Problemstilling

Dette notat angår den situation, hvor en klient, som vi rådgiver som køber i forbindelse med køb af en bolig, overvejer at anvende den samme ejendomsmægler til også at sælge klientens nuværende bolig. Spørgsmålet er, om dette bør frarådes, og hvilke juridiske og praktiske argumenter der kan anføres herfor.

Notatet forudsætter, at der er tale om to formelt adskilte dispositioner: dels klientens køb af en ny bolig, dels et eventuelt salgsopdrag vedrørende klientens nuværende bolig.

Retsgrundlag

Efter lov om formidling af fast ejendom m.v. skal ejendomsmægleren udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet og at handelen gennemføres på pris og vilkår aftalt med sælger.

Ejendomsmægleren skal rådgive sælger og varetage sælgers behov og interesser. Mægleren skal samtidig give både sælger og køber de oplysninger, der er af betydning for handelen og dens gennemførelse.

 Lovens udgangspunkt er dermed klart: i en almindelig bolighandel er ejendomsmægleren sælgers partsrepræsentant, ikke købers rådgiver.

Det samme fremgår af Boligejer.dk, som udtrykkeligt anfører, at “ejendomsmægleren er sælgers mand”.

Loven fastslår videre, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel, og dette gælder også for ejer, ansatte eller personer med tilsvarende tilknytning til samme ejendomsmægler- og formidlingsvirksomhed.

Ejendomsformidling må derudover ikke betinges af, at en part aftager ydelser, som ikke er nødvendige for formidlingshvervets korrekte udførelse, som f.eks. accept af mæglers særskilte honorar for skøde og berigtigelse.

Formidlingsaftalen skal være skriftlig; hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag og betaling ved opsigelse, kan aftaleperioden højst være 6 måneder ad gangen, og ved opsigelse kan mægleren have krav på et rimeligt vederlag.

Endelig skal ejendomsmægleren oplyse sælger og køber, hvis mægleren har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås. Overtrædelse af bl.a. reglerne om dobbeltrepræsentation, kobling af ydelser og oplysningspligt er bødesanktioneret.

Siden lovændringen i 2023 gælder der desuden særskilte regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom. Her fremgår det udtrykkeligt:

• at den erhvervsdrivende skal varetage køberens interesser, handle loyalt og redeligt over for køberen, og
• heller ikke her må nogen være repræsentant for både sælger og køber i samme handel.

Det understreger, at lovgivningen opererer med skarpt adskilte loyale roller på sælger- og købersiden.

Vurdering

Ikke et generelt lovforbud — men en klar strukturel interessekonflikt

Der er ikke et generelt lovforbud mod, at den samme mægler eller det samme mæglerfirma i en anden, selvstændig handel får et salgsopdrag på klientens nuværende bolig.

Lovens udtrykkelige forbud retter sig mod dobbeltrepræsentation i samme handel. Det retlige problem er derfor ikke, at konstruktionen nødvendigvis er ulovlig som sådan, men at den skaber en nærliggende og unødvendig konflikt mellem roller, loyaliteter og økonomiske incitamenter.

Det følger som en naturlig konsekvens af, at mægleren i købet er bundet til at varetage sælgers interesser og arbejde for, at netop den handel gennemføres på vilkår aftalt med sælger.

Mægleren i købet er ikke klientens mand

Det stærkeste juridiske argument er, at den mægler, som formidler den bolig klienten ønsker at købe, ikke er klientens rådgiver i købet.

Tværtimod er mægleren efter loven sat i verden for at rådgive sælger og varetage sælgers behov og interesser.

Hvis samme mægler samtidig søger at få klientens nuværende bolig i kommission, opstår der en oplagt risiko for rolleforvirring hos klienten: klienten kan let komme til at opfatte mægleren som en samlet transaktionsrådgiver, selv om mægleren i købet reelt står på modpartens side. Netop den uklarhed er rådgivningsmæssigt uheldig og juridisk betænkelig, fordi loven bygger på tydelig partsadskillelse.

Risiko for, at klientens forhandlingsposition svækkes

Når samme mægler er involveret i både købet af den nye bolig og et muligt salg af klientens nuværende bolig, opstår der en reel risiko for, at oplysninger om klientens tidspres, behov for provenu, villighed til hurtig handel eller afhængighed af et sideløbende salg får betydning for forhandlingssituationen i købet.

Det følger ikke direkte af lovens ordlyd, men er en nærliggende konsekvens af den rollefordeling og de økonomiske incitamenter, loven opstiller. Jo mere mægleren ved om klientens behov for at få begge led i transaktionen til at falde på plads, desto svagere kan klientens reelle forhandlingsposition blive.

Risiko for utilbørlig kobling eller pres

Et selvstændigt juridisk argument er forbuddet mod kobling af ydelser.

Hvis klienten direkte eller indirekte får det indtryk, at det vil lette købet, styrke buddet eller gøre klienten mere “interessant” for sælger, at samme mægler også får salget af klientens nuværende bolig, ligger man tæt op ad den situation, som § 30 søger at forhindre.

