INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Tilstandsrapporten ved køb og salg

Om Tilstandsrapporten

Når De skal sælge eller købe bolig

Det er ved køb og salg af fast ejendom af stor betydning for både sælger og køber, at der udarbejdes en tilstandsrapport, en el-rapport samt energimærke af høj kvalitet. Når De sælger hus skal De være opmærksom på, at De som sælger har ansvar for skjulte fejl og mangler i 10 år efter De har solgt Deres hus. De kan derfor blive mødt med et erstatningskrav i op til 10 år efter en ejendomshandel, hvis en efterfølgende ejer konstaterer mangler eller skader på ejendommen. Huseftersynsordningen er frivillig og omfatter principielt alle ejendomshandler under forudsætning af, at der er tale om ejendomme, der hovedsageligt anvendes til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber.

En professionel vurdering

Et huseftersyn er en professionel vurdering af, om en bygning er i ringere stand end tilsvarende bygninger af samme alder. Eftersynet bestilles af sælger, og udføres af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Økonomi- og Erhvervsministeriet. En bygningssagkyndig gennemgår hver enkelt del af bygningen for at afdække synlige skader og tegn på skader. Den bygningssagkyndige noterer sine observationer af skader og tegn på skader i en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten indeholder også oplysninger fra sælger om f.eks. tidligere ombygninger og udførte reparationer i boligen. Huseftersynet afdækker synlige skader, der nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Desuden afdækkes tegn på skader eller andre fysiske forhold, der giver en nærliggende risiko for, at der kan udvikles en egentlig skade. Gennemgangen af huset er visuel, hvilket vil sige, at den bygningssagkyndige vurderer bygningens tilstand ud fra det, han umiddelbart kan se (synlige bygningsdele). Den bygningssagkyndige kan bruge enkle tekniske hjælpemidler ved gennemgangen, men må ikke foretage destruktive indgreb i bygningen uden aftale med sælger. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke vil fremgå af tilstandsrapporten. En tilstandsrapport er resultatet af en bygningsgennemgang foretaget af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen. Huseftersynet er ikke lovpligtigt. Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand og er, sammen med el-installationsrapporten, en forudsætning for at købere kan tegne ejerskifteforsikring og sælger kan frigøre sig fra sit ansvar for skjulte fejl og mangler i en bolighandel.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Man kan bestille en tilstandsrapport på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, man laver eftersyn på ejerlejligheder. Når der laves tilstandsrapport på en ejerlejlighed, skal ejerlejlighedens fælleseje nemlig gennemgås – ellers er rapporterne ikke gyldige. En tilstandsrapport består af tre dele:
  • Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele
  • Sælgers egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader
  • Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.

Restlevetid for tag

Siden 1. maj 2012 indeholder tilstandsrapporten desuden oplysning om den gennemsnitlige restlevetid for den del af boligens tag, der forventes at have den korteste restlevetid – og om den pågældende bygningsdel forventes at holde i op til fem år, mellem fem og ti år eller længere end ti år. Oplysningen om restlevetid angives ud fra et opslag i en restlevetidstabel, der baserer sig på en gennemsnitsbetragtning med hensyn til de anvendte materialer. Den bygningssagkyndige har ikke foretaget et selvstændigt skøn, og den pågældende bygningsdel kan som følge af lokale, geografiske forhold mv. vise sig at have en kortere restlevetid.

Hustypebeskrivelse

Sammen med tilstandsrapporten udleveres også en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for den type bolig tilstandsrapporten vedrører. Beskrivelsen indeholder generel, supplerende information om hustypen samt generelle oplysninger om kloaksystem og radon. Der findes 31 forskellige, generelle hustyper. I typebeskrivelsen finder du en beskrivelse af de særlige forhold, der knytter sig til den relevante hustype og en generel beskrivelse af kloaksystemer og radon. Der kan være boliger, der har gennemgået så markant ombygning, at en enkelt hustypebeskrivelse ikke dækker. Du kan derfor opleve tilfælde, hvor du vil modtage to eller tre typebeskrivelser – og i sjældne tilfælde ingen typebeskrivelse.

Hvad er ikke med i en tilstandsrapport?

Følgende punkter er ikke omfattet af tilstandsrapporten:
  • Elinstallationernes funktion og lovlighed – de gennemgås i elinstallationsrapporten
  • Æstetiske eller arkitektoniske forhold
  • Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand
  • Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt
  • Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden
  • Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen
  • Inventar som hårde hvidevarer
  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg
  • Markiser og baldakiner
  • Indretninger og installationer uden for selve boligen.
Som sælger vil man dog stadig være ansvarlig for sådanne forhold. Som sælger skal man derfor orientere køber klart og tydeligt, hvis man er vidende om sådanne forhold.

Det er sælger, der bestiller tilstandsrapporten

Det er sælger, der skal sørge for at bestille en tilstandsrapport. For at få udarbejdet en tilstandsrapport skal du kontakte en beskikket bygningssagkyndig. Som sælger kan man alternativt få en ejendomsmægler til at formidle kontakt til et forsikringsselskab, der så finder en bygningssagkyndig, men ejendomsmæglerne må ikke formidle den direkte kontakt mellem sælger og bygningssagkyndig. Man kan finde en konsulent på Boligejers konsulentsøgning, hvor alle beskikkede bygningssagkyndige er registreret.

