Køb af bolig på tvangsauktion

Definition af en tvangsauktion

En tvangsauktion over en fast ejendom kan betegnes som et "tvangssalg", dvs. at salget sker uden ejerens samtykke. Salg ved tvangsauktion er som oftest iværksat af en panthaver/person, som har en pengefordring mod ejeren af ejendommen.

Det kan f.eks. være en kreditforening, der ikke har modtaget terminsydelserne af ejeren og derfor ønsker ejendommen solgt, men andre personer, der i fogedretten har fået udlæg i ejendommen, kan også få den solgt på tvangsauktion.

Alle tvangsauktioner over fast ejendom sker i fogedretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende. Tvangsauktioner foregår som regel på dommerkontoret. Fogedretten skal sikre, at tvangsauktionen foretages korrekt.

Inden tvangsauktionen udarbejdes der en salgsopstilling over ejendommen indeholdende alle relevante oplysninger om ejendommen i lighed med de salgsopstillinger, De vil kunne få udleveret hos en ejendomsmægler.

Salgsopstillingen og de standardauktionsvilkår, der står skrevet på indersiden af omslaget til salgsopstillingen, er således grundlaget for tvangsauktionen.

Annoncering af en tvangsauktion

Alle tvangsauktioner skal annonceres i Statstidende senest 14 dage inden auktionen er berammet til at finde sted, ligesom tvangsauktionen skal offentliggøres i en lokalavis. Annoncer om tvangsauktioner kan læses blandt de almindelige annoncer om ejendomme til salg, og annoncerne vil indeholde oplysning om, hvor De kan indhente yderligere oplysninger om ejendommen.

Når ejendommen er annonceret til salg, kan De få udleveret en salgsopstilling sammen med auktionsvilkårene i fogedretten.

Afværgelse af tvangsauktion

Ejeren af ejendommen kan helt frem til tvangsauktionen undgå tvangssalget ved at betale den pengefordring, som er årsagen til tvangsauktionen. Såfremt dette sker, skal Fogedretten lade auktionen aflyse i de samme blade, som den har været annonceret i. Eftersom auktionen ofte aflyses i sidste øjeblik, vil det af tidsmæssige årsager ikke altid være muligt at aflyse auktionen i aviserne, hvorfor De kan være uheldig at møde forgæves i fogedretten. Dette kan imidlertid undgås ved at kontakte fogedretten telefonisk på auktionsdagen og få oplyst, hvorvidt tvangsauktionen afholdes.

Adgang til at købe ejendomme på tvangsauktion

Tvangsauktioner er offentlige, hvilket er ensbetydende med, at alle kan komme ind og overvære en tvangsauktion. Alle fremmødte, har endvidere lov til at byde på ejendommen, eller lade en befuldmægtiget byde for sig.

Fogedretten kan imidlertid stille krav om, at De sandsynliggør, at De kan betale dét, De byder, hvilket kan ske ved f.eks. at fremvise en kontoudskrift eller et lånetilsagn/køberbevis fra et pengeinstitut. Dette forlangende fra fogedrettens side vil kunne ske, såfremt fogedretten har en fornemmelse af, at De ikke kan eller vil købe ejendommen, men at deres bud kun sker for kunstigt at trække prisen op på ejendommen.

Hvordan en tvangsauktion foregår

Ved starten af tvangsauktionen konstaterer fogedretten indledningsvis, hvilke af de personer, der har rettigheder i ejendommen, der er mødt til auktionen. De mødte rettighedshavere gør herefter deres krav op i den rækkefølge, de har panteret i ejendommen. 

Den, der har anmodet om at få ejendommen på tvangsauktion, gennemgår herefter salgsopstillingen. Alle har mulighed for at stille spørgsmål til ejendommen og til de vilkår, ejendommen sælges på. Fogedretten bestemmer, hvad der skal ske med servitutter, brugsrettigheder og lignende forpligtelser, der er tinglyst på ejendommen. 

Herefter oplyser fogedretten hvilket beløb der skal betales ud over det beløb, De byder. Beløbet er i salgsopstillingen kaldet "størstebeløbet". Ud over dét, De rent faktisk byder og størstebeløbet, skal De således også betale auktionsafgift og stempelafgift af Deres bud. Det fremgår af auktionsvilkårene, hvorledes auktionsafgiften og stempelafgiften beregnes. 

