Vore kommentarer ved gennemgang af Formidlingsaftalen

Det mest problematiske

1. Opsigelsesmodellen er uacceptabel

Aftalen angiver på s. 4, at ved opsigelse skal boligsælger betale for udførte ydelser, dog minimum 25 % af de samlede omkostninger, som hvis ejendommen var solgt. Med tallene i aftalen er det et minimum på ca. 13.651 kr., og i praksis kan kravet hurtigt blive højere, hvis mægleren anser foto, opsætning, annoncering, dokumentindhentelse mv. som udført.

Det er et væsentligt opmærksomhedspunkt, fordi loven ved resultatafhængigt vederlag kun giver mægleren krav på et rimeligt vederlag, hvis sælger har opsagt aftalen. Dette kan ankes til Klagenævnet for Ejendomsformidling, og i en nyere sag fra januar 2026 blev et opsigelseskrav godkendt som rimeligt, men kun efter en konkret vurdering af det faktisk udførte arbejde. Det betyder, at 25 %-barrieren ikke er “selvkørende”, hvis beløbet ikke står mål med indsatsen.  Du bør således ikke godkende den fulde ordlyd af denne passus i aftalen.

2. Klausulen om sælgers misligholdelse er reel risiko – men ikke automatisk gyldig i enhver situation

På s. 2 står, at sælger misligholder aftalen og skal betale fuldt vederlag, hvis sælger modarbejder salgsarbejdet, nægter fremvisning, forsinker aftalte undersøgelser eller undlader at underskrive et købstilbud på basis af de aftalte udbudsvilkår. Det er en meget skarp klausul.

Det vigtige er, at praksis ikke giver mægleren et automatisk fripas. Klagenævnet for Ejendomsformidling afviste i sag 2024 mæglerens krav på fuldt vederlag efter en næsten identisk klausul, fordi købsaftalen indeholdt et vilkår, der ikke lå inden for de aftalte udbudsvilkår. Omvendt viser sager fra 2022 og 2020, at mægleren kan få medhold, hvis sælger reelt spænder ben for salget, f.eks. ved at ændre prisgrundlaget eller køre parallelt med en anden mægler. Konklusionen er derfor, at  klausulen er meget risikabel for en boligsælger,, men dens rækkevidde vil bero på en konkret bevis- og fortolkningsvurdering.

3. Bonusklausulen på 15 % over udbudsprisen bør udgå

På s. 6 er der indsat et individuelt vilkår om, at sælger skal betale 15 % af det beløb, der ligger over udbudsprisen, dog maks. 150.000 kr. Dette er et yderst ubalanceret økonomisk vilkår i aftalen.

Klausulen skaber således en tydelig incitamentskonflikt, idet:

Den samme mægler, som skal rådgive om udbudsprisen og varetage sælgers interesser, får et særskilt økonomisk incitament knyttet til forskellen mellem den pris, mægleren selv har været med til at fastlægge, og den endelige pris.

Det taler stærkt for, at vilkåret enten skal slettes helt af aftalen eller som minimum reduceres  markant.

4. “Jyske Bank”-klausulen er tilnærmelsesvis et  “bondefangeri-lignende” element

På s. 6 står, at sælger ved underskrift af formidlingsaftalen accepterer at blive kontaktet af Jyske Bank om boligøkonomi/finansiering af ny bolig. Det er et sidevilkår, som slet ikke hører naturligt hjemme i selve sælgeropdraget.

Det skærpes af, at mæglerforretningens egne lovpligtige oplysninger på deres hjemmeside udtrykkeligt angiver både samarbejdsaftale med Jyske Bank og at der modtages provision/vederlag/rabat i relation til Jyske Bank. Efter loven skal ejendomsformidlingsvirksomheden oplyse om provision og samarbejdsaftaler, og ved væsentlig interesse i valg af finansiering eller andre ydelser skal sælger have skriftlig oplysning samtidig med, at forholdet forelægges. Lovforarbejderne til § 30 understreger desuden, at formidlingen ikke må kobles sammen med accessoriske ydelser fra samarbejdspartnere. Denne klausul bør således helt udgå eller også skal boligsælger have skriftligt m oplysning om præcist hvilket vederlag mægleren modtager ved henvisning til Jyske Bank.