Sælgeroplysningsskema

Som sælger skal man udfylde et sælgeroplysningsskema, når tilstandsrapporten bliver udarbejdet. Sælgeroplysningsskemaet indgår i tilstandsrapporten. Skemaet består af en lang række spørgsmål, der vedrører det kendskab sælger har til ejendommen og som kan være af interesse for køber. Det drejer sig typisk om bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kan se ved sin gennemgang, fx rør o.l.

Tilstandsrapportens gyldighed

Tilstandsrapporten er gyldig i seks måneder. Inden perioden udløber, kan du få rapporten fornyet for 6 måneder til en reduceret pris. Rapporten er gyldig fra den dag, den beskikkede sagkyndige indberetter rapporten. Den beskikkede sagkyndige skal indberette en tilstandsrapport senest 14 dage efter gennemgangen af boligen.

Tilstandsrapportens karaktersystem

Den beskikkede bygningssagkyndige vurderer hver enkel bygningsdel og giver den en karakter. Karakteren viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller andre bygningsdele. Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer. Karaktererne er alene byggetekniske vurderinger. De siger intet om prisen for udbedring af eventuelle skader.

Sådan læser De tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten bedømmer skaderne på en skala med seks trin og indeholder sælgers afkrydsning af en række spørgsmål med “ja”, “nej” eller “ved ikke”. Når den bygningssagkyndige gennemgår bygningen beskriver han eller hun dens bestanddele indvendigt såvel som udvendigt (fundament, kælder, facader med videre) ved hjælp af følgende koder:
  • IB –  Ingen bemærkninger
  • K0 – Kosmetiske skader
  • K1 – Mindre alvorlige skader, som ikke har indflydelse på bygningsdelens funktion
  • K2 – Alvorlige skader, hvor bygningsdelens funktion vil svigte
  • K3 – Kritiske skader, hvor bygningsdelens funktion vil svigte og hvor det kan medføre skader på andre bygningsdele
UN – Behov for yderligere undersøgelse, hvilket betyder at den bygningssagkyndige ikke kan overskue konsekvenserne af en fejl eller mangel Er der skader bedømt med UN, er det op til huskøberen selv at få afdækket omfang og konsekvenser, idet skaden kan vise sig at være dyr at afhjælpe. Hvis den bygningssagkyndige finder skader, vil det i visse tilfælde være anslået, hvad det vil koste at udbedre skaderne. Omkostningerne til udbedring er kun vejledende, og som køber bør man derfor selv få en eller flere håndværkere til at vurdere den pågældende skade og give et tilbud på udbedringen.

Karaktererne i tilstandsrapporten

Skadekarakteren UN “Behov for yderligere undersøgelse” er den alvorligste. Skadekarakteren er alvorlig, fordi den bygningssagkyndige ikke har kunnet afgøre, hvilke skadesmekanismer der ligger bagved, eksempelvis en enkeltrevne i soklen, som fortsætter op i muren (evt. en sætningsrevne). Omfang og konsekvenser bør altid afklares ved nærmere undersøgelser. Skadekarakteren K3 “Kritiske skader” er den næst alvorligste. Skaden behøver ikke nødvendigvis at være dyr at udbedre på nuværende tidspunkt, men hvis det ikke bliver gjort, vil det medføre skader på andre bygningsdele, og dermed kan udbedringsomkostningerne blive betydelige, eksempelvis ved utæt tagbelægning. Det bør derfor påregnes, at skaden skal udbedres ved først givne lejlighed. Der bør af den grund fremskaffes et økonomisk overslag over omkostningerne ved udbedringer, eventuelt i form af et konkret tilbud fra en håndværker. Skadekarakteren K2 “Alvorlige skader” er den tredje i rækken af karakterer. Det er ikke så påtrængende, at sådanne skader bliver udbedret omgående, idet de sandsynligvis ikke vil udvikle sig videre til andre bygningsdele (modsat vil den blive givet skadekarakter K3), men den har påvirket funktionen af bygningsdelen og kan medføre et svigt i bygningsdelen på et senere tidspunkt, eksempelvis dug imellem glassene i en isoleringsrude. Skaden bør derfor udbedres indenfor en overskuelig tid. Forskellen i karakterer behøver ikke at betyde forskel i udbedringsomkostninger lige nu, men derimod i konsekvenserne på længere sigt, hvor udbedring af K3-skader kan blive ret bekostelige og hvor årsag og omfang af UN-skader er ukendt. Hvis taget eksempelvis er utæt, vil der trænge vand ind i huset, og det kan medføre råd eller svampeangreb i tagkonstruktionen, så hele taget skal udskiftes, hvorimod dug i en termorude ikke vil skade andre bygningsdele, men ruden bliver mere og mere uigennemsigtig. Skadekaraktererne K1 “Mindre alvorlige skader” og K0 “Kosmetiske skader” er af ren kosmetisk betydning. Det vil derfor ofte være et temperaments- og økonomisk spørgsmål, om de ønskes udbedret nu eller senere, eller om man eventuelt kan leve med dem. Det kan f.eks. dreje sig om kalkspringere i mursten, malerstænk o. lign.

Klager og kontrol

Hvis tilstandsrapporten er mangelfuld eller åbenlys forkert, har den bygningssagkyndige et professionelt ansvar. Til gengæld kan køber ikke gøre krav gældende overfor sælger. Kilde: Boligejer.dk

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot