google-site-verification: google429c29ef5e5fc097.html

Gode boligkøberråd

117 gode råd før De køber bolig

I forbindelse med et forestående køb af bolig er det vigtigt at lave en plan – Tving Dem selv til at skrive ned og benyt f.eks. denne liste som inspirationskilde.
Husk at det generelt gælder, at det er bedre at spørge en gang for meget end en gang for lidt.
  1. Hvad er Deres karrieremæssige og familiemæssige planer og målsætning for de næste 5 år? – og for resten af livet?
  2. Hvilken type bolig ønsker De – villa, rækkehus, andelsbolig, ejerlejlighed, hus på landet, kollektiv, fritidshus eller lejebolig?
  3. Hvordan skal Deres bolig være disponeret , og hvilke pladsmæssige behov skal den opfylde ?
  4. Skal det være nybyggeri – Gammelt – Vel vedligeholdt? – Hvad kan De selv klare håndværksmæssigt ?
  5.  Hvordan ser Deres budget ud i dag ?
  6. Hvor stort rådighedsbeløb har De behov for efter betaling af faste udgifter? (normalt rådighedsbeløb for en familie er ca. kr. 6.500,- når de faste udgifter er betalt)
  7. Hvad kan De betale i husleje – nu og om 1, 2, 3, 4 og 5 år – og senere?
  8. Hvilken kommune vil De bo i? (Vurder skatteprocenten, institutionsforhold, kommunalpolitikken, planlægningen for området m.m. ) se om markedsoplysninger her.
  9. Lav et ”søgeskema” med alle familiens prioriteter og boligønsker anført – så husker De at se på alle de forhold, familien lægger vægt på.
  10. Brug skemaet til at oprette søgeagenter på boligsiderne på internettet.
  11. Undersøg boligmarkedet og tal evt. med nogle, som bor i det område, De gerne vil bo i.
  12. Læs lokalavisernes boligannoncer i en periode.  Prøv også at søge efter boligemner på Internet.  Se under Links og de enkelte ejendomsmæglerkæder.
  13. Se på ejendomsmæglernes udstillings­vinduer  eller på deres hjemmesider– vurder udviklingen.
  14. Udvælg boligemner og foretag besigtigelser – lav evt. notater om hver enkelt ejendom ud fra ”søge­skemaet”.
  15. Hold familieråd efter hver besigtigelse og vurder, om De kommer i den rigtige retning.
  16. Deltag på et køberkursus. Her vil De få gode ideer til, hvad De skal være opmærksom på ved handlen.
  17.  Vælg en advokat eller en anden Køberrådgiver. Spørg Dem grundigt for (venner og bekendte.) Vær sikker på, at advokaten eller Køberrådgiveren er uafhængig og kritisk vil vurdere Deres sag og rådgive Dem hele vejen i forløbet. BoligAssistancen tilbyder bl.a. KøberRådgivning og flere måder at få berigtiget handlen på, idet vores rådgivning er opdelt i moduler, som giver Dem frihed til at vælge.
  18. Kontakt advokaten eller Køberrådgiveren for at se om ”kemien passer”. Spørg om prisen for dennes bistand.
  19. Når De har fundet den rigtige advokat eller Køberrådgiver, skal De aftale en ”køreplan” med vedkommende. Nogle rådgivere – herunder BoligAssistancen – tilbyder gratis konsultation for at afdække Deres behov.
  20. Vælg selv Deres pengeinstitut og realkreditinstitut evt. med bistand fra Deres rådgiver. De skal vurdere prisen lånetilbuddene. Hvor store er gebyrerne og omkostningerne, og hvilken rente skal De betale. Hvordan er rådgivningen fra kreditforeningens side?
