Ideelle anparter

Tofamiliehuse – ideel anpart eller udstykning

– Ideelle anparter

Når De køber en ideel anpart af en ejendom, er det et udtryk for, at De ejer en andel af en bestemt ejendom. De ejer ganske enkelt ejendommen i fællesskab med ejendommens øvrige ejere efter en i skødet forudbestemt bestemt procentuel andel.

Lovgivning

Købet af en ideel anpart af en ejendom er omfattet af Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som i § 17 indeholder sålydende bestemmelse:

  • 17. Dokumenter om overdragelse af en anpart af en fast ejendom skal for at kunne tinglyses indeholde overdragerens erklæring om, at en af følgende betingelser er opfyldt:

Ejendommen indeholder ikke mere end 2 beboelseslejligheder, som ikke er fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse.
Ejendommen indeholder alene 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, og udstykning ikke er mulig ifølge en attest fra en beskikket landinspektør.
Det er ikke en betingelse eller forudsætning for aftalen, at erhververen opnår brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.
Overdragelsen omfatter overdragerens samlede ejendomsret og sker til en enkelt erhverver, med mindre erhververne er beslægtede eller besvogrede med overdrageren i op – eller nedadstigende linje eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn.

Baggrunden

Den mest enkle og oftest anvendte form for boligfællesskab er tofamiliehuset.
I større ældre villaer ses det ofte, at ejendommens ejer traditionelt bebor stueetagen, mens 1. sals-lejligheden er udlejet.
Ved et lejemåls ophør ønsker ejeren ofte at afhænde den tidligere udlejede lejlighed, idet lejeindtægten slet ikke svarer til lejlighedens nuværende værdi.
Man kan da benytte sig af ejerlejlighedslovens udstykningsbestemmelser og opdele huset i to selvstændige enheder. Som oftest er dette imidlertid en dyr løsning.

Udstykning

Ved udstykning skal lejlighederne bringes i stand til at opfylde lovens krav, hvilket også omfatter et krav om energiattest (ikke at forveksle med energimærkning, som nu er obligatorisk ved alle boligsalg). Der vil derfor altid skulle efterisoleres. Endvidere skal der foretages brandsikring og støjdæmpning, og måske også indrettes nyt badeværelse for at opfylde lovens minimumskrav til størrelsen heraf, ligesom udstykning af lejlighederne skal foretages af landinspektør.
Gennemsnitlig skal der kalkuleres med, at de samlede omkostninger nemt løber op i ca. 50.000 kr. pr. lejlighed. Hertil kommer ventetid ved udstykningens gennemførelse samt forstyrrelse af håndværkere, før bygningsreglementets krav er opfyldt. Eksemplet kan virke afskrækkende, men hviler ikke desto mindre på det gængse erfaringsgrundlag.

Problematik

De seneste års salg af tofamiliehuse – eller af en enkelt af lejlighederne heri – har imidlertid bragt et andet mønster frem, hvor man helt undgår at skulle foretage fysiske arbejder på ejendommen, heller ikke en udstykning.
Grundet de almindelige prisstigninger købes et tomt tofamiliehus ikke med henblik på udlejning af den ene lejlighed, men samkøbes måske af to par, som vil bo i hinandens nærhed eller også sælges en lejlighed selvstændigt.
Hvad enten lejlighederne sælges samlet eller enkeltvis, bliver de nye ejere bragt sammen i et solidarisk skyldforhold overfor ejendommens pantekreditorer (realkredit-, pengeinstitut eller private panthavere).
Hvis der ikke foretages en opdeling af de indestående lån i de to lejligheder, medfører dette således, at hver af anparterne kommer til at hæfte for den andens andel af prioritetsgælden. Kan den ene af parterne ikke betale sin del af terminsydelsen, bringer det nemt hele ejendommen på tvangsauktion, når prioritetsforholdene er rigtig godt sammenflettet.

Løsningen

Realkredit- og pengeinstitutterne har på førnævnte baggrund set det ønskværdige i, at der etableres selvstændig pant i den enkelte anpart/lejlighed, når der på ejendommen samtidig tinglyses en samejekontrakt, hvorefter enhver af parterne i samejeforholdet frit kan pantsætte eller afhænde sin ideelle anpart af ejendommen.
Indestående lån kan derfor opdeles i ejendommen, og ved omprioritering, f. eks. ved ejerskifte af én af lejlighederne, stiller de fleste institutter krav om, at samejekontrakten skal etableres samt, at enhver senere ændring i brugsrettighederne, der følger af kontrakten, skal godkendes af efterstående panthavere.
Sidstnævnte af hensyn til at to samejere i givet fald ellers kan overdrage væsentlige dele af brugsrettighederne mellem hinanden. Når så anparten, hvis brugsrettigheder er “skrumpet”, evt. stilles på tvangsauktion, har panthaveren nok panteret i anparten, men kun meget lidt at have den i.

Krav til samejekontrakten

Når der foreligger en samejekontrakt, er prioritetsudgifterne udskilt til selvstændig betaling af den enkelte anpartsejer, og anparten kan belånes på normal vis op til 80% med en løbetid på 30 år.
Der bliver herefter kun én udgift tilbage, som begge samejere hæfter solidarisk for, udover hvad samhæftelsen ville være efter en udstykning i ejerlejligheder, og det er alene ejendomsskatterne, idet andre udgifter til poster som varmeforbrug, forsikringspræmie, vedligeholdelse, grundejerforening m.v. under alle omstændigheder ville være fællesudgifter, som nu deles i det vedtagne forhold mellem parterne.
Til sikkerhed for den anden anpartsejers betaling af disse fællesudgifter tinglyses samejekontrakten pantstiftende med pant i hver af anparterne for et nærmere fastsat beløb, f.eks. kr. 37.000 som en 1. prioritet forud for al pantegæld, hvilket er godkendt af alle pantekreditorer.
Etablering af en samejekontrakt koster, inkl. registrerings- og værdiafgift til tinglysningen, ca. kr. 5.000 – for hele ejendommen, hvilket skal sammenholdes med udgifterne ved en opdeling i ejerlejligheder.
Et almindeligt køberkrav til en udbudt ideel anpart af et tofamiliehus må herefter være, at der enten foreligger et udkast til en samejekontrakt til købers godkendelse, eller at den måske allerede er tinglyst.
Samejekontrakten skal også angive rettigheder og pligter i samejet af eksempelvis kælderfaciliteterne, ligesom opdelingen af brugsrettighederne i haven skal angives.
Ved nyopførelse af et dobbelthus eller to enkelte huse på et fælles grundareal kan de samme regler bringes i anvendelse.
Der må ikke herske tvivl om, at et salg af to mindre boligenheder i et tofamiliehus giver sælgeren væsentlig mere i indtægt – i nogle tilfælde op til 25% efter betalt avancebeskatning – når mulighed for opdeling foreligger, end hvis ejendommen sælges som udlejningsejendom, hvor det må påregnes, at køberen søger efter et økonomisk afkast af den investerede kapital. Læs mere her om samejekontrakten.