INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Entrepriseret – byggeri ABT92 og ABT93

Entrepriseaftaler bør være skriftlige og omhyggeligt udformet. Netop udformningen af parternes aftale er afgørende for retsstillingen i konkrete situationer, så begge parter skal kende de faldgruber, de kan møde under entreprisens gennemførelse. I det følgende gennemgås i hovedtrækkene entrepriseretten og de væsentligste problemstillinger, som bygherre og entreprenør vil møde i forbindelse med, at de indgår og gennemfører entrepriseaftaler.

Regler og vilkår

Entrepriseretten reguleres af flere regel- og vilkårssæt. Der er ikke en egentlig “entrepriselov” på samme måde som f.eks. en lejelov eller en købelov. Men alligevel er der dog en del regulering af entrepriseretten. Blandt de dominerende love kan angives:
  • den nye licitationslov, også kaldet tilbudsloven, der i modsætning til den gamle licitationslov kun gælder for offentligt byggeri
  • aftaleloven
  • købeloven
  • diverse cirkulærer om fast pris og tid på bygge-og anlægsarbejde, kvalitetssikring, vinterforanstaltninger med mere
  • en række love og direktiver for større byggesager, der alle bygger på EU-ret
  • konkurrenceloven, der skal sikre reel konkurrence.
(De to sidstnævnte omtales ikke i nærværende). De typiske standardvilkår er:
  • AB Forbruger – Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere. Læs herom på Boligejer.dk
  • Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed fra 1992 også kaldet AB 92. Det er ikke en egentlig lov, men nogle af byggeriets parter aftalte fælles vilkår. De gælder kun, hvis de er aftalt også for den konkrete entreprise. AB 92 er dog så almindeligt anvendte/vedtagne, at de kan betegnes som entrepriserettens færdselslov.
  • Almindelige Betingelser for Totalentreprise fra 1993 ABT 93
  • Almindelige Betingelser for teknisk Rådgivning og bistand fra 1989 ABR 89
  • Standardforbehold fra de forskellige brancheorganisationer, for eksempel fra Entreprenørforeningen, BYG, DS, ELFO mv.
Ovennævnte er ikke dækkende for alle de regler og vilkårssæt, der gælder inden for entrepriseretten, og der er derfor altid nødvendigt at finde ud af, præcist hvilke vilkår, der er aftalt for den enkelte entreprise. Når entrepriseretten er kompliceret, skyldes det blandt andet, at der indgår mange forskelligartede sammenhænge i en entreprisesag, som juridisk løses efter vidt forskellige regelsæt. I den forbindelse kan blandt andet fremhæves:

Bygherrens forhold til

  •  långiver (pengeinstitut, kreditforening)
  • teknisk rådgiver (ingeniør, arkitekt)
  • entreprenører (total-, hoved- eller fagentreprenør)

Entreprenørens forhold til

  • egen långiver (pengeinstitut)
  • bygherren
  • bygherrens tekniske rådgiver
  • underentreprenør
  • egen materialeleverandør.

Forskellige former for entrepriseaftaler

Entrepriseaftalen kan være enten en totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise. Ved totalentreprisen står entreprenøren for alt, dvs. også for udarbejdelsen af projektmaterialet, byggestyringen og samtlige byggeopgaver, så det, bygherren køber, reelt er et færdigt resultat, typisk til en bestemt tid. Ved hovedentreprise er det derimod bygherren, der udarbejder projektmaterialet og ofte også står for bygherretilsynet, mens hovedentreprenøren på baggrund heraf skal levere resultatet og selv styre og føre tilsyn med sine underentreprenører (fagentreprenører). Ved fagentreprise, er det bygherren eller bygherrens rådgivere, der udarbejder projektmaterialet, står for tilsynet og styringen af hele byggesagen og alle entreprenører. Entreprenørerne skal så kun udføre det resultat, deres fagentreprise omfatter. I det følgende anvendes samme systematik, som i AB 92, og der tages derfor udgangspunkt i forholdet bygherre – hovedentreprenør, med mindre andet fremgår af teksten.

