Når De skal sælge eller købe bolig

Det er ved køb og salg af fast ejendom af stor betydning for både sælger og køber, at der udarbejdes en tilstandsrapport samt energimærke og -plan af høj kvalitet.

Når De sælger hus skal De være opmærksom på, at De som sælger har ansvar for skjulte fejl og mangler i 10 år efter De har solgt Deres hus. De kan derfor blive mødt med et erstatningskrav i op til 10 år efter en ejendomshandel, hvis en efterfølgende ejer konstaterer mangler eller skader på ejendommen.

Fritagelse af ansvar

Siden 1996 har det været muligt, som sælger, at frigøre sig for det hidtidige 10-årige ansvar for den solgte ejendom, såfremt sælger overfor køber, forelægger en tilstandsrapport samt oplysning om ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten blev produktet, at en mangeårig debat om, hvorledes retssager mod sælgere kunne reduceres og tillige fritage sælgeren for ansvar. Rapporten er ikke lovpligtig, men der findes næppe mange sælgere i dag, som ikke ønsker at "forsikre" sig for sit ellers mangeårige ansvar.

Samtidig findes der sandsynligvis heller ikke tilsvarende mange købere, som ikke ønsker, at få overblik over en bygnings fysiske tilstand forinden den store beslutning om køb træffes.

Så uanset om huset handles gennem ejendomsmægler, advokat eller foregår privat mellem familiemedlemmer eller blandt venner er det vigtigt, at der udarbejdes en tilstandsrapport af en kvalificeret bygningssagkyndig, som er uvildig i sin bedømmelse af ejendommen.

Overblik over energi- og vandbesparelser

Energimærkning og -plan er i modsætning til tilstandsrapporten lovpligtig. Som sælger kan man således hverken mundtligt eller skriftligt aftale sig udenom denne lov. Så uagtet, at parterne alligevel skriftligt indføjer en sådan aftale i købsaftalen og/eller skødet, kan køber efterfølgende forlange energimærkningen foretaget, indenfor overskuelig tid efter overtagelsesdagen.

Energimærkningen er vigtig for køber, men selvfølgelig også samfundsrelevant i forhold til miljø. Den fortæller om en bygnings energibehov og giver en objektiv vurdering af de årlige omkostninger til vand, varme og el-forbrug.

Tilstandsrapporten / huseftersynet

Tilstandsrapport under Huseftersynsordningen i henhold til "Lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v."

En tilstandsrapport har til formål at beskrive i hvilket omfang, bygningens fysiske tilstand er ringere, end tilstanden i tilsvarende, intakte bygninger af samme alder. Tilstandsrapporter udarbejdes på baggrund af en visuel gennemgang af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele. Tilstandsrapporter afdækker synlige skader, der nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Endvidere afdækkes tegn på skader eller fysiske forhold, der giver en nærliggende risiko for, at der vil kunne udvikles en skade.

I en tilstandsrapport skal vi, som bygningssagkyndige, angive skaderne ud fra en skala af 5 karakterer (se: "Sådan læser De tilstandsrapporten"), der således afspejler, hvor alvorlig den fundne skade er for bygningsdelen og/eller omkringliggende bygningsdele.

Sælgers oplysninger til tilstandsrapporter

Som en integreret del indgår sælgers oplysninger om ejendommen. F.eks. om tidligere udførte reparationer samt oplysning/formidling af reel viden om skader der måtte være på salgstidspunktet. Således er sælger ikke fritaget for sin loyale oplysningspligt.

Hvis De skal have udført en tilstandsrapport har De mulighed for, at udskrive et eksempel på det oplysningsskema, De som sælger skal udfylde bedst muligt inden huseftersynet: Sælgers oplysningsskema for tilstandsrapport

Fornyelse af tilstandsrapport

Ved indgåelse af købsaftale må tilstandsrapporten højst være 6 måneder gammel. Herefter betragtes den som forældet og skal fornyes.

