INDSIGT OG PARATVIDEN

UAFHÆNGIG AKTØR

BoligAssistancen er uafhængig af alle andre aktører og grupperinger på boligmarkedet og giver boligkøbere - og boligsælgere, indsigt samt paratviden, så de kan træffe de rigtige valg i deres bolighandel på det rigtige grundlag og på det rigtige tidspunkt.

WHISTLEBLOWER

EN UDFORDRING TIL MARKEDETS AKTØRER

BoligAssistancen har 35 års ekspertise og er et kvalificeret, professionelt og konkurrencedygtigt alternativ og modspil til alle øvrige aktører på boligmarkedet. Vi ansporer til justering af skøde priser samt øvrige boligydelser m.v. til gunst for private købere og sælgere af bolig.

Vi betragtes derfor af mange som branchens Whistleblower!

 Forældrekøb

– Køb en lejlighed til Deres børn

Med korrekt rådgivning er det faktisk muligt for de fleste forældre at købe en ejerlejlighed og leje den ud til deres børn. Som bekendt er det navnlig i hovedstadsområdet næsten umuligt at finde lejeboliger, når Deres børn skal flytte hjemmefra. Der er generelt mangel på ordentlige lejeboliger, kollegie- og klubværelser i de større byer, hvor uddannelses-institutionerne normalt er beliggende. Værelsesudlejning hos private er ofte dyrt, og forholdene er sjældent optimale for lejer. Løsningen på boligproblemet for børnene, er at De som forælder køber en ejerlejlighed og udlejer den til Deres barn, hvilket med kvalificeret rådgivning er en ganske overkommelig disposition.

Økonomien

Et forældrekøb af en ejerlejlighed er ensbetydende med, at De bliver ejer af en “udlejningsejendom”, hvorved De i realiteten etabler en ”virksomhed”, som skattemæssigt kan komme ind under virksomhedsskatteordningen. Ved forældrekøbet ejer forældrene lejligheden, betaler prioritetsydelserne, ejendomsskatter og fællesudgifter. På udgiftssiden skal De, som enhver ejer af fast ejendom, betale en række driftsudgifter samt renter og afdrag på lånene i ejerlejligheden, medmindre De betaler købesummen kontant. På indtægtssiden vil De få lejeindtægten fra Deres barn og herudover et skattefradrag af renteudgiften. Skattefradraget afhænger af den beskatningsform De vælger – virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, hvilket Deres rådgiver skal vejlede Dem om ud fra Deres konkrete økonomiske forhold. Der skal ikke betales ejendomsværdiskat, når lejligheden lejes ud. De må som forældre dog indstille Dem på, at lejeindtægten evt. ikke dækker udgifterne fuldt ud, hvorfor De som forældre oftest vil skulle bidrage til at økonomien i projektet hænger sammen. For Dem er købet, udover hjælpen til Deres barn, at betragte som en investering, der som enhver anden investering påvirker Deres likviditet. De anbefales derfor, at De sammen med Deres rådgiver foretager en privatøkonomisk beregning, med henblik på at vurdere, hvorvidt, De har råd til at foretage investeringen. Et forældrekøb kan gå hen og blive en god investering, såfremt lejligheden stiger i værdi. Værdistigningen er dog efter særlige regler skattepligtig, fordi lejligheden ikke tjener som bolig for forældrene i en del af eller hele den periode, hvori forældrene har ejet lejligheden. Investeringen skal således betragtes langsigtet med en tidshorisont på 5 til 7 år. Om købet i øvrigt bliver en god økonomisk investering for Dem, afhænger af gensalgsprisen, som ethvert andet ejendomskøb. Lejen fra Deres barn skal sædvanligvis fastsættes til markedslejen. Tidligere risikerede De, at få Deres personlige indkomst forøget op til markedslejeniveauet. Med en ny dom af oktober 2001 er dette forhold imidlertid ændret og i skrivende stund afventes skattevæsenets udspil til dommen. Herudover er beløbet (forskellen mellem faktisk leje og markedsleje) gaveafgiftspligtigt for barnet. Sidstnævnte er dog af mindre betydning, idet De afgiftsfrit kan give hver af Deres børn en årlig gave på ca. kr. 60.000 (2015 niveau).

