INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Kurssikring ved ejerskifte samt Kurstabsfradrag

Kurssikring ved ejerskifte Kurssikring, også benævnt fastkursaftale, i forbindelse med et ejerskifte kan være ganske kompliceret og afhænger af ejendomshandlens vilkår. Købsaftalen indeholder normalt en klausul, som bestemmer, om køber eller sælger har kursrisikoen og hvordan købsprisen eventuelt reguleres ved kursændringer. Normalt er det aftalt, at det er køber, der bærer kursrisikoen på ejerskiftelån. Men boligen kan imidlertid være handlet på vilkår, hvor købers årlige terminsydelser ikke må overstige et bestemt beløb. I så fald er det sælger, der har kursrisikoen. Måske skal sælger i forbindelse med handlen indfri gamle lån i boligen til kursværdien på indfrielsestidspunktet. Hvis der går længere tid, inden de nødvendige papirer er fremme til indfrielsen, kan kursudsving i indfrielseskursen give tilsvarende ændringer i sælgers udbytte af handlen (kaldet nettoprovenu). Parterne kan således have hver sin risiko.

Kurssikre eller ej?

Hvorvidt De som køber skal kurssikre er naturligvis afhængigt af, hvordan kurserne bevæger sig på obligationsmarkedet. Hvis kurserne stiger, er det en fordel for Dem ikke at have kurssikret. Ved obligationslån bliver kursværdien af lånebeløbet (låneprovenuet) større, mens den årlige terminsydelse ligger fast. Ved kontantlån ligger låneprovenuet fast, mens de årlige terminsydelser bliver lavere. Hvis kurserne imidlertid falder, vil låneprovenuet blive mindre ved obligationslån. De skal erlægge flere penge, selvom købesummen ikke ændres. De årlige terminsydelser er uforandret. Ved kontantlån vil de årlige ydelser derimod stige. Som køber bør De derfor blandt andet se på Deres økonomiske situation efter handlen. Har De lagt et stramt budget uden plads til merudgifter, vil det være klogt at kurssikre. BoligAssistancen anbefaler, at De som køber kurssikrer Deres realkreditlån med en fastkursaftale.

Fastkursaftale/kurssikring

En fastkursaftale, også benævnt kurssikring, er en bindende aftale mellem Dem og kreditforeningen om, at De får Deres lån udbetalt til en aftalt kurs på et aftalt tidspunkt. Såfremt lånetilbuddet er i sælgers navn, skal De undersøge, om sælger er indforstået med datoen for fastkursaftalen. Fastkursaftalen tegnes typisk til datoen for overtagelsesdagen. De indgår fastkursaftalen ved at kontakte Deres kreditforening.

Hvorfor er det en god ide?

Fastkursaftale eller kurssikring anbefales som oftest, idet De således på et tidligt tidspunkt kender Deres fremtidige ydelse og provenu og dermed Deres fremtidige husleje. Fastkursaftalen sikrer Dem nemlig mod kursændringer. De kan se oversigten over rente- og kursudviklingen inden for det sidste år på de fleste kreditforeningers hjemmeside på internettet. Konsekvensen af en kursændring er forskellig alt efter, om De vælger et obligationslån, et kontantlån eller et rentetilpasningslån.

Obligationslån

Et fald i kursen betyder, at De får mindre udbetalt (provenu). De skal altså låne flere penge for at betale sælger det, De har aftalt.

Kontantlån 

Et fald i kurserne betyder, at ydelserne på Deres lån stiger. De skal altså betale mere.

Rentetilpasningslån

Her gælder det samme som ved kontantlån – dog kun indtil første rentetilpasning.

Konsekvenser 

Kreditforeningernes hjemmesider indeholder konsekvensberegninger og eksempler på, hvad det koster ikke at tegne en fastkursaftale i en bolighandel.

Hvor lang tid skal aftalen løbe?

Udbetalingsdagen skal ligge mindst 10 hverdage og højst 6 måneder efter, at De har indgået aftalen. Lånetilbuddet må ikke være udløbet. Betingelserne i lånetilbuddet er afgørende for, hvor lang en periode De kan vælge at tegne en fastkursaftale over.