Energimærke

Energimærke i henhold til "Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger"

Energistyrelsen har beskikket en række energikonsulenter til at udarbejde energimærker og energiplaner.

En energimærkning er et slags indeks for ejendommenes forbrug af varme, el og vand og bidrag til miljøbelastningen. Beregningsgrundlaget er uafhængigt af brugervaner.

Med den forudsætning muliggør energimærkningen, at forskellige ejendomme kan sammenlignes på et objektivt grundlag.

Energimærket er lovpligtig ved salg af fast ejendom, med fritidshuse, andelsboliger og produktionsbygninger som de vigtigste undtagelser.

Energiplanen er en vurdering af hvilke rentable vand- og energibesparende foranstaltninger, der kan anbefales, hvor meget de skønnes at koste, og hvor stor besparelsen vil være.
Energimærke og -plan har en gyldighed på 3 år.

Formålet med energimærkningen er: "at fremme energi- og vandbesparelser og øge effektiviteten inden for al anvendelse af energi og vand i bygninger" jf. "Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger", som trådte i kraft pr. 01.01.1997. Læs mere om energimærket her.

Sælgers oplysninger til energimærke

Hvis De skal have udarbejdet et energimærke har De mulighed for, at udskrive sælgers oplysningsskema herfra, som skal udfyldes bedst mest muligt inden huseftersynet:

Sælgers oplysningsskema om ejendommens energiforhold m.v.

Sælgers oplysningsskema om ejerlejlighedens energiforhold m.v.

Læs mere om energimærket her.

Priser for energimærke og tilstandsrapport

De kan få et overblik over priserne på udarbejdelse af energimærke her og tilstandsrapport her.

Hvordan et huseftersyn foregår

Dialog med sælger

Den byggesagkyndige, der skal besigtige Deres ejendom, etablerer en dialog med Dem, som sælger i relation til ejendommens stand og beskaffenhed med udgangspunkt i skemaet; "Sælgers oplysninger", som er en integreret del af tilstandsrapporten.

Dette skema gennemgås i fællesskab, og det er vigtigt, at De, som sælger videregiver alle oplysninger til den bygningssagkyndige fra første færd.

Når rapporten er udarbejdet skal den indberettes til Huseftersynssekretariatet. Der kan derfor aldrig rettes i en tilstandsrapport. Efterfølgende oplysninger vil derfor altid kun kunne ændres ved hjælp af en allonge, eller, når tilstandsrapporten er forældet efter 6 måneder, ved en fornyelse.

Ved udarbejdelsen af energimærkning og -plan, er der et tilsvarende skema med spørgsmål, De som sælger skal besvare, som f.eks. alder på hårde hvidevarer der indgår i salget, isoleringstykkelser, forbrugsoplysninger om el -, vand- og varmeudgifter.

Gennemgang af huset

Efter den indledende samtale gennemgår den bygningssagkyndige selve ejendommen, såvel ude som inde, og under gennemgangen gør den bygningssagkyndige notater om konstruktionerne i huset samt de skader, fejl og mangler der konstateres ved ejendommen. Gennemgangen er visuel - altså uden destruktive indgreb på bygningen. De vælger selv om De vil følge med den bygningssagkyndige rundt i huset.

Evaluering

Som afslutning gennemgår den bygningssagkyndige de fundne fejl, mangler og skader med Dem, og oplyser Dem om hvilken karakter de pågældende forhold vil blive vurderet til. I huseftersynsordningen "opereres" med følgende karakterer:

K0, K1, K2, K3, UN.

Se mere under beskrivelse af tilstandsrapporten.

Definitionen af, hvad der kan betegnes som en "bagatel", kan til tider være vanskelig. En defekt eller mangel, som en sælger gennem mange år har affundet sig med og derfor ikke tillægger nogen betydning, kan virke og opfattes af en ny ejer som en "væsentlig" skade/fejl eller mangel. Den bygningssagkyndige, vil således med udgangspunkt i sin baggrund, erfaring og vurdering, forklare og  begrunde sit valg af karakterer.