Det behøver ikke være dyrt

Nogle forældre er tøvende overfor tanken om at købe en lejlighed, fordi det umiddelbart forekommer at være en uoverkommelig og dyr løsning. Men sådan behøver det ikke nødvendigvis at være. Ved investering i en bolig til børnene får forældrene en lejeindtægt, og renter og udgifter kan i nogen grad trækkes fra i skat. Hvis boligpriserne samtidig stiger, sådan, som det har været tilfældet i de seneste år, kan lejligheden blive en god økonomisk investering. For børnene er forældrekøb en attraktiv mulighed. De slipper for at betale en urimeligt høj husleje – den skal dog svare til markedsprisen – og kan søge om boligstøtte efter de almindelige regler. Mange vælger desuden at leje et værelse ud til for eksempel en studiekammerat, og er dermed sikret en fornuftig bolig til en fornuftig pris.

Tag eksperterne med på råd

Der er er en del juridiske, skattemæssige og økonomiske forhold og regler at tage højde for, hvis man ønsker at foretage et forældrekøb. Det er navnlig vigtigt at vælge den skattemæssigt rigtige konstruktion. Det er ikke nødvendigvis helt nemt at gennemskue hvilken løsning, der er den rigtige, og derfor anbefaler BoligAssistancen at tage en ekspert med på råd.

Nærmere om Forældrekøb

Køb af lejlighed

Der er tale om et sædvanligt køb af en ejerlejlighed. Ud over de forhold, man i øvrigt skal være opmærksom på ved køb af en ejerlejlighed, skal man ved forældrekøb være opmærksom på, om udlejning er forbudt efter ejerforeningens vedtægter og de servitutter, som måtte være tinglyst på ejerlejligheden, herunder om bestyrelsens godkendelse kræves til udlejningen. Hvis der ikke står noget om udlejning i vedtægterne eller servitutterne, er udlejning tilladt. Man skal endvidere være opmærksom på, om udlejning af ejerlejligheden medfører, at pantekreditorerne er berettigede til at opsige deres lån eller kræve, at der stilles sikkerhed for terminsbetalingerne i lejeperioden.

Udlejning

Forældrene foretager en sædvanlig udlejning af ejerlejligheden til deres barn. Dette lejeforhold er omfattet af lejeloven. Der er ikke noget ubetinget lovkrav om, at en lejeaftale skal være skriftlig, men hvis der søges boligsikring (se nedenfor), er det mest hensigtsmæssigt med en skriftlig lejeaftale. Lejeaftalen skal indgås på markedsvilkår for at undgå uheldige skattemæssige og boligstøttemæssige konsekvenser. I boligregulerede områder, fx København og Frederiksberg, bør lejen fastsættes med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje. Man bør være opmærksom på betydningen af forskellige lejevilkår, f.eks. indvendig vedligeholdelse, for størrelsen af boligsikring.

Boligsikring

Den unge er berettiget til boligsikring efter de sædvanlige regler. Reglerne om boligsikring er forholdsvis komplicerede, men som udgangspunkt ydes der en støtte på 15 % af huslejen til lejere uden børn. Boligsikring beregnes ud fra husstandens indkomst, huslejens størrelse og lejlighedens størrelse. Ved beregningen af boligsikringen skal der bl.a. tages hensyn til følgende:
  • den årlige husleje skal p.t. udgøre mindst kr. 19.200.
  • er man alene, udgør boligstøtten maksimalt 15 % af huslejen
  • overstiger lejligheden 65 m2, nedtrappes boligsikringen forholdsmæssig
  • bor man sammen med andre tillægges der lejemålets areal 20 m2 pr. person oven i grænsen på 65 m2
  • lejekontrakten skal være skriftlig
  • lejen skal svare til markedslejen
De kan foretage en foreløbig beregning af boligsikringen via Borger.dk’s hjemmeside,www.borger.dk. Hvis der er børn i husstanden, stiger boligsikringen væsentligt. Hvis lejligheden er større end 65 m2 brutto, ydes der kun en forholdsmæssig støtte. Grænsen på 65 m2 forhøjes med 20 m2 for hver yderligere person, som bor i lejligheden. Hvis lejen er ”for høj”, ydes boligsikring kun i forhold til markedslejen eller en leje fastsat med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt leje. Socialministeriet har udarbejdet en pjece om boligsikring, som kan indhentes via ministeriets hjemmeside  www.sm.dk  under Publikationer, Børn Unge.

Når man lejer et værelse ud

En måde at nedbringe sin husleje på er at leje et eller flere værelser ud. Her gælder, at lejeindtægten ved fremleje er skattefri, hvis den, inkl. forbrug, er mindre end 2/3 af lejeudgiften ekskl. forbrug. Er lejeindtægten større, beskattes den som personlig indkomst. Lejeindtægten modregnes i boligsikringen. Hvis en del af lejligheden fremlejes laves denne aftale direkte mellem barnet og den, der fremlejer et værelse. Dermed sikres, at man, som forældre, kan opsige hele lejemålet på én gang.

Underskud ved udlejning

Som udlejer af en lejlighed skal man beskattes af lejeindtægterne, mens en del af udgifterne kan trækkes fra. Den skattemæssige værdi af fradragene afhænger af indkomsten og af, om man skatteteknisk vælger at lade lejeindtægterne mv. indgå i den personlige indkomst, eller man benytter enten virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. Det kan, som tommelfingerregel, betale sig at anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, hvis man har en lønindkomst, der er så høj, at der skal betales topskat, og hvis lejligheden hovedsagligt finansieres gennem optagelse af lån.

Den unges skatteforhold

Boligsikring er skattefri, og hvis lejeaftalen er fastsat på markedsvilkår eller med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt husleje, har lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge. Opmærksomheden henledes på, at huslejen bør fastsættes til normal markedsleje i området, hvor lejligheden er beliggende. Hvis huslejen afviger væsentligt fra markedslejen, kan der opstå problemer i med for eksempel beskatning eller boligsikring.

Forældrenes skatteforhold

Lejeindtægten er personlig indkomst for forældrene (dvs. der sker beskatning med de høje skattesatser). Til gengæld har forældrene fradrag i den personlige indkomst for driftsudgifter (ejendomsskatter, fællesudgifter, vedligeholdelsesudgifter mv.), mens renteudgifter alene kan fradrages i kapitalindkomsten, medmindre forældrene anvender virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen. I så fald er der tillige fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst; for så vidt angår kapitalafkastordningen dog kun i begrænset omfang (se nedenfor).

Om forældrenes skattemæssige situation

Det er Deres indtægtsmæssige situation, som afgør, hvad der skattemæssigt og dermed likviditetsmæssigt bedst kan betale sig i forbindelse med forældrekøbet, hvilket bedst afgøres ved Deres rådgivers forudgående analyser og konsekvensberegninger. Når De som forældre udlejer en ejerlejlighed til Deres barn (eller andre) beskattes De af lejeindtægterne, mens en del af udgifterne ved at eje lejligheden kan trækkes fra i den skattemæssige indkomst. Den skattemæssige værdi af fradragene afhænger af Deres indkomst og af, hvorvidt De skattemæssigt benytter Virksomhedsskatteordningen,Kapitalafkastordningen eller vælger at lade lejeindtægten indgå i den personlige indkomst. De udgifter man skattemæssigt kan trække fra for ejerlejligheden som driftsudgifter er renteudgifter, ejerforeningsbidrag, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter. Der er mulighed for i de 3 første år efter købet at medtage udgifter til istandsættelser med en skattemæssig værdi på op til 25 % af den årlige lejeindtægt. Der er også mulighed for at udgifter til reelle forbedringer medtages i driftsregnskabet, men kun såfremt der er tale om reelle forbedringer. Det kan virke uoverskueligt at vælge beskatningsformen, men som tommelfingerregel vil det bedst kunne betale sig at anvende virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen, såfremt De oppebærer en lønindkomst, der er tilstrækkelig høj til, at der skal betales topskat, og hvis købet af ejerlejligheden hovedsagligt finansieres gennem optagelse af lån. Det er imidlertid først ved udfyldelse af selvangivelsen, at De skal tage stilling til valg af beskatningsform, og De har endvidere mulighed for at skifte mellem de forskellige beskatnings modeller i løbet af den periode, hvor De står som ejer af lejligheden. Udgangspunktet for beskatningen af udlejning ved forældrekøb er, at lejeindtægten minus ejendomsskatter og fællesudgifter beskattes i den personlige indkomst. Den personlige indkomst (lønindkomst efter arbejdsmarkedsbidrag og særlig pensionsindbetaling) op til 285.200 beskattes med ca. 45 %, og personlig indkomst over denne grænse beskattes med ca. 60 %. Der skal betales arbejdsmarkedsbidrag på 8 % og særlig pensionsindbetaling på 1 % af det overskud, som indregnes i den personlige indkomst. Renteudgifterne fratrækkes i kapitalindkomsten, og såfremt forældrene har en samlet negativ kapitalindkomst, er fradragsværdien ca. 33 %. Såfremt forældrenes samlede kapitalindkomst derimod er positiv, kan fradragsværdien være fra 38 % til 60 % afhængig af størrelsen af personlig indkomst. Der er mulighed for at vælge to andre beskatningsformer – Virksomhedsskatteordningen eller Kapitalafkastordningen, som sædvanligvis giver en mindre skattebetaling. Dette skyldes, at renteudgifterne i virksomhedsskatteordningen giver fradrag i personlig indkomst og derved kan opnå en fradragsværdi på 45 % / 60 %. I kapitalafkastordningen beregnes et afkast af det investerede beløb, som fratrækkes i personlig indkomst og tillægges i kapitalindkomsten. Herved flyttes det beregnede afkast i mange tilfælde fra høj beskatning til lavere beskatning. Det tilrådes at søge assistance hos en revisor eller anden rådgiver i forbindelse med igangsættelsen af en af disse beskatningsformer

Personskatteloven

De har mulighed for at vælge, at lade driftsregnskabet for ejerlejligheden indgå i Deres personlige indkomst. Denne ordning må dog umiddelbart frarådes, medmindre ejerlejligheden er købt kontant. Vælger man imidlertid denne model, skal lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesomkostninger, vedligeholdelsesudgifter, ejendomsskat mv.) medtages som personlig indkomst. Renteudgiften fratrækkes kapitalindkomsten. Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være 33 %, mens indtægten typisk beskattes med omkring 60 % eller mere, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag og særligt pensionsbidrag af den personlige indkomst.

Virksomhedsskatteordningen

De har ligeledes mulighed for at anvende virksomhedsskatteordningen, da udlejning af en ejerlejlighed betragtes som erhvervsmæssig virksomhed.
  • Fordelen ved at anvende virksomhedsskatteordningen er, at der opnås fradrag i den personlige indkomst for renteudgifterne.
  • Ulempen ved virksomhedsskatteordningen er, at den forudsætter aflæggelse af et mere detaljeret regnskab og selvangivelse, som mest hensigtsmæssigt udarbejdes af en revisor. Udgiften til revisor er dog fradragsberettiget.
Vælger De virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratrækkes i den personlige indkomst. Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter – også renteudgifter. Har De en høj personlig indkomst og betale topskat, får man altså maksimal værdi af rentefradraget. Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt opsparet overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst.

Kapitalafkastordningen

Som et alternativ til virksomhedsskatteordningen kan De anvende kapitalafkastordningen. Kapitalafkastordningen har den fordel, at skattevæsenet ikke stiller samme regnskabsmæssige krav, som for virksomhedsordningens vedkommende. Kapitalafkastordningen sikrer Dem, at renteudgifter (som ved virksomhedsskatteordningen) kan fratrækkes 100 %. Kapitalafkastordningen er relativ ukompliceret og vil som oftest kunne selvangives af Dem selv uden revisor bistand. Kapitalafkastordningen indebærer, at forældrene i stedet for at fratrække de faktiske renteudgifter i den personlige indkomst fratrækker et beløb opgjort som en procent (for 2002 6 %) af lejlighedens kontantværdi ved indkomstårets begyndelse uden fradrag af eventuel prioritetsgæld. Samtidig tillægges det samme beløb forældrenes kapitalindkomst. Beløbet må dog maksimalt svare til de faktiske renteudgifter. Faktiske renteudgifter fratrækkes fortsat i forældrenes kapitalindkomst. Det kan anbefales at regne på, hvilken ordning der bedst kan betale sig i det konkrete tilfælde, når de øgede regnskabs- og selvangivelseskrav ved virksomhedsordningen tages i betragtning. Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, men de stilles ikke samme regnskabsmæssige krav. Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter, ekskl. renter, i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens værdi beregnes herefter et kapitalafkast, som både fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På den måde opnår man også her fuld skattemæssig værdi af renteudgiften. (kapitalafkastet må maksimalt svare til enten de faktiske renteudgifter eller til overskuddet ved udlejning før renteudgifter). Kapitalafkastordningen anvendes typisk, hvis ejerlejligheden ikke finansieres gennem optagelse af lån.

Hvornår skal der vælges?

Der skal først tages stilling til valg af beskatningsform ved udfyldelse af selvangivelsen. Det er også muligt at skifte mellem de forskellige ordninger i løbet af en periode, man ejer ejerlejligheden, Der gælder dog særlige regler vedr. værdifastsættelse af lejligheden i forbindelse med ind- og udtrædelse af virksomhedsordningen.

Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden

Når en lejlighed er købt med henblik på udlejning, skal en eventuel avance som hovedregel beskattes. Ejendomsavancebeskatning Fortjenesten ved salg af ejerlejligheden beskattes efter de komplicerede regler i ejendomsavance- beskatningsloven. Når en lejlighed er købt med henblik på udlejning, skal en eventuel avance som hovedregel beskattes. Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningsloven. Avancen opgøres som forskellen mellem salgsprisen (med fradrag af salgsomkostninger) og købsprisen (inklusive købs omkostninger). Købsprisen forhøjes med 10.000 kroner for hvert år, man har ejet lejligheden – dog ikke for det år hvor lejligheden sælges. Fortjenesten med fradrag af 10.000 kr. pr. år bortset fra afståelsesåret beskattes som kapitalindkomst. Et eventuelt tab kan kun fradrages i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Hvis lejligheden sælgers til Deres barn, kan man som udgangspunkt vælge at fastsætte købesummen til den seneste offentlige vurdering på salgstidspunktet med fradrag af 15 %. Læs mere her. Anvender man virksomhedsskatteordningen i det år, hvor lejligheden sælges, skal avancen indgå i virksomhedsindkomsten og medregnes i årets overskud eller underskud. Anvender man i stedet personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal avancen lægges til kapitalindkomsten. Hvis salget medfører et tab, kan dette – modregnes i eventuel anden skattepligtig avance ved salg af ejendom, og tabet kan overføres til senere indkomstår.

Lad barnet købe!

Der kan være skattemæssige og omkostningsmæssige fordele ved at lade Deres barn købe ejerlejligheden, når den skal sælges. Skattereglerne tillader således  – i forholdet mellem nært beslægtede – at ejerlejligheden kan sælges til barnet til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på handelstidspunktet +/- 15 %. Den pris, der handles til mellem børn og forældre, behøver derfor ikke at være markedsprisen. En mulig ejendomsavancebeskatning hos forældre kan således ved salg til barnet begrænses betydeligt. Endvidere sparer man som forældre de meget store salgsomkostninger, der er forbundet med at sætte en ejerlejligheden til salg.

Skattefrihed

Med de nuværende skatteregler kan beskatning ved salg endvidere helt undgås, såfremt De som forældre og ejer vælger reelt at flytte ind i ejerlejligheden i et rimeligt tidsrum inden et salg. Det skal dog understreges, at der skal være tale om en reel indflytning i ejerlejligheden. Det er således ikke nok blot at tilmelde sig folkeregisteret på ejerlejlighedens adresse. Man skal også overfor skattevæsenet kunne dokumentere, at man rent faktisk benytter/har benyttet ejerlejligheden som sit hjem og som centrum for sine livs aktiviteter.

Alternativ til forældrekøb

Alternativet til et forældrekøb kan være, at De låner penge til Deres barn til købet af ejerlejligheden. Når ejerlejligheden sælges, kan barnet således sælge denne uden at blive beskattet af fortjenesten. Det kan i den forbindelse være af betydning, at De (hver forældre) afgiftsfrit kan give hver af Deres børn en årlig gave på ca. kr. 60.000 (2015 niveau).

Et alternativ til forældrekøb

Et alternativ til forældrekøb er, at forældrene låner deres barn til udbetalingen på en ejerlejlighed og om nødvendigt garanterer som selvskyldnerkautionister for kreditforeningslånet. Ved denne løsning undgår man, at der opstår en skattepligtig gevinst på salget af lejligheden, og man undgår løbende udgifter til udarbejdelse af regnskab og selvangivelse for lejligheden. Forældrekøb og lovgivning Domme om ulovligheder ved salg af forældrekøbte lejligheder Der er på det seneste flere eksempler på domme over forældre, som er blevet dømt for at forsøge at få en ulovlig skattefri gevinst, når de sælger de lejligheder, som de har købt til deres børn. Siden 1989 har betingelsen for at kunne sælge en ejendom skattefrit, været, at man selv har boet i den. Det fremgår, som en del af lovforarbejdet fra 1989, at ejendommen rent faktisk skal have »tjent som bolig« for ejeren, for at denne kan blive fritaget for beskatning af en eventuel fortjeneste ved salg. Såfremt der blot er tale om en proforma adresse/indflytning på ejendommens adresse, vil en fortjeneste ved salg blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven – se her. De seneste domme har fulgt retningslinjerne af lovforarbejdet af 1989, og i de mange retssager, der har været ført om begrebet/rækkevidden af formuleringen ‘tjent som bolig’, har de tiltalte kun i ganske få tilfælde fået medhold. Forsøg på at omgås reglerne ved f.eks. at den ene ægtefælle flytter ind i ejendommen for herefter at flytte tilbage og sætte ejendommen til salg, er således af retten blevet tolket som proforma flytninger.

E-mail og telefon

E-mail: post@boligassistancen.dk

Telefon: (+45) 49 14 91 84

Telefonekspedition hverdage 09:00 til 12:00

TRUSTPILOT ANMELDELSER

Trustpilot