Udbudsmaterialet

Inden byggesagen påbegyndes, er det væsentligt, at både bygherren og entreprenøren gør sig klart, hvilket behov, der skal opfyldes og dermed hvilke krav, der skal stilles til entrepriseopgaven. Da udbudsmaterialet er det, entreprenøren skal bruge som grundlag for sit tilbud, skal udbudsmaterialet være entydigt og klart og indeholde oplysning om:
  • projektet og dets omfang
  • bygherrens krav til kvalitet, materialevalg og udførelse
  • tidspunktet for byggeriets påbegyndelse og afslutning
  • vilkår for betaling og sikkerhedsstillelse
  • eventuelt en finansieringsplan
  • om AB 92 skal være gældende helt eller delvis. Hvis ja, skal alle eventuelle afvigelser fra AB 92 være klart angivet og velbegrundede.
Er AB 92 vedtaget, skal udbudsmaterialet endvidere indeholde en tidsplan, oplysninger om eventuelle fortidsminder eller forurening eller blød bund på ejendommen og oplysninger om, hvorvidt der ønskes sikkerhedsstillelse for tilbagelevering af udbudsmaterialet. Udbudsmaterialets oplysninger om de faktiske forhold skal være korrekte og omhyggeligt udformet. Det bør udformes på en logisk og let forståelig måde med klare oplysninger. Enhver faktisk og juridisk uklarhed i udbudsmaterialet vil almindeligvis komme bygherren til skade. Når kravene til formuleringen af udbudsmaterialet er så strenge som ovenfor anført, er det naturligvis også vigtigt, at den tilbudsgivende entreprenør læser udbudsmaterialet særdeles grundigt igennem inden tilbudsafgivelsen. Entreprenøren er nemlig bundet af sit tilbud efter afgivelsen, og det kan være kostbart at overse konkrete krav om kvalitet, udførelse, dagbøder osv. Hvis der er uklarheder eller fortolkningstvivl, der ikke kan afklares ved spørgsmål til bygherren, kan det være nødvendigt for entreprenøren at tage forskellige forbehold. Ellers risikerer han, at bordet fanger. Det er desuden vigtigt, at entreprenøren sikrer sig, at udbudsmaterialet tiltrædes af hans eventuelle underentreprenører og normalt også af hans materialeleverandører, så man kører efter samme regler. Regningsarbejde – tilbudsarbejde Når bygherren har besluttet sig for, hvorledes byggeriet skal være, og under hvilke betingelser det skal opføres, skal der typisk indhentes tilbud fra entreprenørerne, medmindre arbejdet ønskes udført som regningsarbejde. At arbejdet udføres som regningsarbejde betyder
  • at bygherren bærer hele risikoen for byggeopgaven indtil den er fuldført, herunder opståede problemer mv.
  • at entreprenøren kan fakturere alle medgåede timer, materialer og fremmed arbejde til byggeriet, med tillæg af sædvanlig avance på typisk 8 – 12 %
  • at bygherren skal betale entreprenørens fulde regning, medmindre bygherren efterfølgende via et syn og skøn beviser, at regningen i forhold til det udførte arbejdes omfang og kvalitet er urimelig stor.
At lade større arbejder udføre som regningsarbejde er derfor som at skrive under på en blankocheck. Det kræver stor og begrundet tillid til den, der modtager checken. Det er vigtigt at fremhæve, at et indhentet overslag ikke er et bindende tilbud, der fastlåser prisen for arbejdet, men blot er en – mere eller mindre korrekt – forhåndsvurdering af, hvad arbejdet forventes at komme til at koste. Arbejdet udføres og betales som regningsarbejde, jævnfør ovenfor. Bygherren bør derfor vælge at indhente egentlige bindende tilbud, enten gennem licitation eller på grundlag af underhåndsbud, der er alle tilbud, der ikke indhentes via en licitation. Ved tilbudsarbejder er det alene entreprenøren, der bærer risikoen for byggearbejdet indtil aflevering, herunder at arbejdets omfang, udførelse og tidsplan samt pris er korrekt vurderet af entreprenøren. Eventuelle uklare eller unødvendige forbehold vil typisk blive fortolket mod entreprenøren. Men det er naturligvis en forudsætning for at afgive et korrekt tilbud, at udbudsgrundlaget er i orden. Om der er tale om et overslag eller et bindende tilbud afhænger af en meget konkret fortolkning, men da konsekvenserne ved at tage fejl er store, skal en evt. tvivl afklares inden ordreafgivelse.

Licitation eller underhåndsbud

Disse forhold var tidligere for privat byggeri reguleret af licitationsloven, men dette er ophørt pr. 1.09.2001, hvorefter hele det private område er helt ureguleret. Det er vanskeligt at spå om, hvilken praksis der udvikler sig på det private område, men man kan måske forestille sig, at man i udbudsmaterialet vedtager en eller anden regulering, måske i stil med de tidligere gældende regler, men da den manglende regulering typisk er til fordel for de store aktører, er dette langt fra sikkert. Kun ved offentligt og offentligt støttet byggeri reguleres tilbudsgivning inden for bygge- og anlægsvirksomhed af den nye tilbudsindhentningslov. Loven gælder ikke, når byggearbejdet er under 1 mio. eller delarbejder under 500.000 kr., dog max 20 % af det samlede arbejde. Ved byggeopgaver over 40 mio. kr. gælder i stedet EU’s bygge – og anlægsdirektiv eller EU’s forsyningsdirektiv. Hvis byggeriet er omfattet af tilbudsindhentningsloven, omfattes også de enkelte entreprenørers indhentning af tilbud hos underentreprenører til brug for entreprenørens afgivelse af tilbud af reglerne, men kun indtil tildeling af ordre. Efterfølgende tilbud, det vil sige ilbud, der først indhentes, efter at entreprenøren har fået ordren – omfattes ikke. Beslutter bygherren at afholde licitation, kan der vælges mellem en offentlig licitation, der annonceres, og hvor alle kan byde, og en begrænset licitation, hvor nogle få – evt. efter en prækvalifikation – opfordres til at byde. En licitation karakteriseres i øvrigt ved
  • at bygherren opfordrer mere end én tilbudsgiver til inden for en bestemt tidsfrist at afgive licitationsbud på et konkret arbejde eller efter fælles mindstekrav
  • at tilbuddene skal afgives på samme udbudsgrundlag
  • at tilbuddene skal være skriftlige og bindende for tilbudsgiveren
  • at det tilkendegives, at også andre er opfordret til at byde og at der er tale om en licitation
  • at buddene åbnes samtidig med ret til overværelse af budgiverne.
Med mindre udbyderen annullerer licitationen, skal ordren – alt efter angivelserne i licitationsbetingelserne – tildeles enten
  • det laveste bud
  • det økonomisk mest fordelagtige tilbud efter nogle på forhånd fastlagte kriterier.
Der er endvidere mulighed for at vælge eller fravælge alternative tilbud, hvis de opfylder nogle i forvejen fastsatte mindste kriterier.. Hvis det på forhånd er tilkendegivet i udbuddet, er der endelig nu mulighed for at forhandle med tilbudsgiverne bagefter, under visse angivne betingelser. Det giver hidtil ukendte muligheder, især hvis udbudskriteriet er “det økonomisk mest fordelagtige tilbud” og alternative bud (skal) vurderes og evt. antages. Hvis udbudskriteriet er “det laveste bud”, må der kun forhandles med laveste budgiver. Loven indeholder ikke længere strafbestemmelser, men i stedet kan klager over overtrædelse af bestemmelserne indbringes for Klagenævnet for Udbud. Klagenævnet har mange skrappe sanktionsmuligheder, bl.a. annullation, lovliggørelse og ikke mindst erstatning. Klagenævnet er ikke tilbageholdende, men er ret strengt. Man kan også gå direkte til domstolene.