Når der ikke er flere spørgsmål, bestemmer fogedretten, med hvor lille et beløb De må byde over det forrige bud.  
Der må herefter bydes på ejendommen.

Ejendommen sælges til den, der byder højest efter, at fogedretten tre gange har opfordret andre til at byde over det højeste bud.

Mener ejeren af ejendommen eller en rettighedshaver, der ikke fik fuld dækning ved det højeste bud, at ejendommen er blevet solgt alt for billigt, kan vedkommende på auktionsmødet forlange, at der afholdes en ny auktion. Vedkommende skal dog straks stille sikkerhed for de yderligere omkostninger, der er ved en ny auktion til annoncer og mødesalær til rettighedshavere. Tidspunktet for den nye auktion vil straks blive bestemt. Der må maksimalt gå seks uger imellem første og ny auktion.

Kommer der på ny auktion ikke andre bud, vil den, der blev højestbydende på den første auktion, få ejendommen. Kommer der højere bud på ny auktion, vil den højestbydende på den nye auktion få ejendommen.

Bliver der ikke anmodet om en ny auktion, skal den, der bød højest, straks stille sikkerhed for, at auktionsvilkårene vil blive opfyldt.

Sikkerhed kan stilles blandt andet ved deponering af kontanter eller ved at stille en bankgaranti. Det er fogedretten, der godkender sikkerhedsstillelsen. Størrelsen af den sikkerhedsstillelse, der vil blive krævet, fremgår af salgsopstillingen. Fogedretten kan give Dem en kortere frist til at stille sikkerheden. De vil dog altid straks blive krævet sikkerhedsstillelse for de omkostninger, der vil være forbundet med afholdelse af en ny auktion.

Hvad der sker med servitutter og lignende forpligtelser på ejendommen

Fogedretten bestemmer, hvad der skal ske med servitutter, herunder aftægt, leje, jagtret og lignende, der er tinglyst på ejendommen.

Er disse tinglyst før pantegælden, skal auktionskøber overtage disse ud over auktionsbuddet.

Har servitutter og lignende rettigheder ikke 1. prioritet, kan fogedretten beslutte, at de alligevel skal overtages uden for "budsummen" (købesummen). Dette sker, når fogedretten skønner, at rettigheden ikke påvirker ejendommens salgsværdi.

Mener fogedretten derimod, at en servitut f.eks. en ret for naboen til at færdes over ejendommen vil påvirke salgsværdien, foretages der alternativt opråb. Dette er en særlig fremgangsmåde, hvor ejendommen påberåbes til salg to gange for at finde frem til den bedst mulige pris på ejendommen. Første gang opråbes ejendommen med pligt for auktionskøber til at overtage servitutten. Anden gang opråbes uden pligt for auktionskøber til at overtage servitutten. Det er det højeste af de 2 bud, der gælder. Det er på den måde budsummens størrelse, der afgør, hvad der skal ske med servitutten. Skal køberen ikke overtage servitutten, opgøres servitutten til et pengebeløb. I visse situationer kan servituthaveren have krav på en del af budsummen. Hvad han har krav på afhænger af, hvor i prioritetsrækkefølgen servitutten er placeret, og hvilken værdi fogedretten har sat servitutten til.

Hvad der sker efter tvangsauktionen

Når ejendommen er solgt på tvangsauktion, overtager den, der bød mest for ejendommen, straks ejendommen. Køberen kan derfor også kræve, at den tidligere ejer af ejendommen straks flytter fra ejendommen.

Køberen har efter auktionen ansvaret for, at budsummen bliver betalt til de rettighedshavere, der fik dækning på tvangsauktionen efter prioritetsrækkefølgen, samt øvrige omkostninger.

Når budsummen er fordelt og øvrige omkostninger betalt, kan auktionskøberen bede fogedretten om at udstede et auktionsskøde. Fogedretten vil forlange skriftlig dokumentation for, at auktionskøber har betalt til de rigtige.

Auktionskøber kan få auktionsskødet tinglyst på ejendommen. Samtidig kan han forlange, at de rettighedshavere, der ikke fik dækning på tvangsauktionen, slettes af tingbogen.

Kilde: www.domstol.dk