Når en ejendom sættes til salg, udarbejder sælger eller sælgers repræsentant en salgsopstilling, som omfatter en oversigt over indestående lån og et finansieringsforslag. Dette indeholder typisk et realkreditlån, som dækker 80% af kontantprisen, et sælgerpantebrev, som dækker 14% og en kontant udbetaling på 6%.

Finansieringsforslaget i salgsopstillingen vil ofte være sammensat, så boligens nettoydelse bliver så lav som overhovedet muligt. Jo lavere nettoydelse, desto flere mulige købere og jo hurtigere salg til den foreslåede pris.

Selv om De som køber gerne vil betale så lav en ydelse efter skat som overhovedet muligt, er det imidlertid ikke sikkert, at den foreslåede finansiering er den rigtige løsning for Dem. Der kan være andre forhold, De som køber skal overveje, når den rigtige belåning skal vælges. Skal De snart på pension, er De måske interesseret i at optage et lån med en kort løbetid, så boligen kan være betalt til den tid.

En belåning med lån med en kort løbetid vil føre til en højere ydelse.

Lovgivning

Lovgivningen kræver, at ejendomsformidleren giver mindst to yderligere finansieringsforslag med henblik på at give køber et billede af mulighederne.

Det er vigtigt, at De som køber får gennemtænkt disse forhold, inden De vælger finansieringen. Det evt. kan ske i samråd med en rådgiver, som kan være et pengeinstitut, et realkreditinstitut, en advokat eller en købermægler.

De har ret til at ændre finansieringen, selv om De har underskrevet købsaftalen. Forudsætningen er dog, at sælger ikke bliver stillet ringere derved. Det betyder bl.a., at sælger skal have et uændret salgsprovenu. Endelig vil fortrydelsen af finansieringen som regel betyde, at køber bærer risikoen fra købstidspunktet og frem til det tidspunkt, hvor det nye finansieringstilbud foreligger.

Som køber bør De derfor på et så tidligt tidspunkt som muligt drøfte finansieringen igennem med Deres rådgiver. Forøges f.eks. kurstabet, eller er der forøgede låneomkostninger, er det derfor udgifter, som De kommer til at dække.

Har De allerede tegnet en kurskontrakt, kan det blive endnu dyrere. Ved fortrydelse skal køberen efter de gældende regler nemlig udrede omkostningerne ved ophævelsen af kurskontrakten.

Fire vigtige forhold

Der er navnlig fire forhold, der spiller ind på valget af finansieringen: 

• Lav ydelse efter skat 

• Lav nettonutidsværdi 

• Lav risiko (rente eller restgældsrisiko) 

• Gældspleje

Ydelsen efter skat er et udtryk for den reelle finansieringsudgift, når der tages højde for, at renteudgifterne er fradragsberettigede.

Mange ønsker en lav ydelse efter skat. Det gælder f.eks. familier, som ønsker sig et så stort økonomisk råderum som muligt, så længe børnene er små. Der skal være penge nok - likviditet - til at klare de ekstraordinære udgifter, og fastholde et givet forbrug efter huskøbet.

En lav ydelse efter skat er ikke altid ensbetydende med en billig finansiering. Hvis det er målet at sidde så billigt som overhovedet muligt, skal De se på nutidsværdien af ydelserne efter skat i hele lånets løbetid, dvs. nettonutidsværdien.

For at beregne nettonutidsværdien af en finansiering skal De omregne alle ydelser efter skat til nutidskroner, dvs. et kronebeløb, der har samme købekraft. Finansieringen med den laveste nutidsværdi er den billigste finansiering. 

Det skal bemærkes, at nettonutidsværdien ikke er en entydig størrelse, men kan beregnes på flere måder. I denne opstilling beregnes nettonutidsværdien ud fra den effektive rente efter skat.

Forskellige lån indebærer forskellige risici

Et ønske om at minimere risiciene kan ligeledes indgå som kriterium i forbindelse med finansieringen.

• Vælger De et fastforrentet lån, kender De den ydelse, De skal betale i hele lånets løbetid.

• Vælger De i stedet et lån med en variabel rente, accepterer De også, at ydelsen kan ændre sig fra periode til periode.

• Vælger De et lån med en høj obligationsrente, vil restgælden kun kunne stige lidt i tilfælde af rentefald.

• Vælger De derimod et lavt forrentet realkreditlån, løber De den risiko, at værdien af obligationsrestgælden kan stige kraftigt ved rentefald. Herved bliver det dyrt at indfri lånet i forbindelse med et salg af boligen. Hvis De regner med at beholde lånet frem til udløb, spiller restgældsrisikoen ikke den store rolle. 

Aktiv gældspleje

Indenfor de seneste år er aktiv gældspleje blevet mere almindelig blandt boligejere. Ved at opkonvertere - det vil sige at omlægge til et lån med en højere pålydende rente i forbindelse med en rentestigning - og ved at nedkonvertere - det vil sige at omlægge til et lån med en lavere pålydende rente ved rentefald - søger låntageren dels at nedbringe sin restgældsrisiko, dels at nedbringe sin ydelse efter skat.

En finansiering ved hjælp af obligationslån er en forudsætning for, at låntageren kan lægge lånet om til en højere rente uden at skulle betale skat af en evt. gevinst ved opkonverteringer. Udover de nævnte forhold kan der være en række individuelle forhold, som også spiller ind, når man vælger finansiering, f.eks. et ønske om at have betalt lånet betalt ud, når pensionsalderen indtræder.