Underhåndsbud

Underhåndsbud er alle tilbud, der ikke indhentes via en licitation. Underhåndsbud kan derfor indhentes i ubegrænset antal, dels ved private byggerier, dels når det samlede offentlige byggearbejde er under 1 mio. kr., eller ved delarbejder max 20 % heraf og max. 500.000,- kr., samt under andre specielle omstændigheder, jf. bekg. § 13, stk. 3, nr. 2-10. Entreprenører kan indhente underhåndsbud, når han selv er anmodet om underhåndsbud, eller når underentreprisetilbuddet er under  500.000,- kr. Beskyttelse af tilbudsmodtageren Reglerne herom er nu stort set kun reguleret i konkurrencelovgivningen. I forbindelse med tilbudsgivning må der ikke mellem tilbudsgiverne indgås aftaler vedrørende den konkrete tilbudsgivning. Forbuddet mod denne forhåndsregulering forhindrer dog ikke, at en organisations beregnerkontor foretager udregning af tilbuddene, så længe konkurrencelovens regler er overholdt. Der må ikke fastsættes betingelser for åbning af tilbuddene eller foretages udskydning af tilbud. Tilbudsgiver kan antagelig fortsat i forbindelse med sin tilbudsgivning indlægge forbehold overfor udbudsgrundlaget vedrørende materialer, ansvar, garanti, betalingsvilkår og regulering af entreprisesummen i tilfælde af løn- og prisstigninger m.v., men skal nu være mere forsigtig med at gøre det. De forskellige organisationer har udarbejdet forskellige standardforbehold vedrørende disse forhold, og disse vil nok typisk fortsat være lovlige. Men lige så snart forbeholdet reelt kan siges at ændre/påvirke ydelsen eller tidsplanen, medfører dette, at buddet kan/skal afvises. Så bydes der jo ikke på lige vilkår. Man skal i den forbindelse være opmærksom på, at med de ny regler og implementeringen af EU-reglerne og praksis, skal der mindre til, før forbehold må antages at medføre, at buddet ikke er konditionsmæssigt, specielt hvis forbeholdet ikke umiddelbart kan prissættes af tilbudsmodtager. Tilbudsgiver bærer risikoen for uklare forbehold, hvor tilbudsmodtager enten kan meddele sin fortolkning (forståelse) eller evt. forkaste tilbuddet som ikke konditionsmæssigt. Aftaler og vedtagelser om pligt til forudgående anmeldelse af licitationsbud til de bydendes organisationer er ikke tilladt, da dette nemt kunne medføre “aftaler i porten” mellem de bydende. Sådanne overtrædelser, hvor man forsøger at styre markedsmekanismen, betragtes som karteldannelser og påtales efter konkurrenceloven. Det er antageligt fortsat tilladt af afholde forhåndsmøde mellem de tilbudsgivende, når udbyderen er opfordret til at deltage, alle tilbudsgivere på lige vilkår har adgang til mødet, og når der på mødet alene finder drøftelse og afklaring af udbudsgrundlaget sted, herunder drøftelse af teknisk begrundede forbehold.

Entreprisekontrakten

Når licitationen har været afholdt, eller bygherren har valgt mellem de indhentede underhåndsbud, skal aftalen mellem bygherren og entreprenøren indgås. Er AB 92 aftalt mellem parterne, skal der altid indgås skriftlige aftaler. Selvom AB 92 ikke er vedtaget, bør der alligevel altid indgås skriftlige aftaler mellem bygherre og entreprenør. Som nævnt findes der ingen lov på området. Det er derfor vigtigt, at parterne tvinger sig selv til grundigt at gennemtænke aftalen i form af en skriftlig kontrakt, som normalt har en bedre hukommelse end parterne selv. Entreprisekontrakten kan bygges op på flere måder. Men den bør altid have en grundig og detaljeret henvisning til de dokumenter, regler, standarder, forbehold m.v., som skal være gældende for entreprisen, og med en angivelse af eventuel indbyrdes rangorden mellem disse dokumenter. Entreprenøren, som opfylder sin entreprise over for bygherren ved hjælp af underentreprenøren, bør på tilsvarende måde udarbejde en skriftlig underentreprisekontrakt. Det er vigtigt, at entreprenøren sikrer sig, at underentreprenøren er bundet af det samme udbudsmateriale og de samme forpligtelser over for bygherren, som gælder for entreprenøren selv. I modsat fald løber entreprenøren en meget stor risiko. Ligeledes bør entreprenøren sikre sig, at hans materialeleverandør også respekterer udbudsmaterialet i det omfang, det omfatter materialeleverancer. Det vil sige, at materialerne bliver leveret til den tid, som er forudsat i entreprenørens kontrakt med bygherren, og at materialet har den kvalitet og opfylder de standarder, som entreprenøren er bundet af over for bygherren. Er AB 92 vedtaget, skal materialer og andre leverancer være uden ejendomsforbehold og være leveret med 5 års leverandøransvar for mangler. Hvis entreprenøren har påtaget sig dagbøder eller andre særlige ansvarsregler, må han sikre sig, at disse kan videreføres til materialeleverandøren. Ellers løber han også her en meget stor risiko.