Datatilsynet understreger desuden, at et gyldigt samtykke skal være frivilligt, specifikt, informeret og utvetydigt, og at samtykke ikke bør “bundles” på en måde, hvor man presses til at samtykke til flere formål samtidig. Derfor er ”jyske Bank” klausulen procesmæssigt og databeskyttelsesretligt udfordret.

5. Udlæg til tredjemand skal dokumenteres – og her bør man være på vagt

Aftalen opererer med flere udlægsposter på s. 3, herunder variable beløb, især administratorskema/ejerlejlighedsskema som “anslået” 3.500 kr. inkl. moms. Det er ikke i sig selv forkert at anslå variable tredjemandsudgifter, men beløbene bør bagefter kunne dokumenteres.

Det er et aktuelt og konkret kontrolpunkt, idet Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere  i 2025 udtrykkeligt har fastslået, at det strider mod god ejendomsmæglerskik at opkræve mere for udlæg, end virksomheden faktisk har betalt til tredjemand. Og Klagenævnet for Ejendomsformidling nægtede i januar 2026 en mægler at få fuld dækning for bl.a. digital signering og fotopakke, fordi beløbene ikke var dokumenteret i det krævede omfang.  Du skal derfor, som boligsælger, få indføjet i aftalen, at mægleren skal fremlægge bilag/kvitteringer for hver eneste udlægspost.

Andre relevante indvendinger

Aftalen siger på s. 4, at ved salg betales samtlige ydelser, “uanset om disse er udført eller ej”, og at sælger i aftaleperioden kan komme til at betale vederlag til flere parter, hvis ejendommen sælges af andre. Sammenholdt med “solgt eller gratis”-overskriften på s. 6 er det udtryk for en markant og noget aggressiv risikofordeling til fordel for mægleren. “Solgt eller gratis” er altså i realiteten stærkt kvalificeret af opsigelsesreglen, misligholdelsesklausulen, bonusklausulen og risikoen ved salg gennem andre.

Samlet vurdering

Vilkårsniveauet er klart for stramt.
Det er ikke en aftale, vi vil anbefale en boligsælger at underskrive i den nuværende form.

Følgende skal således som minimum ændres i aftalen før den indgås:

1. Bonus på 15 % over udbudspris udgår.
2. Jyske Bank-klausulen udgår, eller der gives særskilt og frivilligt samtykke uden kobling til formidlingsaftalen.
3. Opsigelsesbetaling begrænses til faktisk udført arbejde og dokumenterede udlæg, uden et mekanisk 25 %-gulv.
4. Misligholdelsesklausulen præciseres, så fuldt vederlag kun kan kræves, hvis et skriftligt købstilbud fuldt ud matcher de aftalte udbudsvilkår.
5. Alle udlæg til tredjemand betales kun mod konkret dokumentation og uden avance.
6. Bestemmelsen om overdragelse af mæglerforretningens rettigheder suppleres med sælgers ret til omkostningsfri opsigelse, hvis ansvarlig mægler eller virksomhed ændres væsentligt.
7. Der indsættes et udtrykkeligt forbehold for privatsalg og mæglerskifte, så fuldt salær, bonus og markedsføringsvederlag ikke udløses, når sælger selv finder en køber, der ikke er konkret introduceret af mægleren, eller når sælger skifter mægler.

Ad punkt 7 – privatsalg og mæglerskifte

En såkaldt carve-out er blot et udtrykkeligt forbehold eller en undtagelse, der skrives direkte ind i formidlingsaftalen. På almindeligt dansk betyder det, at selv om aftalen ellers siger, at mægleren skal have betaling, gælder det ikke i de situationer, som parterne udtrykkeligt har aftalt som undtagelser.

