INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

 Mæglersalærerne og Konkurrencestyrelsen

Konkurrencestyrelsen – Undersøgelse af ejendomsmæglerbranchens salærer og rabatter

Kilde: Konkurrencestyrelsen Konkurrencestyrelsen undersøgte i 1999 ejendomsmæglernes salærfastsættelse og rabatter med henblik på at afdække, om der i ejendomsformidlerbranchen i strid med konkurrenceloven eksisterer aftaler eller en samordnet praksis ved fastsættelse af salærtakster og rabatter. Ejendomsmæglernes salærtakster har i adskillige tilfælde været genstand for undersøgelser, der er fulgt op med indgreb fra konkurrencemyndighedernes side, senest i 1992 og i 1994. Det kan i den forbindelse være af interesse, at Erhvervsministeriet i 1997 udgav en rapport med titlen “Nemmere og billigere at handle bolig”, hvor det af konklusionen bl.a. fremgår:
  • at sammenlignet med omkostningsniveauet i udlandet ved bolighandel ligger Danmark i den dyre ende,
  • at priskonkurrencen blandt ejendomsmæglere er begrænset,
  • at markedet for bolighandel på mange punkter er uoverskueligt for både køber og sælger.
BoligAssistancen garanterer, at vi ikke er ejendomsmæglere/ejendomsformidlere Bemærk således, at da vort selskab ikke er en ejendomsmæglervirksomhed, omfatter vor sælgerrådgivning ikke nogen for for ejendomsformidlingsydelser. Vore sælgerydelser således ikke at opfatte som de traditionelle ejendomsmæglerydelser, og vore sælgerydelser og sælgerrådgivning er ikkeomfattet af Lov om Omsætning af fast Ejendom og tilknyttede bekendtgørelser.

Ejendomsmæglernes salærindtægter

Konkurrencerådets undersøgelse afspejler, at konkurrencen i ejendomsmæglerbranchen fungerer dårligt. Det er således et faktum, at ejendomsmæglernes samlede salærindtægter i perioden 1992 til 1998 steg med knap 69 %, heraf alene fra 1992 til 1995 med ca. 35 %, medens netto salærindtægterne ( dvs. fratrukket momspligtigt køb) steg med henholdsvis 178 % og 84 %. Det er i den forbindelse interessant at bemærke, at Forbrugerindekset for tjenesteydelser for de samme perioder kun steg med henholdsvis c. 15 % og ca. 7,6 %. Undersøgelsen peger på, at en væsentlig årsag til denne udvikling er traditionen for at beregne salæret eller en væsentlig del heraf, som en procentdel af ejendommens kontantpris. Kontantpriserne for fast ejendom (parcelhuse og ejerlejligheder) steg således kraftigt i 1990’erne (med knap 60 % fra 1992 til 1998), men ejendomsmægler salærerne steg imidlertid frem til 1995 endnu stærkere. Det fremgår således af undersøgelsen, at ejendomsmæglernes salær fra 1988 til 1991 steg fra godt 2,20 % til ca. 2,47 %, men at salærerne efter omlægningen af takstsystemet i 1992 i 1994 steg til 3,22 %, som dog efterfølgende blev reduceret til omkring 3,00 %. Ejendomsmæglernes salærer steg navnlig efter 1992, hvor mæglerne blev underlagt “no cure-no pay” systemet. Ejendomsmæglerne har begrundet salærstigningen med, at ejendomsmæglernes udgifter til annoncering og andre omkostninger var stigende grundet ændringen, men Konkurrencestyrelsens gennemgang af mæglernes momsstatistik viser imidlertid, at denne forklaring ikke holder. Fra 1992 til 1995 steg ejendomsmæglernes samlede indtægter således med 870 mio. kr., mens udgifterne til momspligtige køb kun steg med 178 mio. kr. Med andre ord steg ejendomsmæglernes nettoindtægter (bruttoindtægter eksklusive rabatter minus momspligtige udgifter) endnu stærkere end bruttoindtægterne for den samme periode. Konkurrencestyrelsen påpeger i sin undersøgelse, at det i et konkurrencepræget marked ikke ville have været muligt at øge salærerne i det omfang, det er sket, ligesom det ikke ville have været muligt at opretholde et salærsystem, hvor salærerne uanset omkostningsudviklingen bliver beregnet procentuelt af ejendomspriserne.