Detailaftaler

Entreprisekontrakten vil i praksis ofte blive suppleret med detailaftaler, der indgås inden byggeriets udførelse. Disse aftaler bør altid nedfældes i et kontrakttillæg eller, hvis det ikke er muligt på en aftaleseddel, i et byggemødereferat, i korrespondance eller lignende. Detailaftalen skal herefter straks udsendes til de berørte parter, der skal reklamere omgående, hvis de ikke kan acceptere indholdet af aftalen. Manglende reklamation vil blive betragtet som om, aftalen er accepteret og dermed gældende.

Entreprisens udførelse

Entreprisen skal, hvis AB 92 er vedtaget udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og være af sædvanlig, god kvalitet. Indeholder entreprisekontrakten specielle krav til materialevalg, kvalitet og udførelse, skal disse naturligvis følges af entreprenøren, hvorimod betegnelsen som “førsteklasses arbejde” eller “førsteklasses materialer” ikke medfører mere skærpede krav til entreprenøren, end de krav AB 92 generelt stiller til et forsvarligt udført stykke arbejde. Selv om AB 92 ikke er vedtaget skal entreprisen udføres i overensstemmelse med entreprisekontrakten og i øvrigt i overensstemmelse med almindelig god håndværksmæssig skik både i henseende til materialevalg og udførelse. Under udførelsen af entreprisen har bygherren ret til at kassere arbejde eller materialer, der ikke er i overensstemmelse med de stillede kvalitetskrav. Bygherren er naturligvis ansvarlig for, at de af ham selv leverede materialer opfylder de stillede kvalitetskrav.

Ekstraarbejde

Under entreprisens udførelse aftales ofte forandringer i forhold til den oprindelige entreprisekontrakt. Hvorvidt der foreligger ekstraarbejde beror på en fortolkning af kontrakten. Parterne bør altid indgå aftale om konsekvenserne, inden ændringer bliver udført, herunder hvorvidt det giver anledning til forhøjelse eller reduktion af entreprisesummen, fristforlængelse eller andet. For entreprenøren vil en manglende (skriftlig) aftale ofte bevirke, at han hverken kan forlange ekstrabetaling eller fristforlængelse. Det gælder principielt, uanset om AB 92 er gældende. Det er altid den, der påstår, at en (skriftlig) aftale er ændret, der har bevisbyrden herfor. Bygherren har almindeligvis ret til under byggeriet at forlange rimelige og relevante ændringer af entreprisen mod, at entreprenøren konkret kan have krav på prisforhøjelse og fristforlængelse. Det gælder principielt, uanset om AB 92 er gældende. Hvis AB 92 er vedtaget, kan bygherren forlange ændringer i arbejdets art og omfang, når der er en naturlig sammenhæng mellem den ønskede ændring og entreprenørens ydelse. Bygherrens krav skal fremsættes skriftligt og ændringerne, herunder ændret pris, tid og evt. ændring i sikkerhed, skal nedfældes i en skriftlig tillægsaftale/aftaleseddel. Man aftaler ofte, at hvis de ønskede ændringer overskrider nogle nærmere definerede grænser, så udføres ændringsarbejderne som regningsarbejde.

Bygherrens afbestillingsret

Der findes hverken i AB 92 eller andre regelsæt hjemmel for bygherren til at afbestille entreprenøren. Til trods herfor har entreprenøren ikke krav på at fuldføre entreprisen, hvis bygherren ikke ønsker det. En sådan afbestilling betyder dog, at bygherren bliver erstatningsansvarlig over for entreprenøren for dennes tab, typisk mistet avance, omstillingsudgifter mv.

