Huseftersynsbekendtgørelsen og Tilstandsrapporten

Det burde med rimelig kunne antages, at tilstandsrapporten beskriver en bygnings tilstand. Men det er ikke hele sandheden, og det bør De som køber vide, før De handler.

Læs her om de nye regler for bestilling af huseftersyn.

Med en tilstandsrapport i hånden skal De, som boligkøber, således være opmærksom på:

• At det ikke er nogen garantierklæring for, hvordan boligen er

• At kvaliteten og indholdet af rapporterne kan være forskellige

• At nogle bygningssagkyndige har særlige samarbejdsaftaler med den mægler, der har huset til salg

• At De altid bør tage Deres egen byggesagkyndige med ud og se huset. 

De enkelte undtagelser i huseftersynsbekendtgørelsen

I huseftersynsbekendtgørelsen er fra huseftersynet - ud over forhold uden for bygningerne - undtaget følgende:

• bagatelagtige forhold,

• bygningsdele, der ikke kunne efterses,

• bygningens funktionsforhold,

• æstetiske og arkitektoniske forhold,

• sædvanligt slid og ælde,

• løsøre, såsom hårde hvidevarer, samt

• bygningens almindelige vedligeholdelsesstand

Denne opremsning vedrører forhold, der "normalt ikke vil kunne give anledning til mangelkrav fra en køber". Gør de det alligevel, er sælger altså ansvarsfri, f.eks. fordi der ikke er tale om skader eller tegn på skader, eller fordi der er tale om forhold, som det påhviler køber selv at undersøge nærmere.

Ud over dette opnår sælger også ansvarsfrihed for forhold i sekundære bygninger, som den sagkyndige har holdt ude fra huseftersynet. Det drejer sig om bygninger, hvorfor bestemmelsen i § 2, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse, som ved bygninger, der er undersøgt.

At resultatet bliver sådan, forekommer tillige fornuftigt på grund af, at køber via tilstandsrapporten jo får oplysning om, at der findes forhold (hele bygninger), der ikke er undersøgt. Situationen bør dog kun opstå i de tilfælde, hvor de sekundære bygninger er i så dårlig stand, at det ikke tjener noget formål at foretage huseftersyn og udfærdige tilstandsrapport for disse bygninger. I så fald vil der være afkrydset i ja-rubrikken på den pågældende side i tilstandsrapportformularen (spørgsmål 3 på siden for ejendommens hoveddata).

Er de sekundære bygninger ikke accessoriske til beboelsesbygningerne, men f.eks. bygninger, der anvendes helt eller delvist til erhvervsmæssige formål, (værksteder, lagerhaller m.v.), er der i praksis set eksempler på, at den sagkyndige har undladt at foretage eftersyn og har indføjet bemærkning herom i tilstandsrapporten. Noget sådant er efter Huseftersynssekretariatets opfattelse ikke korrekt fremgangsmåde. Uanset om den sagkyndige burde have undersøgt den pågældende bygning eller ej, må retsvirkningen dog være, at sælger ikke er ansvarlig for forhold vedrørende den pågældende bygning

Alle de syv undtagelser i huseftersynsbekendtgørelsen nævnt ovenfor har betydning for vurderingen af, i hvilke tilfælde den sagkyndige kan gøres erstatningsansvarlig.

For så vidt angår omfanget af sælgers ansvar er det klart, at sælger ikke kan gøres ansvarlig for de forhold, der falder ind under undtagelserne i bekendtgørelsen, så længe det drejer sig om forhold vedrørende bygningerne, og der ikke foreligger en af de i ejendomskøbslovens § 2, stk. 4, opremsede undtagelser til sælgers ansvarsfrihed. Hvad angår løsøre kan der dog siges at være en vis uklarhed i det gældende regelsæt.

Særligt om løsøre og hårde hvidevarer

Lader en genstand på en ejendom sig ikke kategorisere som en ejendomsbestanddel, er der panteretligt tale om løsøre, jf. tinglysningsloven § 38. Imidlertid findes på området en meget omfattende praksis, der ikke tager hensyn til, om de pågældende genstande let lader sig fjerne eller ej, og heller ikke til, om genstandene eller bygningerne er særligt tilpassede hinanden.

Til bygningerne henhører derfor i denne henseende bl.a. varigt anbragte hårde hvidevarer i form af:

• køle- og svaleskabe, skabs- og kummefrysere, komfurer, emhætter, opvaskemaskiner, vaskemaskiner, centrifuger og tørretumblere.