  21. Læs salgsopstillingerne grundigt. Som udgangspunkt er det, der står i opstillingerne, en garanti.
  22. Vurder og sammenlign kontantpriser.
  23. Vurder og sammenlign netto- og bruttoydelser og læg mærke til, hvad der er medtaget i beregningerne (der kan i praksis være store forskelle, og selv et lille beløb gør en stor forskel i brutto-/nettoydelsen)
  24. Læg mærke til hvilken skatteprocent, der er brugt i beregningen af nettoydelsen.
  25. Kontroller, at ejendomsværdien er den aktuelle, og at ejendommen ikke er under omvurdering.
  26. Husk, at begreber som anvendelses­udgifter, dvs. varme, el, vand og vedligeholdelsesudgifter, ikke indgår i beregning af brutto-/nettohuslejen.
  27. Forlang at få tilstandsrapporten og el-rapporten udleveret af ejendomsmægleren og rådfør Dem med Deres køberrådgiver om indholdet. Medtag evt. egen bygningssagkyndig til fornyet gennemgang. Bemærk at rapporten ikke må være over 6 mdr. gammel (el-rapporten dog 12 mdr.)
  28. Forespørg ejendomsmægleren om energimærke/-plan for ejendommen, således at De kan få et overblik over ejendommens beregnede energiforbrug målt på tilsvarende ejendomme.
  29. Dæmp Deres købs signaler. Fastsæt Deres krav og fremsæt dem så tidligt som muligt – brug Deres rådgiver i prisforhandlingerne og ved fastsættelsen af købervilkårene.
  30. Når De har fundet Deres ønskebolig, så tjek m2 prisen med f.eks. de aktuelle salgspriser på www.boliga.dk.
  31. Leg ”fremmed køber”. Hvis De selv skulle sælge dette hus, tror De så, at en fremmed køber ville give samme pris for huset i morgen?
  32. Betragt forhandlingen som et ”menu­kort”. De kan ikke få alle de retter, De kan lide – men hvis De vælger omhyggeligt, så vil Deres ønsker ofte kunne opfyldes. Husk dog, at ofte er Deres ønsker mere vidtgående, end sælger oprindeligt havde forestillet sig.
  33. Inden den endelige forhandling om evt. pris og vilkår skal De gøre op med Dem selv og Deres familie, hvor langt De vil gå. Uden en ”mindstegrænse” eller ”smertegrænse” er De ikke godt stillet i forhandlingssituationen.
  34. Når forhandlingen er gennemført, skal De vente med at underskrive købsaftalen, til De har gennemgået denne ved et møde hos Deres advokat eller Køberrådgiver.
  35. De bør ikke underskrive en købsaftale uden forbehold for Deres rådgivers og banks godkendelse i sin helhed. Se nærmere om forbeholdets udformning m.v. under Advokatforbeholdet.
  36. Hvis handlen er en kontanthandel, og De skal finansiere ejendommen via banken, bør købsaftalen være betinget af, at banken og realkreditforeningen godkender ejendom­men til sædvanlig belåning.
  37. Husk at gennemlæse hele købsaftalen og sæt spørgsmålstegn ved de ting, som De er usikker på.
  38. Kontroller, at De får alle papirer og do­ku­menter, som købsaftalen henviser til.
  39. Find ud af hvorfor ejendommen er til salg.
  40. Find ud af hvor lang tid ejendommen har været til salg ?
  41. Hvis sælger eller ejendomsmægler oplyser, at ejendommens pris allerede er sat ned, så bed om at få dokumentation for det.
  42. Det er en god ide at besøge teknisk forvaltning og se ejendommens mappe. Gennemlæs den, og hvis der er ting, De ikke forstår, så spørg sælger, ejendomsmægler eller Deres advokat/Køberrådgiver – og husk, at de ting, De får forklaret, bør skrives i købsaftalen.
  43. De skal bede om en tingbogsattest og få oplyst, hvor gammel den er.
  44. Husk på, at en tingbogsattest ikke er bevis for, at der ikke efterfølgende er tinglyst andet end det, der fremgår af tingbogsattesten. Skal De være sikker, skal De anmode om en opdateret digital Tingbogsattest.  Mægler skal endvidere udlevere udskrifter af alle servitutter.
  45. De skal bede om en Ejendomsdatarapport. Drøft evt. indholdet med Deres advokat eller Køberrådgiver.
  46. Bed om at se matrikelkort (ejerlejlighedskort for ejerlejligheder).
  47. Ved ejerlejligheder bør De også undersøge, hvordan fordelingstallet er for ”Deres” lejlighed sammenlignet med andre lejligheder i ejerforeningen. Vær opmærksom på sikkerheden til Ejerforeningen, som De skal overtage.
  48. Bed om vilkår for ejerskiftelån.
  49. Bed om vedtægter og regnskaber for eventuelt grundejerforeninger, ejerforeninger, vandværk, vejlaug m.v.
  50. Bed om regnskab og budget samt referat fra seneste generalforsamling i ejerforeningen.
  51. Kontroller, at ejerforeninger m.v. har orden i økonomien. Hvis administrator ikke er ansvarsforsikret, skal De være opmærksom på, at der kan være risiko herved. Det er meget svært at kontrollere, om der er lavet fejl eller måske ligefrem bedrageri i sådanne foreninger, og sådanne forhold kan i værste fald påføre alle medlemmer tab.
  52. Bed om kopi af ejendomsskattebillet og seneste vurderingsattest.
  53. Bed om kopi af en evt. udarbejdet el-rapport og tilstandsrapport samt tilbud på ejerskifteforsikring inkl. vilkår for denne.
  54. Sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien, hvis De tegner ejerskifteforsikring.
  55. Få kopi af bygningstegninger og evt. ibrugtagningstilladelser. Få oplyst, hvornår huset er bygget og af hvem.
  56. Bed om kopi af eksisterende forsikringspolice, bemærk hvad forsikringen dækker, og om der er forbehold ved dækningen.
  57. Bed om kopi af BBR-ejermeddelelse. Husk at denne ikke er en garanti for, at oplysningerne i den er korrekte. Bed sælger skriftligt bekræfte, at de ting, der står i den, er rigtige, hvis De er i tvivl.
  58. Bed om flest mulige oplysninger om de lån, der er i ejendommen. På den måde kan Deres rådgiver bedre hjælpe Dem med, om det evt. er fordelagtigt at overtage eksisterende lån.
  59. Få ejendomsmægleren til at lave tilføjelser i købsaftalen (inden underskrift), hvis der er bestemte ting sælger og De har aftalt, at De får med i købet, eller der er ting, som sælger tager med.
  60. Hvis prisen er bare en lille smule anderledes end den, der står i købsaftalen, så skal De altid bede ejendomsmægleren om en ny prisberegning.
  61. Husk, at ejendomsmægleren har pligt til at give sælger de bedste råd og til at opnå den højeste pris for ejendommen. Derfor kan ejendomsmægleren ikke gøre det samme for køberen.
  62. Vær kritisk overfor ejendomsmæglerens evt. forsøg på at pådutte Dem en bestemt rådgiver, kreditforening eller forsikring. De skal naturligvis vælge Deres egen rådgiver m.v. – da det jo også er Dem selv, der betaler. Seriøse ejendoms­mæglere blander sig ikke, men forholder sig neutralt på dette punkt.
  63. De skal sikre Dem, at ejendomsmægleren enten er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening eller har tegnet en lovpligtig garanti – og ansvarsforsikring i anerkendt selskab. Er det ikke tilfældet, bør De ikke deponere penge hos mægleren men i stedet på en deponeringskonto med klausul i banken om, at pengene først må frigives til sælger, når De har sik­kerhed for, at ejendommen er Deres (skøde skal være tinglyst endeligt og uden præjudicerende retsanmærkninger), og når overtagelsesdagen er passeret.
  64. Hvis sælger ikke har en ejendomsmægler, skal De kun acceptere at deponere penge i et pengeinstitut med klausul om, at pengene først må frigives til sælger, når De har sikkerhed for, at ejendommen er Deres (skøde skal være tinglyst endeligt og uden præjudicerende retsanmærkninger), og når overtagelsesdagen er passeret.
  65. Hold møde med Deres advokat eller rådgiver igen før underskrift af købsaftalen. Husk alle de papirer, De har fået af ejendomsmægleren.
  66. Bed Deres rådgiver forklare de ting, De har sat spørgsmålstegn ved.
  67. Hvis De har særlige ønsker, skal Deres rådgiver formulere disse ønsker på en måde, så de er juridiske holdbare og sådan, at der ikke er fortolkningstvivl.
  68. Vær opmærksom på, at de forskellig måder at finansiere købet på. Vurder,  sammen med Deres bankrådgiver, hvilken finansiering, der passer bedst til Dem.
  69. Skal De overtage gamle lån, må De sørge for at gennemlæse vilkårene og sikre Dem, at lånevilkårene er acceptable.
  70. Hvis De skal betale ved hjælp af et sælgerpantebrev, så overvej, om De har brug for særlige aftaler i dette (f.eks. ret til at indfri dette til en bestemt kurs, ret til at tinglyse moderniserings lån foran sælgerpantebrevet etc.).
  71. Hvis De har brug for et boliglån via banken, skal De overveje, om De vil have en fast eller en variabel rente. Fast rente er dyrere – variabel rente er billigere, men også mere usikkert.
  72. Hvis der allerede er tinglyst et ejerpantebrev, skal De overveje, om De selv har brug for dette. I så fald bør De sikre Dem ret til at overtage dette, idet De derved kan spare penge til registreringsafgift.
  73. Overvej hvilket ejerskiftelån, der et mest velegnet for Dem – et lån med fast rente/ variabel rente – et lån med mulighed for at konvertere m.v. samt rente/kurs. Tal med Deres Køberrådgiver om Deres muligheder.
  74. Kontroller om en anslået ejerskiftelånestørrelse er realistisk og overvej, hvordan der i tilfælde af mindre/større ejerskiftelån skal reguleres på betalingerne.
  75. Husk, at De normalt har mulighed for at kurssikre lånet, når købsaftalen er underskrevet, og lånetilbudet er fremkommet – eller evt. allerede når den endelige købsaftale foreligger.
  76. ÅOP- Årlige omkostninger i procent – er Deres bedste mulighed for at sammenligne lånene, idet også omkostninger er indregnet.
  77. Overvej hvornår De har brug for ejendommen. De betaler dyrt for at få  ejendommen, før De kan bruge den. Kontroller, at restgælden på indestående lån er korrekt anført i købsaftalen i forhold til overtagelsesdagen (idet De i modsat fald kan få en ubehagelig overraskelse i form af ekstrabetaling af husleje).
  78. Hvis ejendommen skal sættes i stand, bør De forsøge at få ret til at få adgang til ejendommen, før De overtager den i juridisk forstand, men mod at De overtager udgifterne til vand, varme, el samt forsikringer.
  79. Normalt går der et stykke tid fra De underskriver købsaftalen, til De overtager ejendommen. Aftal med sælger, at De gennemgår ejendommen den dag, De overtager ejendommen. Afsæt god tid til det og gør det grundigt. Få løst eventuelle tvivlsspørgsmål, for det er langt bedre end siden at skulle bruge advokat til at løse problemerne. Løsningen af problemerne skal fremgå skriftligt, hvor begge parter skriver under på aftalen.
  80. Hvis der er fejl og mangler ved ejendommen, skal De tale med Deres Køberrådgiver så hurtigt som muligt. Det er vigtigt, at De ikke er passiv, da De så kan miste Deres ret. Husk, at punkterede termoruder ikke er dækket, medmindre dette særskilt er aftalt i købsaftalen.
  81. Hvis der er en fejl, må De normalt ikke reparere den, før der har været mulighed for at lade sælger og eventuelt en skønsmand se på problemet. Tal med Deres Køberrådgiver om dette.
  82. Husk, at De skal have forsikret Deres ejendom fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen. Deres kasko husforsikring dækker bl.a. retshjælpsforsikring – hør eventuelt nærmere hos forsikringsselskabet eller Deres rådgiver. De skal også orientere Dem om ejerskifteforsikring. Forsikringer er ikke lige dyre i alle selskaber – forhør Dem mere end ét sted om pris og dækning.
  83. Det kan anbefales at aftale skriftligt i købsaftalen, at sælger bibeholder eksisterende forsikring indtil overtagelsen.
  84. Husk, at De køber ejendommen som beset. Småfejl kan De ikke anfægte bagefter – specielt ikke, hvis De inden underskrift af købsaftalen har fået udleveret en tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring samt betaling af halv præmie. Hør Deres Køberrådgiver om de nærmere regler herfor.
  85. De bør drøfte el-rapporten og tilstandsrapporten indgående med Deres Køberrådgiver i forbindelse med handlen. BoligAssistancen gennemgår nøje denne rapport, og vi kan derfor altid rådgive Dem om specielle forhold i tilstandsrapporten, som De skal være opmærksom på.
  86. De skal være klar over, at hvis der er fejl ved ejendommen ved overtagelsen, kan De normalt ikke tilbageholde noget i købesummen. Hvis De har mistanke om fejl og mangler, eller hvis sælger skal udbedre visse ting ifølge aftale, skal De i købsaftalen sikre Dem ret til at ”holde på” pengene, til disse ting er bragt i orden.
  87. Hvis De har mistanke om, at sælger er i økonomiske vanskeligheder, skal De være særlig opmærksom på, om handlen hænger sammen. De skal have dokumentation her­for, f.eks. tilsagn fra pant- eller udlægshavere og i det hele taget være opmærksom på at få tinglyst skøde – eventuelt betinget – så hurtig som muligt i disse sager.
  88. Vær opmærksom på, at realkreditinstitutterne i dag ikke yder lån alene mod sikkerhed i fast ejendom. Deres økonomi bliver gransket nøje, og der stilles store krav, før De køber. De skal sikre Dem, at Deres køb er betinget af, at De kan godkendes som debitor.
  89. Det er køber som betaler alle omkostningerne ved optagelse af ejerskiftelån, og De skal kontrollere bankens omkostninger hertil.
  90. Hvis De via refusionsopgørelsen regner med at skulle have et større beløb af sælger, skal De være sikker på, at dette beløb er til stede. Hvis De selv skal betale, skal De huske selv at have penge til det.
  91. Ved ny opførte ejendomme skal De være opmærksom på, at der ofte henvises til de regler, der gælder indenfor byggeriet. Disse mange regler er vanskelige at overskue, før De har talt med en Køberrådgiver.
  92. Særligt ved nye ejendomme er det vigtigt at være omhyggelig med specifikation af pris, og det De får for prisen.
  93. Få en referenceliste og besøg dem, der allerede har fået bygget en ejendom af det pågældende byggefirma.
  94. Undersøg byggefirmaets økonomi m.v.
  95. De skal normalt ikke acceptere, at der i en købsaftale medtages en bestemmelse om, at sælger ikke har noget ansvar for den solgte ejendom.
  96. Hvis De opnår et prisnedslag, og sælger vil indføje en bestemmelse herom i købsaftalen, skal De være kritisk overfor formuleringen. De skal ikke acceptere en helt generel form, f.eks. ”prisen er nedsat under hensyntagen til ejendommens stand”. Hvis prisen er nedsat på grund af særlige forhold, bør disse forhold beskrives helt præcist. I modsat fald risikerer De problemer, hvis der siden opdages fejl ved ejendommen på helt andre områder.
  97. De skal overveje, hvem der skal være køber. Spørg Deres Køberrådgiver– det er ikke altid en god idé, at begge ægtefæller står som ejer, og man kan også lave skæv ejerfordeling. Der skal tages stilling til dette, før  købsaftalen underskrives.
  98. Hvis ejendommen købes af et par, der ikke er gift, bør der oprettes en samejekontrakt, fordi lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje om hus eller lejlighed. Deres Køberrådgiver kan hjælpe med dette. Husk, det er langt billigere at opstille reglerne, mens De er enige – hvis De ikke har regler, og bliver uenige, kan det få meget ubehagelige følgevirkninger, ikke mindst økonomisk.
  99. Ugifte bør altid overveje at oprette testamente.
  100. Gifte kan i ofte tilfælde have behov for at oprette testamente, f.eks. i forbindelse med ægtefælles evt. dødsfald og sikring af muligheden for ikke at skulle sælge huset som følge af skifte med børn.
  101. Hvis ejendommen købes af flere købere, bør De altid oprette en samejeoverenskomst.
  102. Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, kan De stadig ikke være sikker på, at ejendommen også bliver Deres. Alle forbehold skal opfyldes, og De er først på sikker grund, når skødet er tinglyst endeligt og uden præjudicerende retsanmærkninger.
  103. Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, har De som køber 6 hverdage til at fortryde købet. Fortryder De købet, skal dette ske skriftligt, og De skal betale 1 % af købsprisen til sælger.
  104. Vær forsigtig med at flytte ind, male eller reparere, bygge om  m.m., før ejendommen er Deres, og fortrydelsesretten er udløbet.
  105. Deres Køberrådgiver sørger for tinglysning af det digitale skøde, og for at der meddeles gældsovertagelse vedrørende de lån, der er i ejendommen, som De evt. skal overtage. Spørg hvis De er i tvivl.
  106. Deres Køberrådgiver sørger for, at De kun bliver forpligtet til at overtage de evt. aftalte lån.
  107. Husk at De har pligt til at melde flytning af adresse til folkeregistret.
  108. Kontakt skattevæsenet og få ændret Deres skatteansættelse. Medtag lønsedler, købsaftale og salgsopstilling.
  109.  Læg en plan for, hvordan De vil vedligeholde Deres ejendom og dens finansiering.
  110. Læg mærke til tilskudsordninger til vedligeholdelse m.v., som kan opnås.
  111. Vær opmærksom på, om De modtager forsikringspolicen og kontroller indholdet, når De får den. Er De i tvivl, bør De kontakte Deres Køberrådgiver.
  112. Husk at holde Dem orienteret om generalforsamlinger og møder i grundejerforening, ejerforening m.v.
  113. Gem refusionsopgørelsen, da De får brug for den, når De skal udarbejde selvangivelse.
  114. Opbevar alle Deres papirer om ejendommen omhyggeligt. Skal De en dag sælge, gør dette tingene lettere for Dem – få evt. en mappe af ejendomsmægleren.
  115. Sker der ændringer, f.eks. ved at nogle vil tinglyse servitutter eller deklarationer på Deres ejendom, bør De være forsigtig og evt. kontakte Deres Køberrådgiver.
  116. Hold øje med udviklingen i kommunen. Hvis der foreslås en ny lokalplan eller ændringer i en bestående lokalplan, bør De deltage i den offentlige høringsfase og evt. fremsætte ændringsforslag.
  117. Sørg altid for at få indført et Advokatforbehold i købsaftalen, FØR De underskriver aftalen.
Vær opmærksom på, at Boligassistancen, som den eneste af en lang række såkaldte rådgivere ikke er i ”lommen” på hverken pengeinstitut/ realkreditinstitut/ forsikringsselskab, ejendomsmæglere m.m.
Husk at det generelt gælder, at det er bedre at spørge en gang for meget end en gang for lidt.