Tidsfrister

Entreprenøren skal påbegynde og fuldføre arbejdet uden unødvendige ophold medmindre andet er aftalt. Da en manglende aftale om entreprisearbejdets påbegyndelse er særdeles uhensigtsmæssig, bør entrepriseaftalen altid indeholde en tidsplan over entreprisen, hvoraf begyndelses- og sluttidspunkt fremgår. Vedtagelse af AB 92 indebærer, at udbudsmaterialet skal indeholde en tidsplan, som så typisk vil blive indarbejdet i den endelige entrepriseaftale. Den aftalte tidsplan er naturligvis bindende, men entreprenøren har dog mulighed for at få en tidsfristforlængelse ved forandringer, som kræves af eller skyldes bygherrens dispositioner, eller ved forsinkelse fra bygherren/hans øvrige entreprenører. Fristforlængelse kan normalt også kræves ved forsinkelse som følge af offentlige pålæg, krig, strejker, lockouter samt usædvanlige naturbegivenheder. Hvor AB 92 er vedtaget, vil også usædvanligt vejrlig kunne give krav på tidsfristforlængelse, men der skal meget til, da de nødvendige, sædvanlige vejrligsdage forudsættes at være indregnet i tidsplanen. Retten til fristforlængelse kræver almindeligvis, at entreprenøren straks påberåber dette skriftligt over for bygherren, evt. i næste byggemødereferat, hvor spilddage løbende bør opsummeres. Det er for sent at gøre det ved byggeriets afslutning.

Forsinkelseskrav

Hvis entreprenøren har udvist forsinkelse, har bygherren, afhængig af forsinkelsens væsentlighed, flere såkaldte beføjelser at vælge mellem:
  • Ophævelse af entreprisekontrakten
  • Erstatningskrav
  • Dagbodskrav
Ophævelse af entreprisekontrakten vil sædvanligvis være den for begge parter mest gennemgribende beføjelse. Det kræves derfor, at der er tale om en væsentlig forsinkelse. Herudover kræver AB 92, at bygherren forud har sendt en skriftlig advarsel til entreprenøren, så han får mulighed for at rette for sig. Ophævelsen skal efter AB 92 ske skriftligt. Efter ophævelsen, kan bygherren lade færdiggørelsen udføre af en anden entreprenør. Ved ophævelse er den part, som ikke ophæver, erstatningsansvarlig for det lidte tab efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Der stilles ifølge voldgiftspraksis meget strenge krav til, at en ophævelse er berettiget. Erstatningsbetaling medfører, at bygherren skal kunne dokumentere, hvor stort et tab der er lidt på grund af forsinkelsen, og at forsinkelsen er den direkte årsag til tabet. Da denne bevisbyrde kan være vanskelig, indsættes der ofte en dagbodsklausul i entreprisekontrakten, således at entreprenøren betaler en bestemt aftalt bod for hver (arbejds-)dag, forsinkelsen varer. Dagbodsaftalen indebærer på den ene side den fordel for bygherren, at han ikke skal fremlægge dokumentation for et lidt tab, men bevirker på den anden side, at der heller ikke kan kræves et større beløb.