Salærberegningsmetoder og salærtakster

Ifølge Konkurrencestyrelsens rapport viser den manglende konkurrence i ejendomsmæglerbranchen sig således i de anvendte salærberegningsmetoder, idet ca. 80 % af mægler virksomhederne anvender en procentsats af kontantprisen tillagt et grundbeløb eller markedsføringsbidrag. Nogle ejendomsmæglere opererer endvidere med et minimumssalær. Undersøgelsen afslører her, at indholdet af ydelser er nogenlunde konstant fra virksomhed til virksomhed, idet formidlingssalæret indebærer, at ejendomsmægleren opretter formidlingsaftalen med sælgeren samt udarbejder salgsopstilling og salgsbudget, afholder udgifterne til annoncering og fremvisning af ejendommen samt slutseddel og finansieringstilbud. Hovedparten af ejendomsmæglerne beregner sig særskilt vederlag for fremskaffelse af nødvendig dokumentation, herunder bl.a. tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema samt eventuelt udlæg for energimærkning og tilstandsrapport. Kun ganske få ejendomsmæglere i undersøgelsen afviger fra dette koncept ved f.eks. at lade salæret afhænge af om sælger selv forestår f.eks. fremvisning eller annoncering. Oftest sker afvigelser ved, at ejendomsmæglerne tilbyder forskellige koncepter i forbindelse med markedsføringen. Undersøgelsen viser, ligesom det har været tilfældet i tidligere undersøgelser, at der fortsat er en betydelig ensretning af de “vejledende” salærtakster i det “lokale område” – kommune eller byområde -, hvor de tre elementer i salærtaksten: Salærprocenten, grundbeløbet eller markedsføringsbidraget og minimumsbeløbet typisk enten er ens eller på samme niveau. De salærtakster, der er anvendt i undersøgelsen, er typisk angivet som værende til internt brug, idet kun ganske få ejendomsmæglere reklamerer med deres salærtakster. Taksterne er på grund af de betydelige rabatter, der ofte ydes, alene udtryk for det salærniveau virksomheden tilstræber. Undersøgelsen viser ved en række eksempler, der illustrerer de “vejledende” salærtakster, det vil sige eksklusive rabatter, at et stigende antal virksomheder i et område giver mulighed for større variation i salærtaksterne. Salærtaksterne er typisk været gældende gennem en længere periode, og de fleste ændringer vedrører justeringer af grundbeløbet. Undersøgelsen viser, at forskellene i salærniveauet ikke kan begrundes med forskelle i områdernes kontantpriser, hvilket illustreres af, at de store bymæssige bebyggelser som hovedregel har både høje kontantvurderinger og høje salærsatser og grundbeløb. De analyserede formidlingsaftaler viser, at mellem 50 % og 75 % af ejendomshandlerne afsluttes uden nævneværdig ydelse af rabat. Det fremgår endvidere af undersøgelsen, at der på lokalt plan gennem en årrække har været benyttet ens salærtakster, som aldrig har været anmeldt som en lokal konkurrencebegrænsning. Ejendomsmæglerne henviser typisk til, at de blot har fulgt områdets generelle salærniveau. I modsætning til i mange lokalområder er der en betydelig spredning i salærtaksterne mellem forskellige områder af landet – regioner, kommuner, byer m.v. Dette fremgår bl.a. af procentsatsen for de 938 ejendomsmæglerforretninger, der formidlede salg af parcelhuse i 1998. 31 % anvendte satsen 2,95 %, medens 25 % anvendte en højere procentsats og 44 % en lavere procentsats. Salærsatsen tillægges af de fleste mæglere et grundbeløb eller markedsføringsbidrag, som i 1999 varierede mellem 25.000 kr. og 1.500 kr. med et gennemsnit på ca. 12.000 kr. Heraf lå godt 37 % over gennemsnittet, medens 57 % ligger under gennemsnittet. Undersøgelsen viser, at de landsdækkende ejendomsmæglerkæder i vidt omfang tilpasser sig det lokale salærniveau. Den enkelte kæde anvender derfor ret varierende satser i forskellige dele af landet, til trods for at konceptet er det samme – dette i modsætning til, hvad man normalt ser indenfor kæder. Kædemæglerne har således generelt ikke samme salærtakster landet over. Det skyldes, at de ejendomsmæglere, der er tilknyttet kæderne, er selvstændige erhvervsdrivende, som regel som franchisetagere, og derigennem forpligtet til at markedsføre deres virksomhed efter visse regler fastsat i franchisekontrakten. Som selvstændige erhvervsdrivende kan de ikke pålægges bestemte salærtakster; dette kan kun ske i det omfang de aftager ydelser fra franchisegiveren De relativt ens salærer indenfor mange byer kunne være udtryk for lokal priskonkurrence. Det er imidlertid mere sandsynligt, at de er udtryk for, at den eller de største mæglere i hver by “sætter salærniveauet”, hvorefter de øvrige mæglere følger trop. Konkurrencen mellem mæglerne foregår i stedet i form af markedsføring mv.