Endvidere betragtes efter praksis også følgende genstande som så integrerede dele af bygninger, at de ikke kan pantsættes særskilt: Elradiatorer, væg til væg-tæpper, dørtelefoner, brændeovne, markiser, baldakiner, overdækning af terrasser, antenner og muligvis tyverialarmanlæg.

Undtagelserne til sælgers ansvarsfrihed i lovens § 2, stk. 4

Selv om sælger har opfyldt betingelserne i ejendomskøbsloven § 2, stk.1, og dermed har opnået ansvarsfrihed, gælder efter bestemmelsens § 2, stk. 4, alligevel visse undtagelser til ansvarsfriheden.

Er en situation omfattet af undtagelserne, kan køber gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger efter de almindelige regler herom.

Det er herfor som altid en betingelse, at der foreligger en mangel set i relation til den mellem sælger og køber indgåede købsaftale, herunder om der fra sælgers side er givet en garanti, eller om sælger har givet fornøden information vedrørende forholdet, om køber selv burde have konstateret forholdet inden købsaftalens indgåelse, eller om der - hvor det netop nævnte ikke gør sig gældende - er tale om forhold, som vurderes alligevel at ligge ud over, hvad en køber skal tåle.

Bestemmelsen i § 2, stk. 4, er sålydende:

Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen af eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf. § 4, stk. 1, samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøre erstatningskrav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje."

Forhold, hvorom sælger har ydet en garanti

Om sælger har givet en garanti, skal afgøres efter sædvanlige obligationsretlige principper.

Det antages normalt, at oplysninger, der fremgår af selve aftaledokumenterne (salgsopstilling, købsaftale og skøde) som udgangspunkt vil kunne tillægges virkning som en garanti.

Oplysninger overgivet til køber i form af knap så centrale dokumenter, herunder information fremskaffet fra andre end sælger, kan derimod som udgangspunkt ikke tillægges virkning som en garanti fra sælgers side.

Med tilstandsrapporten modtager køber en lang række oplysninger om ejendommen, afgivet af den bygningssagkyndige over for rekvirenten af rapporten, typisk sælger eller en, der handler på sælgers vegne.

Om sælger ved overgivelse af rapporten til køber kan siges at afgive en garanti for rigtigheden den sagkyndiges oplysninger, må som udgangspunkt besvares benægtende. Retsstillingen her er den samme som ved aflevering af andre fejlbehæftede oplysninger fra tredjemand, og praksis er relativ entydig på dette område. Sælger ifalder kun garantiansvar, hvis han på en eller anden måde bekræfter rigtigheden af oplysninger i tilstandsrapporten.

Ejendomskøbsloven har med hensyn til garantispørgsmål affødt et nyt fænomen. Det drejer sig om, at sælger almindeligvis selv afgiver oplysninger i tilstandsrapporten. I denne sammenhæng har det derfor interesse at vurdere, om disse sælgeroplysninger helt eller delvist kan tillægges karakter af en garanti fra sælgers side.

I alle versioner af tilstandsrapportformularen findes umiddelbart efter ejer oplysningerne og dennes underskrift følgende passus, som ikke er specielt fremhævet:

"Disse oplysninger gives efter ejerens bedste overbevisning, men det kan ikke forventes, at ejeren i alle tilfælde har et dækkende kendskab til forholdene, især ikke, hvis de ligger før ejendommens overtagelse eller ligger adskillige år tilbage."

Med denne formulering er der lagt op til, at det må afgøres ud fra en konkret fortolkning i hvert enkelt tilfælde, om oplysningen fra sælger har garantiens karakter, eller om der blot er tale om oplysninger, der ikke kan give køber misligholdelsesbeføjelser.

I dom af 6/10 1998 fra Retten i Kolding er ganske lakonisk konstateret, "oplysningerne i tilstandsrapporten er ikke garantier, hverken fra sælger eller fra den bygningssagkyndige."

Dom af 13/10 1998 fra Kolding, der vedrørende gulvbelægning under faste tæpper svarer ganske nøje til den ovenfor nævnte UfR 1998.185 ØLD.

Denne praksis afviger ikke fra det foran anførte, og det kan herefter konkluderes, at sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten efter omstændighederne skal fortolkes som en garanti fra sælgers side vedrørende nærmere angivne forhold, men udgangspunktet er, at oplysningerne ikke er garantier.

Spørgsmålet, om sælger giver garanti ved besvarelse af spørgsmål, skal ikke bare ses i relation til selve tilstandsrapportformularen.

En række mæglerkæder har ved introduktion af forskellige former for tillæg til tilstandsrapporterne, f.eks. kaldet sundhedsattester, foranlediget, at sælger afgiver en række oplysninger ud over de, der normalt besvares i forbindelse med udfyldelse af tilstandsrapporten.

Også her må det konkret vurderes, om der kan siges at være afgivet en egentlig garanti fra sælgers side med den effekt, at sælger ikke bliver ansvarsfri for de pågældende forhold, eller om det anførte alene kan betegnes som oplysninger, der ikke har særlige retlige konsekvenser for sælger.

I den forbindelse er det bemærkelsesværdigt, at ejendomsformidleren med tillægget påfører sin opdragsgiver en risiko for, at hans ansvarsfrihed begrænses i forhold til, hvad der kunne have været tilfældet, såfremt sælger alene havde besvaret spørgsmålene i tilstandsrapportformularen. Der ses dog i praksis endnu ikke at være eksempler på, at sælger er fundet garantiansvarlig for oplysninger i tillægserklæringer.

At der opstår en yderligere risiko for sælger understreges af det forhold, at selv om køber måtte have tegnet en ejerskifteforsikring, så dækker denne i følge rammebetingelsernes pkt. 4, nr. 4, ikke dækker forhold, hvorom sælger har garanteret.

Uanset om sælgeroplysningerne er afgivet i selve tilstandsrapporten eller i et særligt tillæg hertil, kan det med henblik på vurderingen af, om der er afgivet en garanti fra sælgers side eller ej, spille ind, under hvilke omstændigheder formularen er blevet udfyldt. I visse tilfælde bistår den bygningssagkyndige meget aktivt sælger med besvarelsen af spørgsmålene i rapportformularen/tillægget. Kan det efterfølgende af sælger godtgøres, at hans indflydelse på besvarelsen har været mindre end normalt, vil dette forhold kunne trække i retning af, at oplysningerne alligevel ikke skal fortolkes som en garanti. I den forbindelse må det i øvrigt være underordnet, om sælger har skrevet under i rapporten eller ej, i hvert fald så længe det ligger fast, at sælger selv har besvaret spørgsmålene.

Som udgangspunkt må det være således, at sælger ikke bliver garantiansvarlig for den bygningssagkyndiges eventuelle fejlagtige oplysninger i tilstandsrapporten. Også her vil sælger dog efter omstændighederne kunne ifalde ansvar, såfremt han aktivt på købers forespørgsel eller ved indføjning af oplysningen i købsaftalen har bekræftet forhold, som den sagkyndige har beskrevet forkert^. I tilfælde, hvor den beskikkede bygningssagkyndige selv har afgivet en garanti over for køber, forpligter garantien på samme måde ikke sælger, medmindre han kan anses for selvstændigt at have påtaget sig også at hæfte som garant.

I denne forbindelse spores der tendens til at statuere sælgeransvar for forhold, hvor sælger uden tvivl har forsømt sin loyale oplysningspligt (den del af pligten, der gælder viden, som sælger med sikkerhed har haft), således at der kun opnåedes ansvarsfrihed vedrørende forhold, hvorom sælger burde have haft viden.

I Viborg Rets dom af 27/10 1997 blev det karakteriseret som groft uagtsomt, at sælger ved besvarelsen af tilstandsrapportens spørgsmål om elinstallationer ikke havde oplyst, at besvarelsen byggede på et langt fra særligt indgående kendskab, idet det var hendes afdøde mand, der havde stået for vedligeholdelsen af ejendommen. Det blev samtidig lagt til grund, at de ulovlige elinstallationer var udført i sælgers ejertid. En sælger, der selv havde udført visse elinstallationer, heraf en del på åbenbart ulovlig vis, fandtes med lidt større rette at have handlet groft uagtsomt ved ikke at oplyse herom og heller ikke om en utæt tagrende i dom af 28/10 1999 fra Retten i Ålborg.

I dom af 26/10 1999 fra Retten i Ålborg, blev det bl.a. takseret som groft uagtsomt, at sælger ikke havde oplyst om, at vandrørene til køkkenvasken var anbragt således, at der var risiko for tilfrysning, og at der fandtes en overvejende skjult underjordisk ajlebeholder på 50 m³. Det er ikke i dommen særligt begrundet, hvorfor uagtsomheden måtte betragtes som grov. Ajlebeholderen må dog formentlig betragtes som en indretning udenfor bygningerne, hvorfor sælger her er ansvarlig efter de almindelige regler om loyal oplysningspligt, jf. foran afsnit A.1. Det samme gør sig imidlertid ikke gældende for vandrørene.