google-site-verification: google429c29ef5e5fc097.html

Samejekontrakt

Vigtigheden af samejekontrakten

En veludformet og gennemtænkt tinglyst samejeoverenskomst er særdeles vigtig i en ejendom med 2 villalejligheder. Gennem samejeoverenskomsten aftaler ejerne, hvem der har brugsret til f.eks. stueetagen og hvem der har ret til brugsret til 1. salen.
Fordelingen af brugsretten kan selvfølgelig også være sket på den måde – hvis villaen er egnet til det – at den ene medejer har brugsret til den venstre del af huset – mens den medejer har brugsret til den højre del af huset. På samme måde aftales det, hvem der har brugsret til henholdsvis garage, loft og kælder, og endvidere, om der skal være fællesrum, typisk fyrrum, vaskerum eller redskabsrum i kælderen. Endelig fordeles brugsretten til haven på en naturlig måde i forhold til stueetagens og 1. salens adgang til haven.

Krav til samejekontrakten

Gennem samejeoverenskomsten aftaler ejerne bl.a., hvem der har brugsret til f.eks. stueetagen og hvem der har ret til brugsret til 1. salen.
Fordelingen af brugsretten kan selvfølgelig også være sket på den måde – hvis villaen er egnet til det – at den ene medejer har brugsret til den venstre del af huset – mens den medejer har brugsret til den højre del af huset. På samme måde aftales det, hvem der har brugsret til henholdsvis garage, loft og kælder, og endvidere, om der skal være fællesrum, typisk fyrrum, vaskerum eller redskabsrum i kælderen. Endelig fordeles brugsretten til haven på en naturlig måde i forhold til stueetagens og 1. salens adgang til haven.

Øvrige bestemmelser i samejeoverenskomsten

Samejeoverenskomsten fastlægger endvidere bl.a. følgende vigtige områder, som får samejet til at fungere i hverdagen:

  • hvordan beslutninger træffes
  • hvordan samejet tegnes
  • hvad der er fællesudgifter
  • hvordan fællesudgifter opkræves og betales
  • hvordan der skal forholdes med den fælles vedligeholdelse af fælles bygningsdele
  • hvordan man kan råde over sin anpart ved salg, pantsætning og udlejning
  • hvordan huset skal forsikres
  • hvilken sikkerhed, der skal oprettes for at sikre betaling af fællesudgifter
  • om den anden ejer skal indrømmes forkøbsret ved salg af en anpart
  • hvilken husorden der skal gælde
Samejeoverenskomstens udformning er således af vital betydning for at kunne løbe evt. fremtidige problemstillinger inden de udvikler sig til egentlige konflikter.

Fællesudgifter

Det gælder om i samejeoverenskomsten at fordele de fleste af ejendommens driftsudgifter ud på den enkelte medejer af villalejligheden.
Ejendomsskatter, forsikringsudgifter og udgifter til den fælles vedligeholdelse bør være de eneste udgifter, man er fælles om.
Vand, varme, elektricitet, telefon, bredbåndsforbindelser, kabel-tv mv. bør den enkelt medejer selv betale og hæfte for, således at fælles hæftelse begrænses til ejendomsskatter, forsikringer og fælles vedligeholdelse.

Realkreditbelåning/prioriteter

Der er ikke noget i vejen for, at en ejer af en villalejlighed kan få selvstændig tinglyst belåning i villalejligheden, som kun ejeren hæfter for. Den anden medejer har altså ingen risiko for tinglyst belåning af villalejligheden.
Realkreditinstitutterne stiller dog typisk visse krav til samejeoverenskomsten for overhovedet at ville yde et lån. De fleste realkreditinstitutter forbeholder sig således ret til at godkende samejeoverenskomsten og vil oftest som minimum kræve formuleringer i samejeoverenskomsten om:

  • at samejeoverenskomsten ikke kan ændres uden det långivende realkreditinstituts godkendelse
  • at forkøbsretsbestemmelserne ikke er gældende ved videresalg af villalejligheden efter tvangsauktionskøb
  • at udlejning af villalejligheden kræver samtykke fra det lånegivende realkreditinstitut og kun kan ske på visse betingelser
  • at realkreditinstituttet har tinglyst påtaleret

Realkreditinstitutterne ser også gerne at brugsrettighederne er fordelt sådan, at der så vidt muligt er separate adgangsveje og indgange til de 2 villalejligheder.
Tidligere har realkreditinstitutterne været tilbageholdne med at yde lån i villalejligheder, men er samejeoverenskomsten rigtigt formuleret, og er brugsrettighederne optimalt separerede, har realkreditinstitutterne i dag normalt ikke noget i mod at tilbyde lån i villalejligheder.

Undersøg indholdet i tidligere samejeoverenskomster

Mange tinglyste samejeoverenskomster er fra en tid, hvor der var uklarhed omkring indholdet af samejeoverenskomster og visse samejeoverenskomster er så uklart formulerede, at de ikke ville kunne tinglyses i dag.
Derfor kan det være en god ide for ejere af villalejligheder i fællesskab at undersøge om samejeoverenskomsten trænger til at blive opdateret.
Tager man sig ikke tid til det, vil problemet alligevel opstå i en salgssituation eller i en situation, hvor man gerne vil have et realkreditlån. Og i den situation kan det pludseligt blive meget besværligt med forkerte formuleringer i den eksisterende samejeoverenskomst.