Rabatter på salærtaksterne

Ejendomsmæglerne yder betydelige rabatter på de “vejledende” salærtakster. Ca. 85 % af ejendomsmæglerne har oplyst, at der ydes rabat i godt 30 % af handlerne, hvilket er en mindre stigning i forhold til tidligere undersøgelser. Da der fremover formentlig ydes rabat i en del yderligere tilfælde, er det Konkurrencestyrelsens vurdering, at der gives rabat på salæret i ca. 30 % af alle gennemførte sager. Størrelsen af de ydede rabatter er meget varierende både procentuelt og i kroner. Variationen i de ydede rabatter er ikke blot forskellig fra ejendomsmæglervirksomhed til ejendomsmæglervirksomhed, men også i den enkelte virksomhed er rabatterne stærkt varierende. Formidlingsaftalerne bekræfter indtrykket af varierende rabatter både mellem virksomhederne og i den enkelte virksomhed, idet rabatter typisk forekommer som afrundede beløb omfattende både salærprocent og grundbeløb respektive markedsføringsbidrag. De største rabatter ydes i tilfælde, hvor sælger ved handlens indgåelse har en aktuel køber, her ydes typisk en rabat i størrelsesordenen 50 %, eller der beregnes et rent arbejdsvederlag. De fleste ejendomsmæglere yder rabat ved et hurtigt afviklet salg, hvilket oftest sker ved nedsættelse eller eventuelt helt bortfald af grundbeløbet eller markedsføringsbidraget. Der findes i de fleste virksomheder ingen generelle retningslinier for rabattens størrelse, og i de tilfælde, hvor sådanne findes, følges de typisk ikke særligt konsekvent. Omkostningsbestemte rabatter ydes fortrinsvis, hvor sælger allerede har en køber ved formidlingsaftalens indgåelse, eller køberen findes uden annoncering. Det er uhyre sjældent, at der ses tilfælde, hvor sælgerne har mulighed for at kunne fravælge enkelte af de elementer som ejendomsmæglernes samlede ydelse er sammensat af. Nogle få mæglere har oplyst, at de i enkelte tilfælde overlader enten annoncering eller fremvisning til sælgeren mod en reduktion i salæret. De fleste rabatter forhandles typisk fra sag til sag, således at samme kategori rabat, f.eks. seriesalg, medfører ret forskellige nedslag i salæret. De ydede rabatter er typisk i størrelsesordenen 15-30 % bortset fra to kategorier, nemlig salg til medarbejdere og lignende samt salg, hvor sælger møder frem med en køber, her ligger rabatniveauet på 40-60 %. I det omfang der er priskonkurrence i ejendomsmæglerbranchen kommer dette til udtryk gennem de i visse tilfælde betydelige rabatter, der ydes af nogle ejendomsmæglere. Dette kunne i teorien være udmærket set ud fra en konkurrencemæssig synsvinkel. Der er imidlertid tale om rabatter af en betydelig størrelse, som både er skjulte og stærkt varierende, og som kun i begrænset omfang er omkostningsbestemte. I den konkrete sammenhæng må de udbredte rabatter derfor tages som udtryk for, at konkurrencen er utilstrækkelig. Det er Konkurrencestyrelsens vurdering, at en øget gennemsigtighed under disse omstændigheder vil være den mest effektive metode til at sikre en øget priskonkurrence mellem mæglerne.

Undersøgelsens konklusioner

Undersøgelsen påviser ikke, at der findes ulovlige aftaler eller en samordnet praksis vedrørende salærfastsættelsen eller omfanget eller størrelsen af de rabatter ejendomsmæglerne yder, uanset den betydelige ensartethed i salærtaksterne, der findes i afgrænsede lokale områder. Selv om de lokale prisaftaler blev ophævet i 1994, har det i mange lokalområder – endnu ikke – ført til nogen væsentlig skærpelse af konkurrencen. Undersøgelsen viser, at et bredt udsnit af mæglerne stadig anvender takster, som afspejler de ophævede lokalaftaler. Priskonkurrencen i ejendomsmæglerbranchen sker typisk ikke gennem konkurrence på salærtaksterne, men gennem skjulte og stærkt varierende rabatter og tilhørende tjenesteydelser ( rapporter, attester og finansieringsprodukter). Forbrugeren får herved mulighed for at forhandle sig frem til en betydelig rabat på salærtaksten. Dette vil oftest ske i forbindelse med ejendomsmæglernes vurdering af ejendommen med henblik på et forestående salg. En vurdering i salgsøjemed vil blive foretaget vederlagsfrit af de fleste ejendomsmæglere. Mangel på gennemsigtighed Mæglernes arbejde er blevet væsentlig mindre tidskrævende i løbet af de seneste ti år, og samtidig går boliger som varmt brød i de større byer. Kombinationen af stærk øget effektivitet og historiske høje boligpriser giver grundlag for skyhøj indtjening. Læs om brug af ejendomsmægler. Læs om hvad salæret dækker. Timepris på 3400 kroner En lille stikprøve blandt fire store ejendomsmægler-kæder i Storkøbenhavn viser, at de alle tager fire procent i salær for at sælge en indflytningsklar toværelseslejlighed til 900.000 kroner. Udover mæglerens salær kommer markedsførings- og dokumentudgifter samt moms som sælger også skal punge ud til. Alt i alt bliver udgiften for sælgeren mellem 66- og 70.000 kroner for at komme af med sin toværelses lejlighed Sådan beregnede de fire ejendomsmæglere prisen for at sælge en indflytningsklar lejlighed i Valby til en kontantpris på 900.000 kroner:
Salær: 4 % plus moms 45.000 Kr.
Markedsføring: Annoncer plus moms 18.750 Kr.
Dokumentation bl.a. energimærke 3.000 Kr.
Ialt 66.750 Kr.
        (Adspurgte mæglere i Storkøbenhavn: Home, EDC, DanBolig, Nybolig – tilsammen 75% af markedet Læs mere her om hvad ejendomsmæglersalæret omfatter. BoligAssistancen garanterer, at vi ikke er ejendomsmæglere/ejendomsformidlere Alle vore ydelser indenfor køberrådgivning og berigtigelse er omfattet af Lov om omsætning af fast ejendom samt Lov om Juridisk rådgivning og er dermed tilknyttet Klagenævnet for Ejendomsformidling. Vor virksomhed drives endvidere på baggrund af Lov om Juridisk Rådgivning (Lov nr. 419 af 9. maj 2006), idet vor rådgivning udføres efter reglerne for god advokatskik. Bemærk, at da vort selskab ikke er en ejendomsmæglervirksomhed, omfatter vor sælgerrådgivning ikke nogen for ejendomsformidlingsydelser. Vore sælgerydelser således ikke at opfatte som de traditionelle ejendomsmæglerydelser, og vore sælgerydelser og sælgerrådgivning er ikke omfattet af Lov om Omsætning af fast Ejendom og tilknyttede bekendtgørelser.

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot