INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

Sameje af boligen

Køb af deleboliger bliver et mere og mere udbredt fænomen – specielt mellem ugifte samlevende. Nedenstående oversigt skal søge at give Dem et foreløbigt indblik i nogle af de gængse juridiske problemstillinger og spørgsmål, der opstår ved sameje om fast ejendom mellem private. Beskrivelsen og gennemgangen er ikke udtømmende, hvorfor det tilrådes at søge advokatbistand ved konkrete tvister og problemstillinger.

Retsstilling inter partes

Majoritetsbeslutninger

I samejekontrakter er det af afgørende betydning at få afgjort med hvilken majoritet beslutninger skal træffes – fx med simpelt eller 2/3´s flertal. Parterne vil normalt have fuld frihed til at fastslå med hvilken majoritet afgørelser skal træffes, og der vil som hovedregel kun kunne ske ændringer af denne majoritet ved enighed her om. Klart urimelige aftaler vil dog kunne tilsidesættes helt eller delvist ved Aftalelovens §36, hvis ordlyd er:
  • En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.
  • Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.
Aftalelovens §36 må dog ikke give falsk tryghed, da dens anvendelsesområde trods den brede formulering må anses for begrænset. Den må kun antages at finde anvendelse, hvor opretholdelse vil være klart urimeligt eller i strid med redelig handlemåde. Indenfor foreninger, virksomheder m.v. skal væsentlige beslutninger normalt have opbakning fra mere end 2/3 af stemmerne. Med en vis vægt må denne tankegang kunne overføres til sameje om fast ejendom, hvis der ikke i samejekontrakten er truffet beslutning herom. Forstået på den måde, at de dagligdags beslutninger træffes med almindeligt flertal, mens større beslutninger – indmeldelse i ejerforeninger, opsigelse af lejere osv. – bør skulle træffes med 2/3´s flertal. Det kan derfor kun anbefales at samejekontrakten indeholder detaljerede bestemmelser om, hvornår hvilke majoritetskrav skal være opfyldte.

Beslutninger i anpartslejligheder

En anpartslejlighed defineres ofte som ”ideel anpart med eksklusiv brugsret til den enkelte lejlighed”. Herved falder ikke kun de ejendomme som på forhånd betegner sig som andelslejligheder ind under begrebet, men efter omstændighederne også dem hvor samejere køber en ideel anpart med eksklusiv brugsret. Flere domme lægger til grund, at der ved anpartslejligheder skal foreligge enighed mellem samejerne, før de trufne afgørelser må anses for gyldige. Eksempelvis en afgørelse fra 1989, hvor en ejendom var ejet i forholdet 4/5 og 1/5, hvor ejeren af 4/5 krævede en lejer udsat, hvilket ejeren af 1/5 ikke kunne anses for at have tilsluttet sig. Lejeren kunne derfor ikke udsættes af sit lejemål. Lignende konklusion kom Østre Landsret frem til tilbage i 1959, hvor en ejendom var ejet i lige sameje mellem 8 købere. Fem af disse ønskede en ny samejekontrakt, hvilket to modsatte sig. Østre Landsret fastslog, at en sådan ændring krævede tilslutning fra alle ejere, hvorfor kontrakten bortfaldt. Om enstemmighedskravet er heldigt i enhver henseende skal være usagt. Men det giver dog ikke samejere mulighed for misbrug, hvilket følger af almindelige grundsætninger. Modsætter en samejer sig sædvanlige og nødvendige dispositioner, vil de andre normalt have ret og pligt til at foretage sådanne dispositioner. Et princip som bl.a. er fastslået i en højesteretsdom fra 1974, hvor en ejendom var ejet i lige sameje mellem to ejere. Her blev det pålagt ejerne at betale samme husleje, som androg markedslejen.

Faktisk råden

Den faktiske råden er en betegnelse for, hvordan ejendommen bruges i det daglige. Eksempelvis brug af parkeringspladser, cykelskure m.v.

Forudsætningsvis råden

Udgangspunktet for samejerne er, at der kan foretages den råden over ejendommen, som ligger indenfor de forudsætninger ejendommen blev købt under. Normalt vil disse forudsætninger være fastlagt i samejekontrakten. Er dette ikke tilfældet, skal lægges almindelige principper til grund. Af normalt forekomne problemstillinger vil være brug af fælles have, vaskerum m.v. Her bør retningslinjerne være, at samejerne har lige adgang til at gøre brug af sådanne fællesarealer. Samejerne bør normalt være berettiget til at foretage sådanne ændringer på ejendommen, som må anses for normale. Fx maling, udskiftning af vinduer m.v. Der kan dog ikke foretages ændringer, som ændrer ejendommens karakter afgørende.