Betingelser for udbetalingen

Betingelserne for udbetalingen står i lånetilbuddet. Når kursen låses fast til en bestemt dato, skal betingelserne kunne opfyldes til den dato. Det er altid en betingelse for udbetalingen:
  • at der foreligger et tinglyst pantebrev uden anmærkninger
eller
  • at der stilles en garanti for, at pantebrevet bliver tinglyst anmærkningsfrit.
Der kan være en række andre betingelser, f.eks. forevisning af byggetilladelse, brandpolice, samejekontrakt eller lignende. Når at lånet er klar til udbetaling, starter kreditforeningen udbetalingsforløbet, og lånet udbetales til en kurs, der typisk er den seneste noterede kurs fra Københavns Fondsbørs på alle handler kl. 17.00 dag 2.

Garanti

Det sker, at pantebrevet ikke når at blive tinglyst anmærkningsfrit inden udbetalingsdagen, og så er det nødvendigt at stille en garanti. Denne skal sædvanligvis stilles af Deres bank, men hvis De benytter kreditforeningens tinglysningsservice, sørger de som oftest for garantien (garantien er som regel gratis, når De tegner en fastkursaftale).

Hvis De fortryder

Fortryder De fastkursaftalen, er De som udgangspunkt forpligtet til at betale en erstatning, hvis kreditforeningen har lidt et tab. Tabet beregnes normalt med udgangspunkt i den kursændring, der er sket siden aftalen blev indgået. Kurtage og gebyr skal også betales. Det koster Dem ikke noget at hæve fastkursaftalen, hvis det sker i forbindelse med, at De gør brug af Deres fortrydelsesret til at hæve handlen. Det gælder også, hvis Deres advokat eller købermægler gør brug af det, der kaldes advokatforbehold.

Er der andre muligheder?

Hvis De har valgt kreditforeningernes tinglysningsservice, beskriver aftalen heri Deres øvrige muligheder for udbetaling.

Kurstabsfradrag ved boligkøb

Kurstabsfradraget er et særligt fradrag, der blev indført ved konvertering af gamle kontantlån. Her var kurstabet ved en indfrielse ofte så stor, at den afskar husejere med gamle kontantlån fra at få udbytte af rentefaldet. Hvis husejerne beholdt de gamle kontantlån, ville kurstabet kunne trækkes fra, fordi det i kontantlån er omregnet til rente. Kurstabet ville således løbende blive fradragsberettiget, fordelt over samme årrække som kontantlånets restløbetid. Staten gik derved ikke glip af indtægter ved at tillade, at man kunne tage dette fradrag for kurstab med sig, hvis man skiftede lån. Kravet var blot, at restløbetiden ikke blev forkortet – eftersom husejerne derved kunne få større årligt fradrag end ellers. Kurstabsfradraget er afskaffet på nye kontantlån, og derfor er kontantlån blevet langt mindre interessante for nye låntagere. I stedet er det de traditionelle obligationslån, der er standard i dag – tilligemed med de variabelt forrentede lån (rentetilpasningslån, flexlån) og afdragsfri lån. De kortløbende variabelt forrentede lån er i virkeligheden kontantlån, hvor kurstabet ved lånets oprettelse ændres til fradragsberettiget rente. Men da lånene løber i meget kort tid på et til fem år, er kurstabet sjældent et problem, idet husejerne som regel beholder lånet til naturligt udløb.

Konvertering af eksisterende kontantlån af tidligere dato

For at bevare kurstabsfradraget efter en konvertering må det nye lån ikke have kortere løbetid end det gamle. Det kan aldrig lade sig gøre at forkorte løbetiden i forhold til det seneste lån, hvis man vil bevare kurstabsfradraget. Reglerne er ufravigelige. De kan beholde Deres kurstabsfradrag, hvis det nye lån, De konverterer til, har mindst samme løbetid, som restløbetiden på det lån, De konverterer fra. Herudover er det i øvrigt ligegyldigt, hvor mange gange De konverterer – eller hvilken type lån, De konverterer til. Løbetiden er det eneste, som tages i betragtning Såfremt man ikke opfylder kravet om mindst lige så lang løbetid på det nye lån, som den restløbetid der er på det lån, man konverterer, mister man kurstabsfradraget for tid og evighed.

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot