Salgsvurderingen

Inden De sætter Deres bolig til salg, bør De få udarbejdet en professionel salgsvurdering. De fleste ejendomsmæglere tilbyder i dag en gratis og uforpligtende vurdering af Deres bolig i håbet om at få den til salg.

Når De skal finde ud af, hvad Deres bolig kan sælges for, kan De selvfølgelig prøve på selv at finde ud af, hvad tilsvarende boliger sælges for i det område, hvor De bor.

I den forbindelse kan det være nyttigt at gennemgå avisernes boligannoncer, søge på Internettet, tekst-TV eller lignende.

De fleste, der skal sælge en bolig, vælger imidlertid at få en ejendomsformidler til at vurdere boligens salgspris, og De bør rette henvendelse til flere ejendomsmæglere for at få et fornuftigt billede af, hvad Deres bolig er værd.

Markedsmekanismen

De har sikkert gjort Dem nogle overvejelser om, hvad De kan få for Deres ejendom. 

Dersom De i en årrække har fulgt lidt med i prisudviklingen i op og nedadgående retning, vil De måske og med god grund finde prisudviklende uoverskuelig.  

Salgsprisen på fast ejendom er således ikke som sådan sat i system men er i overvejende grad bestemt  af, hvilken finansiering der for tiden kan opnås på boligmarkedet.

Det er ensbetydende med, at den markedsrente, De i øjeblikket skal betale for lån i fast ejendom, i realiteten afgør markedsprisen på boligmarkedet.

Uanset at fast ejendom i dag handles på kontantprisvilkår, så er kontantprisen baseret på renteniveauet og de øvrige finansierings vilkår , der er gældende i salgsøjeblikket.

I praksis er dette ensbetydende med, at enhver ejendom, der udbydes til salg ikke vurderes ikke kontantpris, men efter hvad ejendommen kan bære i samlede udgifter opgjort på årsbasis eller månedsbasis.  

Når ejendomsformidleren således indtaster de maksimale udgifter, som man forventer en køber vil være villig til at betale for den pågældende bolig, vil boligprogrammet i computeren automatisk udregne alt, herunder også kontantprisen.

Salgsvurdering og rådgivning

Indledningsvis gennemgår ejendomsformidleren eller sælgerrådgiveren boligen for at få et indtryk af boligens særlige kvaliteter. 

Derefter undersøger han eller hun boligens dokumenter og kontrollerer blandt andet tingbog og de lån, der eventuelt er i boligen. 

På den baggrund kommer ejendomsmægleren eller sælgerrådgiveren med et forslag til en salgspris og et salgsbudget med et overslag over Deres overskud ved salget (kaldet provenu). Salgsbudgettet er vejledende, idet prisen blandt andet kan blive påvirket af renteændringer og kursudsving.

I samme forbindelse vil ejendomsformidleren eller sælgerrådgiveren blandt andet kunne fortælle Dem, hvordan Deres øjeblikkelige salgsmuligheder ser ud, og sælgerrådgiveren vil kunne bistå Dem med et overblik over Deres økonomiske situation i forbindelse med salget.

Ved prisfastsættelsen har følgende betydning

• Markedsforholdene

• Ejendommens beliggenhed, indretning, alder og vedligeholdelsesmæssige tilstand

• Hvor lang tid det må forventes at tage at sælge ejendommen

• Ejendommens nuværende belåning idet f.eks. særlige fordelagtige lån kan betyde en højere pris for huset

• Faste udgifter ved at bo i huset, f.eks. varme, elektricitet, vand og ejendomsskatter m.m.

Læs mere her om prisfastsættelsen.

Kontantprisen

Prisen, som ejendomsformidleren kommer frem til, skal ifølge loven fastsættes som en kontantpris. 

Kontantprisprincippet er lovfæstet som krav ved annoncering og finansieringstilbuddenes udarbejdelse og gør det lettere for købere at sammenligne forskellige huspriser. Læs mere her om salgsopstillingen.

Ved ejendomsformidlerens prisfastsættelse skal De være opmærksom på, på hvilket grundlag den er foretaget.

• Hvilke oplysninger har ejendomsformidleren haft i forbindelse med prisfastsættelsen? 

• Har han f.eks. set en tilstandsrapport og energimærkning på boligen?

Som sælger skal De sørge for, at ejendomsformidleren har så mange oplysninger som muligt for at få så præcis en vurdering som muligt. Jo flere oplysninger ejendomsformidleren har, jo mindre er risikoen for, at prisen skal nedsættes i forbindelse med salgsforhandlingerne.

Tilstandsrapport og energimærkning før prisfastsættelse

Der kan være et misforhold mellem den pris, ejendomsformidleren stillede i udsigt, og det nedslag i prisen, De må acceptere, når tilstandsrapporten foreligger. Det må derfor anbefales, at tilstandsrapporten udarbejdes, før ejendommen prisfastsættes, og før der indgås formidlingsaftale. Læs her om tilstandsrapporten og her om energimærkning.

Forbedringer før salg

De vil måske blive rådet til at foretage forbedringer eller små reparationer af boligen. 

Det kan være, der skal males, udskiftet en punkteret rude, renses tæpper eller at haven skal sættes i stand. Det vil alt sammen være forbedringer, som gør huset mere attraktivt og dermed fremmer salget. Læs mere om forbedringer her.

Formidlingsaftalen

Når De er blevet enige med ejendomsformidleren eller sælgerrådgiveren om den pris, boligen skal sælges til, underskrives en formidlingsaftale. 

Den indeholder blandt andet oplysninger om skønnet kontantpris, mæglerens betaling (kaldet salær), udgifter forbundet med at sælge boligen og hvor længe formidlingsaftalen gælder. 

Læs mere her om formidlingsaftalen.

Nødvendige dokumenter

Ejendomsformidleren eller køberrådgiveren skal bruge en række dokumenter for at  kunne foretage en prisfastsættelse af Deres bolig. Se oversigten her.

Boligejer.dk

Salgspriser for huse, lejligheder og sommerhuse

På kortet på Boligejer.dk kan De se de gennemsnitlige salgspriser for ejerlejligheder, huse eller sommerhuse i et specifikt område.

Læs mere her.

Prisfastsættelse af boligen ved køb og salg

BoligAssistancen er koblet til e-nettets web-ejendomsdataserver, som bl.a. giver vort kontor adgang til komplette oplysninger om solgte og aktuelt udbudte ejendomme i Deres lokalområde.  Se nærmere under følgende sider: Udbudspriser og Ejendomspriser.