INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Tilbagekøbsret/hjemfaldspligt samt frikøb

Reglerne omkring Københavns Kommunes tilbagekøbsret, også kaldet hjemfaldspligt, kan forekomme indviklede. I forbindelse med køb af en lejlighed med et sådan tilbagekøbs klausul vil det sædvanligvis forekomme fair og korrekt, at frikøbsprisen tages i betragtning ved værdiansættelsen. Dette kræver en forhåndstilkendegivelse fra Københavns Kommune, som det påhviler den involverede ejendomsmægler at indhente.

Frikøb og udskydelse

Siden 1987 har ejeren af en ejendom med tilbagkøbsret haft mulighed for at få udskudt tilbagekøbet i en kortere eller længere periode mod betaling, og det har ofte været muligt at forhandle sig frem til en “fornuftig” pris for udskydelsen. Nogle ejere har fået 70 års udsættelse for få tusinde kroner. Siden 1996 har det været muligt at købe sig helt fri af hjemfaldspligten. Prisen er for de fleste rimelig – et frikøb i dag koster således som regel mindre, end hvad en udsættelse kostede for 5 år siden. Kommunen har altså nu valgt at afvikle deklarationerne. Sidst i dette afsnit beskrives konsekvenserne af denne beslutning.

Tilbagekøb

Det må antages, at det aldrig har været Københavns kommunes hensigt at købe ejendommene tilbage. Truslen om tilbagekøb er udelukkende indsat i deklarationen som en slags panteret. Hvis ejeren af en ejendom med hjemfaldspligt ikke opfylder kommunens krav og ønsker, kan kommunen true med at gennemtvinge tilbagekøbet og i sidste ende være sikker på at få sine penge. Lige fra begyndelsen i 1906 har kommunens hensigt været, hver gang muligheden opstår, at presse ejeren til at acceptere en udskydelse mod vederlag. De sidste 20 års begivenheder bekræfter, at denne politik er uændret. På den anden side er kommunen forpligtet til at købe ejendommen, hvis den har varslet tilbagekøb og ejeren insisterer. Det første egentlige tilbagekøb skete i 1976. I midten af 1980’erne krævede ejerne af i alt 13 varslede ejendomme i grundejerforeningen Valby Vænge, at kommunen gennemførte tilbagekøbene, og dette skete helt efter deklarationerne. I 1985 tilbagekøbte kommunen f.eks. også den 3.000 kvm. store ejendom “Salvatorgården” på Christianshavn. I dag vil et frikøb som regel være fordelagtigere for ejeren.

Forlængelse

Gratis udskydelse af tilbagekøbstidspunktet

Deklarationerne indeholder en bestemmelse om, at kommunen kan udskyde tilbagekøbstidspunktet 10 år ad gangen. Dette skete frem til omkring 1980, og vel at mærke uden at ejerne skulle betale for det. Valby-modellen, udskydelse med rabat I 1906 talte politikerne om, at når det dengang fjerne tilbagekøbstidspunkt nærmede sig, ville det sikreste være, at kommunen udskød tilbagekøbet mod betaling, frem for at have besværet med først at købe og derefter at sælge igen. Det var dog først efter Valby Vænge-dommen i 1986, at kommunen slog ind på denne praksis. I 1987 fremsatte kommunen et tilbud om udsættelse mod vederlag til ejerne i en del af Valby. 70 års udskydelse kunne fås for godt 1/3 af tabet ved et egentligt tilbagekøb. Tabet ville typisk være omkring 225.000 kr., svarende til vurderingen af grunden. Kontantprisen for udskydelsen var godt 75.000 kr. Pengene kunne også betales med et pantebrev med en ydelse på 750 kr. om måneden i 70 år eller 900 kr./md. over 20 år, men den kapitaliserede ydelse svarede i begge tilfælde til 75.000 kr. Når kommunen forsigtigt kun gik efter en del af den mulige gevinst, var det fordi det her var første gang, at almindelige boligejere skulle betale for at blive boende i deres eget hus. Tilbuddet fristede da også de fleste; efter tre år havde 236 ud af 240 ejere betalt. Forlængelse mod fuld betaling I første halvdel af 1990’erne strammede kommunen betingelserne for udsættelse. Det blev nu reglen, at 70 års udsættelse kostede hele den skete prisstigning. En del ejere og grundejerforeninger forhandlede sig frem til kortere udsættelser af tilbagekøbstidspunktet. Som regel følte de sig tvunget, fordi nødvendige forbedringer eller istandsættelser gjorde det nødvendigt at optage 20- eller 30-årige lån. I dag kan man kun få lån, som løber ud inden hjemfaldstidspunktet. I disse tilfælde står prisen for udsættelse i forhold til udsættelsens længde. Denne mulighed blev sammen med frikøbsmuligheden skrevet ind i 1996-ordningen, men benyttes næppe længere.

Forbedringer kan koste dobbelt

Hvor kommunen kan overtage bygningerne uden at betale for dem, må ejeren naturligvis være forsigtig med at foretage forbedringer på ejendommen, fordi pengene vil være tabt i tilbagekøbssituationen. Enhver prisstigning på ejendommen tilfalder kommunen, også hvor der er tale om fornuftige og rimelige bygningsændringer. Ejere af disse ejendomme bør i dag kun iværksætte større bygningsforbedringer, hvis de på forhånd har kommunens underskrift på, at den vil forhøje tilbagekøbsprisen med værdien af forbedringerne. Er arbejdet først udført, er det derimod umuligt at opnå en rimelig aftale.

Frikøb

Gladsaxe-modellen I 1991 forhandlede Gladsaxe Kommune, ejerne og Københavns Kommune sig frem til en varig ordning for de hjemfaldsejendomme, der lå i Gladsaxe. Her kunne ejeren købe sig helt fri – det vil sige, at klausulen blev slettet mod betaling. Udgangspunktet for beregningen var forskellen mellem den aktuelle vurdering (betalt på det tinglyste tilbagekøbstidspunkt) og den fastsatte tilbagekøbspris. Da vederlaget blev betalt nu, dvs. “for tidligt”, fik ejeren en rabat på 4 procent for hvert år, der var til hjemfaldstidspunktet. Lyngby-Taarbæk og Ballerup kommuner indgik senere en lignende aftale med Københavns Kommune. Et typisk parcelhus i Lyngby med hjemfald i år 2040, og som i 1995 var vurderet til 1 mio. kr., kunne da købes fri for ca. 158.000 kr. kontant. I disse tilfælde får Københavns Kommune kun 30 procent af frikøbssummen, mens de 70 procent tilfalder lokalkommunen. Det har åbenbart været prisen, som København skulle betale, for at overtale omegnskommunerne til at springe på ”tilbagekøbsvognen”.

