ydre frist derfor som en mere sikker frist, end den reelt er.
Den afsluttende sætning om, at “fristen i dette afsnit er gældende, selvom fristen nævnt i det øverste/indledende afsnit er kortere”, er sprogligt meget ringe udformet og kan læses som en intern kollisionsregel uden klar forklaring af, hvordan de to frister skal spille sammen.
2.3. Centrale nøglebegreber er upræcise
Klausulen bruger formuleringer som “bekræfte dette”, “de aftalte udbudsvilkår” og “eventuelle særlige vilkår”, uden at begreberne defineres tilstrækkeligt.
Det er uklart, hvad bank eller rådgiver præcist skal bekræfte, hvor de “aftalte” udbudsvilkår er fastlagt, og hvor langt sælger kan gå i at overføre “særlige vilkår” fra tredjemands tilbud til købernes handel.
2.4. Informationsgrundlaget er skævt
Efter ordlyden får køber1 først ret til anonymiseret uddrag af købstilbud2, efter at køber1 har accepteret frafald af betingelsen og eventuelt salgstilbud.
Det betyder i praksis, at køberne først træffer den bindende beslutning og bagefter får indsigt i det tilbud, som udløste mekanismen. Det er bevismæssigt og processuelt utilfredsstillende.
2.5. Den “nye fortrydelsesfrist” neutraliserer ikke byrden
Bestemmelsen anfører, at køber1 ved accept af et salgstilbud baseret på tredjemands tilbud opnår en ny fortrydelsesfrist på 6 hverdage.
Dette fremstår fejlagtigt beskyttende, men en fortrydelsesret ved køb af fast ejendom er som udgangspunkt ikke omkostningsfri, idet den sædvanligvis udløser 1 %-godtgørelse til købers betaling.
Den anførte “sikkerhedsventil” ophæver derfor ikke byrden ved den hurtige og pressede beslutningssituation.
2.6. Bestemmelsen ligner et kombinationsvilkår – ikke et rent eget-salg-forbehold
Samlet set fungerer den omhandlede klausul/passus I pkt. 11 ikke blot som et eget-salg-forbehold, men som et kombinationsvilkår, der sammenfletter flere risikofordelinger og processuelle konsekvenser i én tekstblok.
Netop derfor bør bestemmelsen – hvis den ønskes opretholdt – præciseres ved an særskilt allonge eller i det mindste fortolkes restriktivt.
3. Retlig vurdering
Det bærende retlige spor er, efter vor vurdering, den almindelige klarheds- og fortolkningsregel i forbrugeraftaler
Hvor et ikke-individuelt forhandlet vilkår er uklart eller flertydigt, taler både aftaleretlige grundsætninger og forbrugerhensyn for, at tvivlen ikke må falde ud til skade for den private køber
Når en klausul samtidig er byrdefuld og afviger fra det, overskriften signalerer, bliver kravet til klarhed og gennemsigtighed skærpet.
Dertil kommer, at den medvirkende ejendomsmægler efter sin professionelle rolle bør sikre, at væsentlige og byrdefulde vilkår er kommunikeret klart og loyalt. Hvis et vilkår reelt giver sælger et springende-køber-/matchningsredskab, bør dette fremgå utvetydigt og ikke gemmes i et afsnit, der alene rubriceres som et forbehold for købers eget salg.
En subsidiær henvisning til urimelighed eller tilsidesættelse kan overvejes, men den praktiske position er, efter vor vurdering, at sælger ikke kan påberåbe sig klausulen udvidende, og at enhver uklarhed må udfyldes til købernes fordel.
4. Særlige punkter til opfølgning
- Pkt. 11 må og bør ikke karakteriseres som et enkelt“almindeligt” eget-salg-forbehold. Bestemmelsen er et sammensat og byrdefuldt kombinationsvilkår.
- Der er uklarhed i fristerne med præcise begreber og et skævetinformationsgrundlag.
- Klausulen kan ikke påberåbes udvidende imod køberne, og eventuel tvivl må fortolkes snævert og til købernes fordel.
- Enhver aktivering af klausulen forudsætter samtidig fremsendelse af anonymiseret tredjemandstilbud og en præcis angivelse af, hvilke vilkår sælger ønsker accepteret.
Hvis sælger vil fastholde et matchnings- eller springende-køber-element, bør dette reguleres i en særskilt, præcis allonge