Baggrunden

For en vis del af de udbudte boliger på markedet vil der vise sig at være flere interesserede købere, og her er reglerne, at ejendomsformidleren er forpligtet til at foreligge sælger alle indkomne bud. Herefter er det sælger frit for at vælge, hvem denne vil sælge til. Det behøver ikke nødvendigvis at være den, der giver den højeste pris – det kan også være overtagelsesdagen eller andre parametre, der er afgørende for sælgers beslutning, f.eks. evt. forbehold fra købers/tilbudsgivers side.

Når der har meldt sig flere interesserede købere til en ejendom, er det en af ejendomsmæglere desværre alt for ofte anvendt praksis, at mægler råder sælger til at udbyde ejendommen i en budrunde blandt de interesserede købere, en såkaldt licitation. Mæglerens interesse heri er naturligvis stor, idet en højere pris oftest vil medføre et højere salær til mægler.

Ved at benytte den fremgangsmåde, er ejendomsmæglerens intention således at få den højest mulige pris, hvilket ligeledes er i sælgers interesse men ikke i de interesserede køberes.

I disse budrunder er det tilrådeligt at lade sagens dokumenter miniutuiøst gennemgå af en køberrådgiver, før man afgiver købstilbuddet, idet det som hovedregel ikke accepteres, at buddet er betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Afgiver køber alligevel købstilbud med et sådant forbehold, vil købers chancer for at vinde budrunden være betydeligt forringet.

Læs mere her om licitation og udbud.

Se her et eksempel på et licitationsdokument til afgivelse af bud. Læs her selve Licitationsloven.

Hvad er en budrunde/licitation?

En licitation er en budrunde, hvor flere interesserede køber byder på en bolig på baggrund af ens opsatte og oplyste vilkår og regler.

Ejendomsmægleren skal oplyse sælger om muligheden for om en ejendom kan udbydes i Licitation, når mulighederne er til stede ved salget af den konkrete bolig. Det er derefter sælgers valg alene. Når køberne skal byde på en Licitation, skal der afgives et bud i en lukket kuvert efter helt fastsatte regler og retningslinier bestemt af Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådets etiske regler. Disse retningslinjer er alle mæglere forpligtet til at efterkomme og følge.

Når sælger vælger at udbyde ejendommen i Licitation udfyldes en formidlingsaftale fra Dansk Ejendomsmæglerforening og et tillæg der kaldes "Udbud i Licitation - efter aftale med sælger", og heri informeres sælger om reglerne for Licitationen.

Af disse regler fremgår det bl.a.:

1. Boligen sættes til salg med information om, at her gælder Licitation (ikke at forveksle med en auktion)

2. Købere opfordres af mægler til at afgive deres bud på ejendommen inden en bestemt dato og overfor køberne oplyses der en skønnet kontantpris, der danner udgangspunktet for budrunden.

3. Købsaftaleudkastet - det vil sige de informationer, som skal gives til alle interesserede købere gennemgås med sælger.

4. Køberne skal have fremvist ejendommen, som det sker ved et almindeligt salg og skal have udleveret en  komplet købsaftaleformular med tilliggende dokumenter, der indeholder alle relevante oplysninger - herunder oplysninger om eventuel tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikring som loven foreskriver samt oplysning om alle retsmæssige aspekter ved ordningen, som de er udformet af Dansk Ejendomsmæglerforening. Derudover modtager køberen en særlig allonge "Licitation - allonge til købsaftale" hvori køber angiver den ønskede overtagelsesdag og tilbudte pris.

5. Køberne får dernæst en rimelig tid til at gennemgå købsaftalen med alle relevante rådgivere.  

6. Køberne afgiver herefter bud inden den oplyste afleveringsfrist og det er herefter op til sælger, når buddene åbnes på det fastsatte tidspunkt, at vælge blandt de indkomne tilbud.

Hvorfor byde på en licitation og betale mere som køber?

Det er sælgers valg i samråd med ejendomsmægleren om boligen skal udbydes i Licitation, og ønsker man som køber at erhverve boligen, må man byde det, som man mener ejendommen er værd.

Sikkerhed for at alle regler bliver fulgt

Ejendomsmæglerne skal følge de af Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet fastsatte forbrugeretiske regler:

Flere købere

1. Har flere forbrugere tilkendegivet, at de ønsker at købe en ejendom til udbudsprisen og på sædvanlige vilkår, skal ejendomsmægleren drøfte med sælger, hvilke muligheder der er for at udvælge en køber. Ejendomsmægleren skal påpege muligheden for at vælge køberen efter et licitationsprincip, hvor de potentielle købere opfordres til at afgive et købstilbud i en lukket kuvert indenfor en fastsat frist.

2. En tilbudsrunde på licitationsvilkår skal tilrettelægges, så de interesserede købere får mulighed for at foretage nødvendige tekniske, økonomiske og juridiske undersøgelser og overvejelser, inden der afgives bud.

3. Ejendomsmægleren skal orientere de potentielle købere om licitationsvilkårene, herunder, at sælger frit kan vælge mellem alle de indkomne bud og helt kan undlade at sælge ejendommen til en af de bydende. Endvidere skal ejendomsmægleren oplyse de potentielle købere om, at buddet skal lyde på en bestemt kontantpris, at det ikke er muligt efterfølgende at afgive overbud, at buddet ikke kan betinges af forhold, der kan afklares på forhånd, og at størrelsen af og vilkårene i de enkelte bud ikke vil blive oplyst, før der er indgået en aftale med en af de bydende, og fortrydelsesfrister og eventuelle betingelser er udløbet og afklaret.

4. De interesserede købere skal inden budafgivningen have et standardudkast til en købsaftale, der opfylder lovkravene til en købsaftale. Ejendomsmægleren skal informere de potentielle købere om, hvilke vilkår der har særlig betydning for sælger, dog med respekt af ejendomsmæglerens pligt til at varetage sælgerens interesser.

Ejendomsmægleren må ikke foranstalte eller på nogen måde medvirke til et salg af en ejendom efter et "hollandsk ur"- princip eller ved auktion.

Tilstandsrapport

De fleste sælgere på villamarkedet vælger i dag at benytte sig af reglerne i Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Men det er ikke en pligt og sælger kan fravælge det.

Som hovedregel vil sælger imidlertid vælge at lade en tilstandsrapport udarbejde og fremlægge tilbud om ejerskifteforsikring. Dette giver både køber og sælger den bedste forbrugerbeskyttelse.

Energimærke

Ved salg af ejerlejligheder og villaer skal sælger, i henhold til Loven om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, fremlægge gyldigt energimærke.

Tilstedeværelse ved åbning af bud

Som hovedregel er køberne ikke tilstede ved åbningen af de afgivne bud, og sælger kan selv vælge mellem de indkomne bud eller forkaste dem alle. De købstilbud som andre købere har budt, kommer kun til sælgers kendskab og ejendomsmægleren er i den forbindelse underlagt streng tavshedspligt.

Besigtigelse og egen byggesagkyndig gennemgang

De kan som køber og budgiver altid aftale tid med ejendomsmægleren om besigtigelse og egen byggesagkyndig gennemgang af ejendommen, før De afgiver Deres bud.

Frist og advis

Hovedreglen er, at buddene åbnes dagen efter fristen for aflevering.

Det bud og dermed den køber som sælger vælger modtager straks besked. Det vil typisk være samme dag. De øvrige vil blive orienteret hurtigst muligt derefter og typisk ikke senere end fem hverdage efter fristen for aflevering.

Sælger kan dog udbede sig betænkningstid mellem de indkomne bud, hvilket kan forsinke forløbet. Men det vil kun ske i sjældne tilfælde.

Købstilbud og økonomi

I forbindelse med/forud for afgivelse af et købstilbud bør man som køber have modtaget et forhåndstilsagn fra et realkreditinstitut eller et pengeinstitut.

Såfremt godkendelsen ikke forligger vil der af mægler blive søgt om debitorgodkendelse eller garanti for købesummen.

Såfremt det efterfølgende viser sig, at køber ikke kan blive godkendt, vil sælger gå tilbage og vælge blandt de øvrige indkomne bud og spørge den næste køber om buddet fortsat står ved magt.

Indsigt

Det er alene sælger der vælger, om det overfor budgiverne skal oplyses hvor mange købere der afgiver købstilbud.

Ejendomsmægleren som rådgiver for køber med udarbejdelse af tilbud

Ejendomsmægleren må absolut ikke rådgive begge parter i samme handel, og følgelig ikke rådgive køber i relation til afgivelse af købstilbuddet.

Mægleren skal derimod, som i en "almindelig" handel afgive behørig information og dokumentation overfor køber, herunder udlevere en komplet og udfyldt købsaftaleformular indeholdende alle relevante oplysninger - og inklusive alle relevante dokumenter vedrørende ejendommen herunder eventuel tilstandsrapport, oplysning om ejerskifteforsikring, tilbud om betaling af den halve ejerskifteforsikring og oplysning om de retslige konsekvenser af ordningen.

Den store forskel på købsaftalen i en "almindelig" handel og i en handel med licitation er, at der i købsaftalen til licitation ikke anføres pris og overtagelsesdag i købsaftalen. I stedet angiver køber disse oplysninger på den tilhørende allonge til købsaftalen. En sådan allonge optræder ikke i en "almindelig handel".

Ejendomsmæglerens tavshedspligt

Ejendomsmægleren må i henhold til tavshedspligten eksempelvis ikke må oplyse om vilkårene i Deres købstilbud overfor andre interesserede købere og må ikke udlevere oplysninger til køberne om sælgers forhold uden sælgers accept.

Læs mere her om licitation og udbud.

Se her et eksempel på et licitationsdokument til afgivelse af bud.