Afvikling af hjemfaldspligten

Den 15. februar 1996 vedtog BR, at en lignende frikøbsordning skulle gælde alle ejere af hjemfaldsejendomme i Københavns Kommune, og tog dermed det afgørende skridt mod ordningens afvikling. Selv om kommunen 10 år tidligere tilsyneladende havde vundet Valby Vænge-sagen 100 procent, resignerede den nu. For ikke helt at tabe ansigt, krævede den dog som nævnt, at ejerne skulle betale – nogle mere, andre mindre – for at slippe fri. Det nærmere forløb er endnu ikke fuldstændig klarlagt, men en del kan efterhånden aflæses af begivenhederne og deres rækkefølge. De ansvarlige embedsmænd og politikere betragtede ikke Valby Vænge-dommen som en sejr, men kun som en ekstra frist, som landsretten nådigt havde givet dem til at få orden i sagerne. De vidste, at mange ejere var så utilfredse med dommen, at de arbejdede for at få rejst en ny sag. Kommunens advokat havde, som nævnt under sagen, betroet retten, at efter hans personlige opfattelse faldt hjemfaldspligten ind under grundbyrdelovens regler og var derfor ulovlig. Den samme opfattelse havde en kontorchef i Ejendomsdirektoratet allerede i 1978 givet udtryk for over for Valby Vænges bestyrelse ved et møde, hvor også overborgmester Egon Weidekamp deltog. Tilsyneladende har de (få) involverede på Rådhuset da besluttet at prøve at skrabe i det mindste nogle af hjemfaldspengene hjem, inden der endeligt blev lukket for skattekisten. I april måned 1989 afløste Jens Kramer Mikkelsen Egon Weidekamp som overborgmester. Kramer var fra begyndelsen tydeligt ilde til mode over kommunens hjemfaldskrav, men fastholdt, at han “ikke kunne gøre noget uden et flertal i BR”. Det fik han så småt. Den 6. juni 1991 gav BR 89 parcel- og rækkehusejere i Gladsaxe Kommune lov til at købe sig fri. 2 år senere blev samme tilbud som nævnt givet til ejere i Ballerup Kommune og snart efter til ejerne i Lyngby-Taarbæk Kommune. To af de “forbudte” forhold ved grundbyrder er, at de er “uendelige” – dvs. at de kan løbe til evig tid – og at de er uopsigelige fra yders side – dvs. at ejeren af ejendommen ikke kan opsige aftalen. Disse to forhold blev ændret med frikøbstilbuddet. Ejeren kunne nu købe sig fri en gang for alle og dermed slippe ud af klemmen. Det viste sig imidlertid sværere at få lempelsen af ordningen igennem i København, end man havde forestillet sig. Af politiske årsager havde man i 1992 følt sig nødsaget til at udtage stævning mod de fire ejere, som havde nægtet at købe sig forlængelse i 1988 og 1990, men det var afgørende vigtigt, at det ikke kom til domsforhandling, inden frikøbsordningen var vedtaget. Kommunens advokat blev derfor bedt om at trække sagen i langdrag. Det skete ved at kommunen over en periode på tre år protesterede mod, at der blev iværksat en syns-og-skønsforretning, som ønsket af sagsøgte, og som skulle vurdere om kommunen oprindeligt havde givet rabat på grund af hjemfaldspligten, eller om der var solgt til fuld markedspris. Som årsag til sin modstand mod undersøgelsen angav advokat Rendtorff, at han ikke kunne se, hvad den skulle bruges til. Først da frikøbsordningen var vedtaget i februar 1996, turde kommunen lade retssagen fortsætte. 16.5 mia. kr. ud ad vinduet Frikøbsordningen var økonomisk mindre byrdefuld for de fleste ejere end den oprindelige klausuls bestemmelser. I 1995 var deklarationernes samlede værdi 21 mia. kr. Ved frikøbsordningens indførelse i 1996 faldt værdien fra den ene dag til den anden til mindre end en fjerdedel: da Borgerrepræsentationen den 15. februar 1996 lempede betingelserne, fik ejerne ikke alene mulighed for at købe sig helt fri af deklarationen. Hvis de gjorde det hurtigt, fik de fleste endda rabat. Kommunen havde på forhånd opgjort hjemfaldskravets værdi efter de nye regler: hvis alle benyttede det nye tilbud, var deklarationerne nu pludselig kun 4.4 mia. kr. værd. Frikøbsreglerne er så tilpas indviklede, at få – selv blandt de ansvarlige politikere – har orket at sætte sig ind i dem. Det fremgik ganske klart af debatten forud for beslutningen, at det afgørende for Borgerrepræsentationen var udsigten til en hurtig gevinst. Kun få forstod, at man derved forkastede muligheden for en fast, stigende årlig indtægt til fordel for penge i kassen her og nu. Dispositionen synes fuldstændig uansvarlig – en kommune skal forvalte sin formue fornuftigt. Når Indenrigsministeriet som tilsynsmyndighed ikke har grebet ind, er det muligvis fordi embedsmændene dér deler kommunens synspunkt: At det er bedre at få lidt ekstra hjem nu, inden ordningen eventuelt dømmes ulovlig. Midlet, der skulle lokke ejerne til at betale, var som nævnt en rabat. Jo længere tid, der er til det fastsatte tilbagekøbstidspunkt, jo større rabat får ejeren. Princippet opfattes nok lettest ved et eksempel. En ejendom kan købes tilbage om 15 år. I dag er den vurderet til 1 mio. kr., så om 15 år er den nok 2 mio. værd. Kommunen solgte oprindelig grunden for 15.000 kr., og dét er derfor, hvad den skal betale i erstatning for hus og grund om 15 år. Den har altså udsigt til at score 1.985 mi.o kr. ved tilbagekøbet. Nutidsværdien af dette beløb er 1.102 mio. kr., hvis vi forudsætter en rente på 4 procent. Det er dette beløb, kommunen burde opføre i sin formueopgørelse i dag. Efter 1996-ordningen kan ejeren købe sig helt fri. Beregningsgrundlaget er her indeværende års vurdering – som forudsættes betalt om 15 år! Da ejeren imidlertid betaler nu, altså 15 år “for tidligt”, får han et nedslag på 4 procent for hvert år, der er til det fastsatte tilbagekøbstidspunkt. Frikøbsbeløbet bliver således kun 546.971 kr., og rabatten er derfor 555.000 kr. Rabatten fremkommer ved, at frikøbsbeløbet beregnes på grundlag af den nuværende ejendomsvurdering, og ikke – som fastsat i deklarationen – vurderingen på det senere, tinglyste tilbagekøbstidspunkt. Når man spørger politikerne, hvorfor de giver denne rabat, er svaret næsten altid, at det er rimeligt, at ejeren får en rentegodtgørelse, fordi han betaler “for tidligt”. Tilsyneladende overser alle, at der ved siden af denne rabat gives yderligere en rabat på 4 procent om året, idet man ser bort fra, at ejendommen vil stige i pris i fremtiden. I eksemplet betyder den nye ordning, at ejeren slipper fri mod at betale halvdelen af, hvad han skulle have betalt ifølge deklarationen. Venter ejeren derimod 15 år med at betale, får han ingen rabat, men skal indbetale hele den skete prisstigning. BR håbede øjensynlig, at mange ejere ville have svært ved at sige nej tak til dette tilbud.

Fortsat vilkårlighed

Nogle ejere, endda de fleste, slipper efter de nye regler langt billigere end de kunne have forventet efter deklarationens ordlyd, mens andre ikke får nogen rabat. Nogle kan nøjes med at betale 10, 15 eller 20 procent af den skete prisstigning for at slippe fri, mens andre skal betale hele prisstigningen for det samme. Fordi de har været ejere i lang tid er deres stigning oven i købet som regel i forvejen størst. Efter kommunens egne tal ville dens indtægt blive på 18.3 procent af den skete prisstigning, hvis alle havde benyttet sig af tilbuddet i 1995. Tallet er så lavt, fordi der i gennemsnit var mere end 42 år til tilbagekøbstidspunktet. Mange af de ejere, hvis ejendomme kan købes tilbage inden for en overskuelig fremtid, mener at frikøbsordningen er klart urimelig. De har svært ved at se, hvad der adskiller dem fra ejerne af de nyere huse og hvorfor de skal rammes langt hårdere end flertallet. Det er blevet foreslået, at hvis kommunen virkelig vil nøjes med 18 procent af den skete prisstigning, burde den opkræve dette beløb hos alle ejere. Kilde: Tilbagekøbsforeningen

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot