Forbrugerens stilling ved køb og salg af fast ejendom

Køb og salg af fast ejendom vil ofte være en forbrugers væsentligste økonomiske disposition og er derfor af stor betydning for den enkelte.

Dette gælder, hvad enten det ses fra sælgers eller fra købers side.

Sælger vil have en interesse i ikke at blive mødt med mangelindsigelser. Køber ønsker i sagens natur en ejendom, der svarer til købers forventninger og ikke er behæftet med værdiforringende mangler.

Retstilstanden ved køb og salg af fast ejendom m.h.t. mangler og følgerne heraf har tidligere udelukkende været baseret på retspraksis, sædvane og forholdets natur. Købeloven, der gælder for køb af løsøre m.v. finder ikke anvendelse på køb af fast ejendom, hvilket er udtrykt i købelovens paragraf 1a. I det omfang købelovens regler er en kodificering af almindelige formueretlige regler kan købelovens regler dog finde anvendelse.

I det følgende omtales de væsentligste elementer i forbindelse med Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, der ændrer retstilstanden på området for køb og salg af fast ejendom, men i det omfang denne lov ikke finder anvendelse, vil den i retspraksis udviklede retstilstand være afgørende. Omtalen af retstilstanden efter loven vil dreje sig om lovens kapitel 1 og 2. Kapitel 3 omhandler fortrydelsesret ved aftaler om køb eller opførelse af hele bygninger, men dette vil ikke blive behandlet i nærværende.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LFEF)

Formålet med indførelsen af denne lov har været at sikre forbrugere en rimelig og tidssvarende beskyttelse i forbindelse med aftaler om erhvervelse af bolig.

Loven trådte i kraft d. 1. januar 1996 og gælder derfor for aftaler om køb af fast ejendom indgået efter denne dato. Er købet sket tidligere må de almindelige regler finde anvendelse.

Det centrale ved LFEF fremgår af lovens kapitler 1 og 2.

Kapitel 1 bevirker, at sælger under visse betingelser ikke hæfter for mangler ved ejendommen, mens kapitel 2 under visse betingelser giver køber en fortrydelsesret, hvilket er en fravigelse af dansk rets almindelige grundsætning om, at aftaler er bindende og skal holdes.

LFEF kapitel 1, sælgers ansvarsfrihed:

Hvis reglerne i kap. 1 skal finde anvendelse, skal den pågældende ejendom hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig være bestemt til beboelse for køberen. Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af en ubebygget grund, en grund med bygning under opførsel eller for køb af en landbrugsejendom med landbrugspligt.

Da reglerne i kapitel 1 især er til sælgers fordel (uden dog at være urimelige overfor køber), er det ofte sælger, som ønsker reglerne anvendt. Dette kan kun ske ifald køber er indforstået hermed. Når reglerne anvendes, kan de som hovedregel ikke fraviges til skade for en af parterne.

Sælgeren kan få udfærdiget en tilstandsrapport vedr. bygningens tilstand.

Denne skal være udarbejdet af en sagkyndig beskikket af boligministeren. Ellers indtræder retsvirkningerne som beskrevet i loven ikke.

Tilstandsrapporten skal da forevises køberen inden aftalens indgåelse, dog senest inden køberen afgiver et købstilbud som senere antages af sælgeren. Inden for samme tidsramme skal sælgeren sikre sig, at købere er bekendt med de retsvirkninger, der følger af lovens anvendelse - sælgers ansvarsfrihed. I modsat fald indtræder denne retsvirkning ikke, medmindre det kan antages at køber på anden måde var bekendt hermed. Tilstandsrapporten må højst være seks måneder gammel, men kan dog fornys af den sagkyndige.

Samtidig skal sælgeren foreligge køber oplysninger om ejerskifteforsikring indeholdende et bindende forsikringstilbud fra et forsikringsselskab. Oplysningerne skal redegøre for, på hvilke vilkår køberen kan tegne forsikring vedrørende ejendommen dækkende fejl ved bygningens fysiske tilstand, som var til stede ved køberens overtagelse af ejendommen og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Ejerskifteforsikringen skal kunne tegnes for 5 år og skal endvidere rumme mulighed for forlængelse til mindst 10 år.

Ideen med ejerskifteforsikringen er, at køber dækkes ind således, at køber ikke kommer til at hænge på de mangler, der evt. måtte konstateres, og som sælger ikke længere hæfter for.

Som alternativ skal sælgerens oplysning om ejerskifteforsikring redegøre for, hvorfor ejendommen evt. ikke kan ejerskifteforsikres. Dermed kan reglerne også finde anvendelse. Kan ejendommen ikke ejerskifteforsikres fordi ejendommen er af en type., der normalt ikke kan ejerskifteforsikres - ejendomme fra århundredeskiftet, ældre sommerhuse, samt måske ejerlejligheder - kan reglerne i kapitel 1 ikke finde anvendelse.

Er den ovennævnte procedure fulgt, er sælgeren ansvarsfri for fysiske mangler ved ejendommen. Dermed er køberen som hovedregel afskåret fra, overfor sælgeren, at påberåbe sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld.

Er der tale om fejl, som burde have været opdaget og medtaget i tilstandsrapporten kan køberen overfor den bygningssagkyndige fremsætte krav om erstatning.

Fravigelser

Hovedreglen om sælgers ansvarsfrihed fraviges dog på en række punkter:

• Hvis sælgeren har afgivet en garanti om bestemte forhold - fx. at el-installationerne er lovlige. Oplysningerne i tilstandsrapporten er ikke i sig selv garantier.

• Hvis sælgeren har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, fx. ved at tilsidesætte sin loyale oplysningspligt, således at han ikke oplyser køber om fejl og mangler der er ham bekendt eller burde være ham bekendt.

• Hvis manglen er en ulovlig bygningsindretning, idet ejerskifteforsikringen ikke dækker dette.

• Hvis mangelindsigelsen angår fuldstændig eller partiel vanhjemmel (retlige mangler), fx. et forhold der strider imod en servitut eller en adkomstmangel.

Køberen kan, selv om sælgeren er ansvarsfri, rette krav mod tidligere ejere af ejendommen eller den, der har opført bygningen, såfremt sælger ville have kunnet rejses et tilsvarende krav - såkaldt springende regres.

Det står køberen frit for om han vil acceptere et foreliggende forsikringstilbud. Gøres dette ikke vil køber selv bære risikoen for mangler ved ejendommen, ligesom tilfældet vil være ved købers misligholdelse af forsikringskontrakten, fx. ved manglende præmiebetaling.

LFEF kapitel 2, købers fortrydelsesret

En aftalepart kan ikke uden videre træde tilbage fra en aftale, som denne har indgået. Aftaler er bindende og skal holdes.

Der eksisterer altså som hovedregel ikke en fortrydelsesret i dansk ret.

LFEF fraviger dette princip ved i kapitel 2 at give en køber af fast ejendom fortrydelsesret. Reglerne i kapitel 2 gælder kun for aftaler om køb af fast ejendom der hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, undtagen køb på auktion m.v, jf. LFEF paragraf 6, stk.2.

Køber kan frit tilbagekalde sit købstilbud, indtil sælger accepterer dette. Derudover kan køber fortryde købet af ejendommen ved at give sælger skriftlig meddelelse herom senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse. Meddelelsen skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb, hvilket er normalt for meddelelser, der har karakter af at være påbud. Køber skal, som kompensation for fortrydelsen, betale sælger 1% af købesummen. Dette skal ske inden for samme frist som meddelelsen om fortrydelse.

Hvis der er tinglyst skøde på ejendommen eller har køber taget ejendommen i brug, skal køber hhv. foretage det fornødne til aflysning af skødet eller stille ejendommen til sælgers disposition i væsentligt samme stand, som ved købers overtagelse af ejendommen. Dette skal ske indenfor 6 dages-fristen.

Det er sælger, der bærer risikoen for hændelig skade på ejendommen i den periode, hvor køberen kan fortryde. Køberen er kun ansvarlig for skade som følger af købers uagtsomhed, herunder uagtsom skade forvoldt af personer som har haft adgang til ejendommen i købers interesse

Sælgers loyale oplysningspligt

Uanset ovenstående, har sælger i forbindelse med overdragelse af fast ejendom en "loyal oplysningspligt."

Det vil sige, at man som sælger skal oplyse om alle relevante forhold vedrørende ejendommen.

Er der foretaget ulovlige bygningsindretninger eller er installationer udført uden autorisation, hvor dette kræves, skal sådanne forhold selvsagt også oplyses.

"Skjules" sådanne oplysninger eller lades de uomtalt - ifalder sælger erstatningsansvar, uanset om det er et landbrug eller en privat beboelse der overdrages.

Inden købsaftalen indgås, bør De følgelig, som sælger, oplyse sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren om alle de fejl og mangler ved ejendommen, som De overhovedet kan komme i tanke om.

Det påhviler nemlig en sælger at oplyse loyalt om alle de forhold ved ejendommen, som en almindelig køber må forudsættes at lægge vægt på, når køber ønsker at erhverve ejendommen.

Bagateller skal der ikke oplyses om, men ofte undgår man en masse stridigheder og irritationer mellem parterne, såfremt køber gøres opmærksom herpå, inden købsaftalen indgås. Det anbefales Dem derfor som sælger at udfærdige en detaljeret mangelliste, som overdrages til sælgerrådgiveren og for hvilken denne bør kvittere.

Købers ret og muligheder

Såfremt der efter overtagelsesdagen viser sig at være defekter ved ejendommen, som køber ikke har været bekendt med, vil køber i princippet have mulighed for:

1. at hæve handlen, hvis manglen er væsentlig (udbedringen af manglen udgør ca. 40-50% af købesummen),

2. at kræve erstatning, hvis det kan bevises, at De har fortiet oplysninger eller burde have oplyst om vigtige forhold, eller

3. at kræve forholdsmæssigt afslag. Det forholdsmæssige afslag forudsætter alene, at der foreligger en mangel, at køber har lidt et tab, og at manglen ikke er en bagatel osamt at udbedringsomkostningen som minimum udgør i størrelsesordenen 5-8 % af købesummen (for nogle mangler dog mindre).

Købers undersøgelsespligt 

Oplysningspligt

I forbindelse med en ejendomshandel har sælger, som nævnt ovenfor, en loyal oplysningspligt, men der påhviler samtidig køber en undersøgelsespligt. Det vil sige, at sælger skal oplyse om alle relevante forhold for købet ,og køber skal foretage en rimelig gennemgang af det der købes.

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Den 1. januar 1996 trådte en ny lov i kraft, hvorefter De som sælger under visse omstændigheder kan frigøre Dem for ansvar for en lang række fejl og mangler ved ejendommen.

Det forudsætter, at der udarbejdes en tilstandsrapport, at køber modtager et tilbud om en ejerskifteforsikring eller oplysning om, hvorfor en sådan ikke kan tegnes, at De tilbyder at betale halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen, og endeligt at køber er gjort opmærksom på, at De som sælger er ansvarsfri.

Ved tilstandsrapporten bliver en køber gjort opmærksom på de fejl og mangler, som den byggesagkyndige konstaterer på ejendommen, og disse oplysninger kan køber dels tage med i sine overvejelser, dels ligge til grund ved fastsættelsen af købsprisen.

Fejl og mangler, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten dækkes i givet fald af ejerskifteforsikringen.

Fejl og mangler, der burde være omtalt i tilstandsrapporten, bærer den byggesagkyndige risikoen for.

Man bør dog som sælger være særlig opmærksom på, at en række forhold ikke er omfattet af reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, hvorfor man ikke kan slippe for sit almindelige 10-årige mangelansvar overfor køber for sådanne fejl og mangler. Det fremgår af tilstandsrapporten, hvilke forhold, der ikke er omfattet af ordningen.

Forældelsesloven

Læs her om den nye lov om forældelse fra 2008.