Entreprisens aflevering

Når entreprisen er færdig, indkalder bygherren til en afleveringsforretning. Hvis arbejdet er udført kontraktmæssigt, eller der ikke påpeges væsentlige mangler, er resultatet af afleveringsforretningen, at entreprisen betragtes som afleveret. Afleveringen er juridisk set af meget stor betydning, idet risikoen for byggeriet herefter overgår til bygherren, der ligeledes har vedligeholdelsespligten. Fra afleveringen begynder almindeligvis også en afhjælpningsperiode på hhv. 1 og 5 år, ligesom afleveringstidspunktet  også typisk er forfaldsdato for entreprisesummen/ restentreprisesummen, hvis eller entreprenøren sørger for at få sendt sin slutopgørelse/-faktura. På grund af denne juridiske statusændring har entreprenøren stor interesse i at få afleveringsforretning med påfølgende aflevering foretaget så hurtigt som muligt efter byggeriets færdiggørelse. Hvis der under afleveringsforretningen påvises væsentlige mangler, har aflevering ikke fundet sted i juridisk forstand. Der skal derfor foretages en ny afleveringsforretning, når manglerne er afhjulpet. Ved større byggerier foretages der hyppigt flere delafleveringer. Bygherren skal være opmærksom på, at en faktisk ibrugtagning af byggeriet uden afholdt afleveringsforretning almindeligvis bevirker, at aflevering anses for at have fundet sted med de retsvirkninger, der følger. Dette fremgår direkte af AB 92, men gælder antageligt også uden for dette regelsæt. Er AB 92 vedtaget, skal der udfærdiges en afleveringsprotokol, hvori bygherren skal anføre mangler og andre forhold, som ønskes påberåbt.

Mangler

Ligesom entreprisen kan være forsinket, kan den også være behæftet med mangler. Der kan være mangler både ved det udførte arbejde og ved de anvendte materialer. Mangler kan give bygherren ret til at hæve kontrakten, at kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag, eller at kræve afhjælpning. Der skal meget væsentlige mangler til for at hæve entrepriseaftalen. Så væsentlige mangler, at produktet nærmest er ubrugeligt. Almindeligvis medfører mangler derfor krav om afhjælpning. Hvis manglerne også bevirker forsinkelse og er så væsentlige, at der ikke sker aflevering, medfører de også krav om betaling af dagbøder i forsinkelsesperioden indtil korrekt aflevering har fundet sted. Er AB 92 vedtaget, har entreprenøren både pligt og ret til afhjælpning i en 5-årig periode regnet fra afleveringen. Der er en væsentlig juridisk forskel på retsstillingen ved mangler, der påvises før og under afleveringsforretningen, og mangler der først påvises i afhjælpningsperioden. Derfor er det vigtigt, at der foretages en meget grundig gennemgang ved afleveringsforretningen. Det er også tilrådeligt at foretage en grundig gennemgang i forbindelse med afhjælpningsperiodens udløb. Efter udløbet af afhjælpningsperioden kan bygherren alene påberåbe sig skjulte mangler. Det vil sige mangler, som ikke burde være opdaget ved en sædvanlig og rimelig undersøgelse af det udførte arbejde.

Eftersyn

Når AB 92 er vedtaget, indkalder entreprenøren til eftersyn af det udførte arbejde. Eftersynet skal finde sted senest 1 år efter afleveringen. Bygherren er berettiget til at indkalde entreprenøren til en afsluttende gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en 5-årig periode regnet fra afleveringen.

Betaling af entreprisesummen

Entreprisesummen forfalder til betaling i overensstemmelse med en aftalt fordelingsplan eller i forhold til en betalingsplans fastlæggelse af forfaldsdagen. Er der ingen aftale herom kan entreprenøren én gang månedligt indgive skriftlig begæring om udbetaling af acontobeløb for leverede materialer og udført arbejde. Hvis der ikke er udbetalt acontobeløb under entreprisearbejdet, og der ikke foreligger anden aftale, forfalder beløbet til betaling ved påkrav, når afleveringsforretning har fundet sted. Det samme gælder for betaling for udførte ekstraarbejder. Hvor AB 92 er gældende, kan entreprenøren kræve forrentning af betalingerne fra forfaldsdagen.