Salget af klientens nuværende bolig er ikke en ydelse, der er nødvendig for den korrekte udførelse af formidlingen af den bolig, klienten vil købe. Det er derfor et tungt argument for at holde forholdene adskilt, at klienten ikke må bringes i en situation, hvor et separat salgsopdrag fremstår som en forudsætning eller fordel i købsforløbet.

Mæglerens egen økonomiske interesse kan skærpe konflikten

Hvis mægleren allerede har fået eller forventer at få et salgsopdrag på klientens nuværende bolig, får mægleren en yderligere økonomisk interesse i, at klientens køb af den nye bolig gennemføres.

Det kan efter omstændighederne aktualisere oplysningspligten om væsentlig økonomisk interesse i, om en handel indgås. Selv hvor bestemmelsen ikke med sikkerhed udløses i den konkrete situation, viser den, at loven anser denne type sideinteresse som relevant.

 Der er derfor et sagligt juridisk argument for at fraråde modellen: klienten bør ikke placeres i et transaktionsforløb, hvor modpartens mægler samtidig har et selvstændigt økonomisk incitament til at få klientens samlede “kæde” til at lykkes.

Risiko for suboptimal salgsstrategi på klientens egen bolig

Der er også et væsentligt praktisk, men juridisk relevant, argument i selve salgsstrategien.

Forbrug.dk fremhæver, at sælger bør overveje, om målet er hurtigst muligt salg eller bedst mulig pris, og at der er grund til at gennemgå aftalen nøje og sammenligne forskellige mæglere.

Hvis samme mægler både har interesse i at få købet af den nye bolig gennemført og i at få klientens nuværende bolig hurtigt afsat, opstår en nærliggende risiko for, at rådene om pris, markedsføring og forløb i højere grad tilrettelægges efter hastighed og gennemførsel end efter klientens optimale salgspris og vilkår. Det er ikke nødvendigvis et selvstændigt lovbrud, men det er en oplagt incitamentskonflikt.

Formidlingsaftalen kan skabe uønsket binding

Endelig er der et kontraktmæssigt argument.

Et salgsopdrag på klientens nuværende bolig udløser en selvstændig formidlingsaftale, som skal være skriftlig, og som kan indebære en betydelig praktisk og økonomisk binding.

Forbrug.dk oplyser, at man typisk binder sig i 6 måneder, og at det kan være dyrt at afbryde samarbejdet før tid.

Loven giver samtidig mulighed for, at mægleren ved opsigelse kan have krav på rimeligt vederlag, hvis det er aftalt. Klienten risikerer dermed at blive låst til en mæglerrelation, som i realiteten blev valgt af bekvemmelighed eller som følge af dynamikken i købet, snarere end efter en fri og uafhængig vurdering af, hvem der bedst kan sælge klientens egen bolig.

Regelgrundlaget håndhæves reelt

Dette er ikke blot et spørgsmål om “god tone”.

Forbrug.dk oplyser, at klager over ejendomsmæglere kan føre til både erstatningsmæssige konsekvenser og disciplinære sanktioner, herunder advarsler, bøder og i særlige tilfælde frakendelse. Lovgivningen er altså indrettet på, at interessekonflikter, manglende transparens og rolleblanding skal tages alvorligt. Det understøtter en forsigtig rådgivningslinje.

Konklusion

Det er på denne baggrund, at det, som udgangspunkt, bør frarådes at anvende den ejendomsmægler, der formidler sælgers bolig i købet af den nye bolig, til også at sælge klientens nuværende bolig.

Begrundelsen er ikke, at et sådant særskilt salgsopdrag nødvendigvis er generelt ulovligt i sig selv.

Begrundelsen er derimod, at modellen skaber en klar og unødvendig risiko for rolleforvirring, svækket forhandlingsposition, økonomisk interessekonflikt, mulig utilbørlig kobling og en salgsstrategi, der ikke entydigt optimeres efter klientens interesser som sælger. Den rådgivningsmæssigt mest robuste løsning er derfor at holde købet og salget adskilt og vælge salgsmægler uafhængigt af den mægler, der repræsenterer sælger i købet.

Praktiske anbefalinger

Det anbefales som minimum at indhente tilbud fra andre mæglere, så valget af salgsmægler sker på et reelt sammenligningsgrundlag og ikke som led i købsforløbet.

Man skal endvidere være udtrykkeligt opmærksom på, at sælgers mægler i købet ikke varetager klientens interesser, og at eventuel køberrådgivning fortsat bør holdes uafhængig.

Ethvert forsøg på at koble købet med et salgsopdrag bør afvises. Hvis man alligevel ønsker at gå videre med samme mægler, bør der som minimum kræves fuld skriftlig transparens om mæglerens økonomiske interesser, og formidlingsaftalen bør gennemgås nøje med særligt fokus på løbetid, opsigelse, salær, variable vederlag og eventuelle betalinger ved afbrydelse.