Et sådant forbehold er vigtigt her, fordi pkt. 6.2 i udkastet lægger op til betaling som ved salg, hvis ejendommen afstås i aftaleperioden, uanset hvem der har udarbejdet købsaftalen, og fordi mægleren efter aftalens ophør kan kræve betaling, hvis en senere handel sker på baggrund af mæglerens indsats og uden en anden ejendomsmæglers medvirken. Efter lov om formidling af fast ejendom m.v. § 29, stk. 3, kan formidlingsaftalen opsiges uden varsel, og efter § 33, stk. 2, kan mægleren ved resultatafhængigt vederlag ved sælgers opsigelse kun kræve et rimeligt vederlag. Carve-outen handler derfor ikke om at få “lov” til at skifte mægler, men om kontraktmæssigt at afgrænse, hvornår fuldt salær, bonus og markedsføringsvederlag ikke udløses.

I praksis bør det skrives sådan, at sælger kan sælge til en egen køber uden fuldt salær, når mægleren ikke forud har anvist, fremvist eller på anden måde konkret introduceret den pågældende køber til ejendommen. Det bør samtidig fremgå, at sælger kan opsige aftalen og antage en anden mægler uden, at dette i sig selv anses som misligholdelse.

Begrebet “på baggrund af ejendomsmæglerens indsats” i lovens § 32, stk. 2, kan efter forarbejderne fortolkes bredt og i konkrete tilfælde også omfatte annoncering. Netop derfor bør aftalen udtrykkeligt definere, hvilke konkrete købere mægleren er beskyttet for, og hvilke der falder udenfor. Det er også praktisk at kræve, at mægleren ved ophør inden få hverdage fremsender en navneliste over de konkrete købere, virksomheden har haft reel individuel kontakt med.

Det er således ikke nok med en løs formulering om, at sælger kan sælge privat eller skifte mægler. Det skal samtidig præciseres, at dette ikke udløser fuldt salær, bonus eller markedsføringsvederlag og ikke anses som misligholdelse. Hvis sælger vil undgå senere tvist, bør aftalen derfor fastsætte, at almindelig eksponering via annoncer, sociale medier eller salgsopstilling ikke i sig selv er tilstrækkelig dokumentation for, at en bestemt køber er frembragt af mægleren, medmindre der tillige foreligger reel individuel kontakt.

I praksis betyder det f.eks., at en nabo kan købe direkte uden fuldt salær, hvis mægleren aldrig har haft kontakt med naboen, mens en køber, som allerede har været til fremvisning hos mægleren, fortsat kan være en køber, som mægleren er beskyttet for. Ved et senere mæglerskifte bør den første mægler derfor kun være beskyttet i relation til sine egne konkrete købere og ikke i forhold til hele markedet.

Hvis aftalen allerede er underskrevet, bør du som boligsælger ved en konflikt om salær eller erstatning gå til Klagenævnet for Ejendomsformidling, mens spørgsmål om god ejendomsmæglerskik og disciplinære forhold hører under Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Forslag til en indsigelse over for mægler med ændringskrav for aftalen, før dens indgåelse

Vedlagte aftaleeksempel indeholder bl.a. en bonusbestemmelse på 15 % over udbudspris, minimumsbetaling på 25 % ved opsigelse, betaling ved salg gennem andre, en Jyske Bank-henvisning og en klausul om virksomhedsoverdragelse; den uploadede kopi fremstår desuden uden underskrifter.

Det retlige udgangspunkt er, at en formidlingsaftale skal være skriftlig og underskrevet, at den kan opsiges uden varsel, og at mægleren ved resultatafhængigt vederlag ved sælgers opsigelse kun kan kræve et rimeligt vederlag. Ejendomsformidling må desuden ikke gøres betinget af, at en part aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse. Dette giver navnlig anledning til at være på vagt over for særskilte aftaler om berigtigelse, hvis ydelsen ikke er konkret nødvendig for selve salgsformidlingen og ikke er klart prisfastsat særskilt.

Mæglerfirmaet skal også oplyse om provision og samarbejdsaftaler, og hvis mægleren har en væsentlig interesse i sælgers valg af finansiering, skal sælger oplyses om dette.  Det er oplyst, at mægleren har samarbejdsaftale med Jyske Bank og modtager provision, vederlag eller rabat ved henvisning hertil.

Et samtykke til kontakt fra en bank skal være frivilligt, specifikt, informeret og utvetydigt og skal kunne trækkes tilbage.