Eksklusiv brugsret

Mange samejekontrakter indeholder bestemmelser om eksklusiv brugsret. Det vil sige, at brugsretten til bestemte områder – fx en gårdhave – er tillagt bestemte samejere. Eksklusiv brugsret giver som absolut hovedregel indehaveren ret til at råde over det pågældende efter eget ønske. De andre samejere kan derfor normalt ikke kræve fx istandsættelse af det område af ejendommen, som er underlagt eksklusiv brugsret.

Naboretlige regler

Ved sameje findes der ingen direkte lovmæssig regulering af hvilken adfærd naboer skal udvise. En vis vejledning findes dog i Ejerlejlighedslovens §5:
  • Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordensregler.
  • Stk. 2. Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.
Bestemmelsen fastslår princippet om, at det påhviler ejendommene selv at udfærdige en husorden – enten ejeren eller beboerne. Samejekontrakter bør indeholder en sådan husorden, som fastlægger såvel dens indhold som konsekvenserne af overtrædelse.

Retlig råden

Hovedparten af retlig råden finder sted, hvor en samejer sælger sin andel eller lejer den ud. Efterhånden er der i såvel teori som praksis enighed om, at samejere frit kan såvel sælge, pantsætte og udleje sin andel. Dette, hvis der ikke i samejeoverenskomsten findes begrænsninger på dette område, hvilket ofte er tilfældet ved køb af andelsboliger. Mellem ægtefæller gælder der dog det krav, at der skal foreligge samtykke til sådanne dispositioner, jfr. Ægteskabslovens §18:
  • En ægtefælle må ikke uden den anden ægtefælles samtykke afhænde eller pantsætte fast ejendom, der er fælleseje, såfremt ejendommen tjener til familiens bolig, eller hvis ægtefællernes eller den anden ægtefælles erhvervsvirksomhed er knyttet til den. Sådan ejendom må heller ikke uden samtykke af den anden ægtefælle bortlejes eller bortforpagtes, såfremt dette vil medføre, at den ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for erhvervsvirksomheden. Er den anden ægtefælle umyndig, meddeler værgen samtykket.
  • Stk. 2. Har en ægtefælle indgået en sådan retshandel uden fornødent samtykke, kan den anden ægtefælle få den omstødt ved dom, hvis erhververen eller panthaveren indså eller burde indse, at ægtefællen var uberettiget til at foretage retshandelen. Sag må dog anlægges inden 3 måneder, efter at ægtefællen har fået kundskab om retshandelen, og senest inden 1 år efter dens tinglæsning.

Misligholdelse

Tvungen fraflytning

I Ejerlejlighedslovens §8 findes en regel om tvungen fraflytning:
  • Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtigelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel.
På trods af sin ordlyd, er det meget tvivlsomt om bestemmelsen finder anvendelse i samejeforhold. Det må i stedet antages, at samejerne må forholde sig til andre misligholdelsesbeføjelser såsom hovedsageligt ophævelse og udløsning.

Opløsning

Ved misligholdelse af sine forpligtelser foreligger muligheden for opløsning af samejeforholdet. Ejendommen afhændes i sin helhed til andre ejere. Opløsning af sameje grundet misligholdelse må dog først antages at være en mulighed, hvor misligholdelsen er af grov karakter. Som vejledning for hvornår misligholdelsen er af en sådan styrke, kan formentlig bruges princippet i Købelovens §28, stk. 1:
  • Betales købesummen ikke i rette tid, eller træffer køberen ikke i rette tid foranstaltning, hvorpå købesummens betaling beror, har sælgeren valget imellem at fastholde og at hæve købet. Er forsinkelsen af uvæsentlig betydning, kan købet dog ikke hæves. I handelskøb anses enhver forsinkelse for væsentlig.

Udløsning

En mulighed ved misligholdelse er udløsning af den af samejerne, som ikke opfylder sine forpligtelser. Herved overtager de tilbageværende den udløste andel/anpart. Den samejer der udløses vil normalt have krav på et vederlag, som svarer til andelens/anpartens forholdsmæssige andel af ejendommens værdi. Den udløsende part vil ofte ikke have krav på kontant betaling af hele andelens/anpartens værdi, da der kan ske modregning af de beløb som den pågældende skylder.

Regulering i samejekontrakten

For at imødekommende eventuelle misligholdelsesbeføjelser, bør alle samejekontrakter indeholde klare bestemmelser om hvilke konsekvenser misligholdelse medfører.

Opløsning

Fælles ønske

Det står naturligvis samejerne frit for at opløse samejeforholdet, hvis der er enighed mellem dem.

Krav

Er der intet vedtaget mellem parterne, er det tvivlsomt om der kan ske krav om opløsning, medmindre der foreligger misligholdelse. Dog er der flere muligheder herfor – specielt de aftaleretlige. Her har specielt to områder interesse – Aftalelovens §36 og læren om bristede forudsætninger. Aftalelovens §36:
  • En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler.
  • Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.
Kræver en samejer opløsning på baggrund af §36 bør det kun kunne ske, hvor det åbenbart ville være urimeligt at foretage opretholdelse. Det være sig eksempelvis hvor udgifterne til ejendommen langt har oversteget hvad der kunne forventes, da den blev erhvervet. Læren om bristede forudsætninger kan endvidere også finde anvendelse. Denne bygger på en tankegang om, at ellers gyldigt afgivne løfter kan bortfalde helt eller delvist, hvis der efter dets afgivelse er sket betydelige ændringer, som er kendelige for modtageren. Ved samejeforhold kan det eksempelvis være tilfældet ved ophævelse af det fælles samliv.

Fremgangsmåde

Ved opløsning af samejet kan benyttes flere forskellige fremgangsmåder. Flere domme antager, at opløsning bør ske ved offentlig auktion, hvis begge parter ønsker at overtage ejendommen og de ikke har indgået aftale om den praktiske fremgangsmåde.

Udgifter

Solidarisk hæftelse

Er ikke andet aftalt, fordeles fællesudgifter – vand, varme, lys, ejendomsskatter osv. – som hovedregel mellem ejerne efter deres ejerandele. Overfor leverandørerne af de forskellige ydelser, vil samejerne dog normalt hæfte solidarisk.

Sikring

Der findes ingen juridisk sikker måde til at sikre sig på, at ens medsamejere overholder sine forpligtelser. En mulighed kunne dog være at oprette fælles konti til betaling af forefaldende udgifter på ejendommen. Udgangspunktet er dog at samejers særkreditorer kan gøre udlæg i den pågældende dennes forholdsmæssige andel af en eventuel vedligeholdelseskonto. Hvilket følger af Gældsbrevslovens §31:
  • Overdragelse af et simpelt gældsbrev til eje eller pant har ikke gyldighed mod overdragerens kreditorer, medmindre skyldneren fra overdrageren eller erhververen har fået underretning om overdragelsen.
  • Stk. 2. Har fordringshaveren overdraget gældsbrevet til flere forskellige, går en senere erhverver forud, når skyldneren først har fået underretning om overdragelsen til ham, og erhververen var i god tro ved underretningen.
  • Stk. 3. Når en handelsvirksomhed eller en bogføringspligtig erhvervsvirksomhed af anden art overdrages sammen med virksomhedens udestående fordringer, anvendes disse regler dog kun, hvis overdragelsen sker til sikkerhed.
  • Stk. 4. Medfører gældsbrevets særlige beskaffenhed, at skyldneren ikke frigøres ved at betale til andre end ihændehaveren, får overdragelsen gyldighed mod overdragerens kreditorer, når erhververen har fået gældsbrevet i hænde. Har fordringshaveren overdraget fordringen til flere forskellige, går en senere erhverver forud, når han har fået gældsbrevet i hænde i god tro.

Erstatningskrav

Rettes et berettiget erstatningskrav mod samejerne, vil de almindelige erstatningsretlige regler typisk finde anvendelse. Efter Erstatningsansvarslovens §25 hæfter samejerne solidarisk for sådanne krav, dog skal tabene endeligt bæres af den/dem som har været ansvarlig for det opståede tab:
  • Den indbyrdes fordeling af erstatningsbyrden mellem flere solidarisk erstatningsansvarlige foretages efter, hvad der under hensyn til ansvarets beskaffenhed og omstændighederne i øvrigt må anses for rimeligt.
  • Stk. 2.Er en eller flere af de erstatningsansvarlige dækket af en ansvarsforsikring, gælder § 19, stk. 1 og 2, og § 21. I de tilfælde, der er nævnt i § 19, stk. 2, nr. 1 og 2, og § 21, kan der ved den indbyrdes fordeling af erstatningsbyrden mellem skadevolderne tages hensyn til foreliggende ansvarsforsikringer. § 20 finder tilsvarende anvendelse.

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot