Ejendomsmæglerne forsøger at gennemtvinge frigivelse af købesummen før anmærkningsfrit skøde, ved at anvende eksempelvis følgende klausul i pkt. 11. i Købsaftalerne::

        Frigivelse af købesummen

        Det er mellem parterne aftalt, at den, der berigtiger handlen skal frigive købesummen på baggrund af en skriftlig indeståelse for anmærkningsfrit skøde fra sælgers              pengeinstitut, dog tidligst pr. overtagelsesdagen

Dette efterlader ikke afklarede forbehold og risici, hvad angår bl.a. sikkerheden vedrørende panthæftelser, underpant, ejendomsskattelån, ejendomsbidrag, efterreguleringer og refusionssaldo.

Retligt og aftaleretligt grundlag

Købsaftalerne fastslår udtrykkeligt, at DE’s standardvilkår udgør en del af aftalegrundlaget, og at standardvilkårene kan være fraveget eller ændret i købsaftalens afsnit 11.

Standardvilkårene angiver samtidig, at der ikke er særskilte standardvilkår til afsnit 10, 11 og 12, mens det almindelige regime for deponering, anvendelse af deponerede midler, frigivelse af købesummen og tilbageholdelse er placeret i standardvilkårene til afsnit 13. Standardvilkårene skal derfor indgå som det kontraktretlige udgangspunkt, mens pkt. 11 må anses for den individuelle fravigelsesbestemmelse.

Efter standardvilkårene til afsnit 13 kan deponerede midler før endelig frigivelse anvendes til berigtigelsesformål, herunder indfrielse af pantegæld, restancer, forfalden refusionssaldo i købers favør og øvrige beløb, som efter handlens vilkår skal betales af sælger.

Disse dispositioner kan imidlertid først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at retsanmærkningerne slettes; en sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger.

Hele købesummen skal som udgangspunkt først frigives til sælger, når der foreligger endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Standardvilkårene giver desuden køber ret til at tilbageholde et passende skønsmæssigt beløb til eventuel refusionssaldo i købers favør, mens yderligere tilbageholdelse kræver aftale under afsnit 11 eller i et tillæg til købsaftalen.

Det samme beskyttelseshensyn kommer til udtryk i den gældende formidlingsbekendtgørelse, hvorefter købsaftalen som minimum skal oplyse, at sælger ikke får rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger. Bekendtgørelsen åbner alene for tidligere anvendelse af de deponerede midler, når der foreligger endeligt tinglyst skøde med retsanmærkninger, og depositar indestår for, at retsanmærkningerne slettes.

Ejendomsmæglernes
Købsaftaler fraviger i pkt. 11 dette udgangspunkt.

Med mæglernes klausul
aftales det, at købesummen — uanset pkt. 13 og standardbestemmelserne — kan frigives i sin helhed, når skødet er tinglyst, og der alene resterer anmærkning om endnu ikke aflyste panthæftelser, forudsat at depositar/sælgers pengeinstitut har afgivet betingelsesløs skriftlig indeståelse. Samme pkt. 11 fastslår imidlertid også, at handlen fra købers side er betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Pkt. 11 er dermed ikke et neutralt standardvilkår, men en køberetligt relevant fravigelse, som forudsætter særskilt accept.

Denne forståelse støttes af Dansk Ejendomsmæglerforenings egen mæglerfaglige vejledning, hvori frigivelse af provenu på trods af udestående retsanmærkninger beskrives som
en betydelig fravigelse af standardvilkårene, der kræver skriftlig godkendelse fra købers rådgiver.

Som spørgsmål om branchepraksis og handelssædvane er det derfor nærliggende at anse tidlig fuld frigivelse som en undtagelse, der kun bør accepteres mod konkret og
tilstrækkelig sikkerhed.

Tinglysningslovens regler understøtter yderligere købers krav om en præcis og udtrykkelig sikring vedrørende underpant og rettigheder i ejerpantebreve. Loven fastslår, at
underpant i ejerpantebreve skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler om pantebrevet og mod aftaler om eller retsforfølgning mod ejendommen. Loven fastslår endvidere, at udslettelse af pantebreve eller rettigheder i et ejerpantebrev kræver samtykke fra den ifølge tingbogen berettigede eller bevis for, at retten er ophørt ifølge retsbeslutning. Det er derfor juridisk velbegrundet, at en indeståelse for frigivelse ikke blot omtaler “samtlige retsanmærkninger” i abstrakt form, men udtrykkeligt omfatter ejerpantebreve, underpant, transporter, sekundære pantsætninger samt de nødvendige samtykker og kvitteringer til endelig aflysning.

Der bør tages forbehold på købers vegne

Det tilrådes således at man, som køberrådgiver på købers vegne afgiver følgende forbehold overfor mægler:

       Købesummens frigivelse før anmærkningsfrit skøde

      Med henvisning til pkt. 11. i Købsaftalen, gøres følgende gældende for købernes accept:

      Frigivelse af deponerede midler kan udelukkende ske, før anmærkningsfrit skøde foreligger, forudsat, at sælgers pengeinstitut indestår for indfrielse og aflysning af              samtlige sælgers pantehæftelser, inklusive underpant.

      Det er endvidere en betingelse, at sælgers pengeinstitut sikrer tilbageholdelsen af tilstrækkeligt stort beløb til betaling af mæglers evt. tilgodehavende, refusionssaldo i          købers favør samt til dækning af sælgers indfrielse af indefrosne lån til grundskyldsstigning, ejendomsbidrag og ejendomsskattelån samt efterregulering af                            ejendomsskatter mv.

Et sådant forbehold er bl.a. sagligt begrundet i relation til skatter og afgifter. Tinglysningsloven bestemmer, at skatter og afgifter på fast ejendom har gyldighed mod enhver uden tinglysning. Dermed er det et lovfæstet forhold, at visse offentlige krav kan belaste ejendommen eller den aktuelle ejer, selv om forholdet ikke fremgår som en sædvanlig tinglyst byrde.

Ejendomsskatteloven fastslår samtidig, at når en ejendom skifter ejer, forfalder lån ydet efter lovens regler om indefrysning til betaling den 1. i måneden efter, at ejerskiftet er registreret i et autoritativt register. Loven fastslår også, at grundskyld for visse ejerboliger påhviler den fysiske person, der ejer ejendommen i henhold til et autoritativt register, og at grundskyld i andre tilfælde hæfter på den faste ejendom med pante- og fortrinsret. Det understøtter, at køber har en reel og ikke blot teoretisk risiko, hvis sådanne forhold ikke er afklaret og økonomisk dækket før frigivelse af hele købesummen.

Dette risikobillede fremgår også af købsaftalen selv.

Heraf fremgår, at ejendommen på handelstidspunktet ikke er selvstændigt vurderet eller beskattet, at ejendomsskatter kan være beregnet på et foreløbigt grundlag, og at betalinger for aktuelle, tidligere og senere år senere kan blive reguleret, når den endelige vurdering foreligger. Det fremgår videre, at parterne skal medvirke til at fordele en senere regulering efter ejertid, at eventuelle ejendomsskattelån ikke tinglyses, at sådanne lån forfalder ved tinglyst ejerskifte, og at der skal tilbageholdes et passende beløb af købesummen, indtil dokumentation foreligger for, at ejendommen overdrages uden ejendomsskattelån. Købsaftalen fastslår også, at ejendomsbidrag ultimativt kan ramme ejendommen og dermed den aktuelle ejer, hvis der ikke kan ske inddrivelse hos den rette betalingspligtige. Købers forbehold adresserer således ikke nye eller uvedkommende risici, men netop de risici, som aftalen selv beskriver.

Også den aktuelle offentlige vejledning om boligskatter peger i samme retning. Vurderingsportalen oplyser, at det typisk er den aktuelle ejer, der modtager efterregulering af grundskyld for 2021-2023, også selv om vedkommende ikke ejede ejendommen i hele perioden. Vurderingsportalen oplyser samtidig, at boligskatten i 2025 og 2026 i første omgang beregnes foreløbigt på baggrund af en foreløbig 2024-vurdering, og at skatten efterreguleres, når den endelige vurdering foreligger. Det styrker efter vores vurdering argumentet for, at købers forbehold bør knyttes til sælgers ejerperiode og til de offentlige opkrævninger, der materielt vedrører denne periode, fremfor til en snæver og statisk opremsning af enkelte årstal.

Endelig støttes forbeholdet af refusionsmekanismen.

Købsaftalen fastslår, at refusionsopgørelsen først skal udarbejdes f.eks. 30 dage efter overtagelsesdagen.

Standardvilkårene bestemmer, at refusionssaldo i købers favør først forfalder, når refusionsopgørelsen er godkendt, og — hvis saldoen er i købers favør — tidligst ved købesummens frigivelse eller ved depositars indeståelse for sletning af retsanmærkninger. Hvis hele købesummen frigives uden tilstrækkelig tilbageholdelse, reduceres købers sikkerhed derfor i realiteten til et almindeligt, usikret pengekrav mod sælger. Også af den grund er en aftalt tilbageholdelsesmekanisme efter afsnit 11 både naturlig og saglig.

Forbeholdet fra købers side er velbegrundet

På baggrund af det ovenfor anførte er det ovenfor tilrådede køberforbehold juridisk velbegrundet og kontraktretligt proportionelt.

Den bærende begrundelse er, at pkt. 11 i købsaftalen indebærer en væsentlig fravigelse af standardordningen om frigivelse først ved endeligt, anmærkningsfrit skøde, og at en sådan fravigelse derfor lovligt kan gøres betinget af skærpede sikkerheder fra købers side. Forbeholdet er efter sit indhold tæt knyttet til de konkrete risici, som både standardvilkårene, købsaftalen og den relevante lovgivning peger på.

Kravet om udtrykkelig indeståelse for samtlige panthæftelser og rettigheder knyttet hertil, herunder underpant og øvrige rettigheder i ejerpantebreve, er sagligt og praktisk nødvendigt. Tilsvarende gælder kravet om tilbageholdelse til sikkerhed for refusionssaldo, ejendomsskattelån, grundskyld, ejendomsbidrag og øvrige ejendomsrelaterede skatter og afgifter, i det omfang disse vedrører sælgers ejerperiode. Forbeholdet er dermed ikke udtryk for et usædvanligt eller urimeligt køberkrav, men for en rimelig modvægt til en sælgerbegunstigende frigivelsesklausul.

Det bemærkes i den forbindelse, at købsaftalen selv oplyser, at mægleren repræsenterer sælger og ikke kan være rådgiver for begge parter i samme handel. En ejendomsmæglers evt. modstand mod forbeholdet ændrer derfor ikke den juridiske vurdering. Det afgørende spørgsmål er ikke, om mægler ønsker forbeholdet accepteret, men om købers rådgiver kan godkende fravigelsen i pkt. 11 uden den fornødne sikkerhed. Det bør ikke ske.

Konklusion

Det angivne køberforbehold til pkt. 11 om frigivelse af købesummen før anmærkningsfrit skøde hviler på et solidt grundlag i købsaftalen, DE’s standardvilkår, de almindelige regler om frigivelse og tinglysning samt den branchepraksis, som på området kommer til udtryk i DE’s eget materiale.

Der er ikke tale om en udvidelse af standardbeskyttelsen i en almindelig handelssituation; køber kræver derimod, at en sælgerbegunstigende fravigelse af standardordningen alene accepteres mod konkret og tilstrækkelig sikkerhed for de risici, som aftalen selv beskriver. Forbeholdet må derfor anses som sagligt, proportionalt og juridisk forsvarligt.