Sikkerhedsstillelse

Det kræves meget hyppigt i udbudsmaterialet, at entreprenøren skal stille en vis sikkerhed, typisk en bankgaranti på 10-15% af entreprisesummen. Ofte er det modsat også krævet eller aftalt, at bygherren skal sikre entreprenørernes krav. Dette kan ske i form af en transport, i form af en noteret transport i byggelånet samt, ved private bygherrer, en såkaldt sekundær håndpanteret i det ejerpantebrev, som pengeinstituttet almindeligvis har krævet oprettet til sikkerhed for lånet. Afhængigt af, hvem bygherren er og dermed afhængig at betalingsrisikoen, bør entreprenøren interessere sig meget for værdien af denne sikkerhedsstillelse, idet betaling til entreprenøren altid sker efter, at arbejdet/leverancen eller en stor del deraf er udført, nemlig ved bagud betaling. Hvis AB 92 er vedtaget, skal entreprenøren stille en sikkerhed på 15% af entreprisesummen. Den kan nedsættes til 10%, når afleveringen har fundet sted. Når der er gået 1 år fra afleveringsdagen, kan sikkerheden nedsættes til 2%. Kravet om sikkerhed ophører 5 år fra afleveringsdagen, hvor entreprenørens ansvar jo normalt falder bort. Entreprenøren kan jf. AB 92 kræve, at bygherren stiller sikkerhed svarende til 3 måneders gennemsnitsbetaling, dog minimum 10 % af entreprisesummen. Dette krav kan fremsættes under byggeriet indtil det er gjort færdigt. Det skal præciseres, at en transport i et byggelån alene ikke kan betragtes som en tilstrækkelig betalingsmæssig sikkerhed for entreprenøren, for entreprenøren ikke kan være sikker på, at pengeinstituttet opretholder sit lånetilsagn under hele byggeriet. En byggelånstransport er derfor ikke udtryk for, at det pågældende pengeinstitut bindende har påtaget sig at betale de enkelte byggerater til entreprenøren. Det er alene udtryk for, at pengeinstituttet har givet et lånetilsagn til bygherren, og at man betaler til entreprenøren, hvis man betaler. Tilsagnet kan nemlig evt. senere trækkes tilbage, hvis forudsætningerne for lånetilsagnet bortfalder eller væsentligt forandres/svigter. Men typisk står pengeinstituttet så med et – måske ret værdiløst – ufærdigt byggeri, som skal færdiggøres, før det får sin værdi og kan belånes.

Tvister

Hvis der opstår uenighed i tilslutning til et byggeri, er den formelle løsning forskellig afhængig af, om AB 92 er vedtaget eller ej. AB 92 har nogle særlige regler for syn og skøn og bevirker desuden, at selve tvistigheden skal løses ved en voldgiftsret og ikke ved de almindelige domstole. Uden for AB 92 er det derimod de almindelige domstole, der skal afgøre sagen, og som også udmelder en eventuel syns – og skønsmand. Voldgiftsretten består normalt af en juridisk dommer, der ofte har sådanne sager, og 2 fagdommere (arkitekter/ingeniører), så det er typisk meget kompetente personer, der afgør disse sager. Men de to forskellige retssystemer kan give nogle komplikationer, hvis der f.eks. er tale om mangler som følge af dårlige byggematerialer. Hvis AB 92 er vedtaget, skal tvisten mellem bygherren og entreprenøren afgøres som en voldgiftssag. Tvisten mellem entreprenøren og hans materiale leverandør skal derimod afgøres ved de almindelige domstole, medmindre det helt konkret er aftalt mellem entreprenøren og leverandøren at også sager med leverandøren skal køre ved voldgiftsretten. Det kan for eksempel aftales ved, at leverandøren har tiltrådt en af de sædvanlige byggeleveranceklausuler. Hvis problemet opstår, opleves det hyppigt, at parterne vil “drille” hinanden, og ikke tiltræde den samme retsmodel. Det er derfor vigtigt, at man på forhånd har aftalt en løsning herpå.

Entrepriseret – aftalerne er altafgørende

Entrepriseretten er et af de områder inden for dansk ret, hvor udformningen af parternes aftale spiller en meget afgørende rolle for retsstillingen i de konkrete situationer. Entreprenøren, som ikke har fået aftalt en ratebetaling, kan først kræve entreprisesummen, når hele arbejdet er afsluttet. Bygherren, som ikke har fået fastsat en dagbodsbestemmelse, risikerer ikke at kunne få dækket noget erstatningskrav som følge af forsinkelse, fordi han typisk ikke kan bevise noget tab. Det samme gælder en lang række andre meget væsentlige forhold. Derfor tilrådes det, at entrepriseaftaler altid indgås skriftligt, og at man er meget omhyggelig med udformningen. Det er også vigtigt for såvel bygherrens som entreprenørens långivere.

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot