Ansvarsfraskrivelse ved en bolighandel

Jura og sikker Bolighandel

–  Ingen generel ansvarsfraskrivelse

Den lov, der har størst betydning ved køb/salg, af bolig er, lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (Forbrugerbeskyttelsesloven) samt Huseftersynsbekendtgørelsen.
Både sælgere og købere er ofte at betragte som forbrugere i forbindelse med en ejendomshandel. Derfor beskytter loven begge parter i handlen. Loven handler først og fremmest om at beskytte både køber og sælger ved at begrænse problemerne med mangler ved ejerboligen. Hensigten er at begrænse antallet af retssager om mangler ved ejendommen.
Desuden giver loven mulighed for at fortryde købet af en bolig indenfor en kort tidsfrist.

Mundtlige aftaler

Ifølge dansk ret er mundtlige aftaler lige så bindende som skriftlige. Men en mundtlig aftale er meget vanskelig at bevise efterfølgende.
Derfor bør De af bevismæssige grunde altid sikre Dem, at alle de aftaler, De træffer med sælger eller med hans ejendomsmægler i forbindelse med handlen, bliver nedfældet i købsaftalen.
Af samme grund bør De også sørge for, at sælgerens og ejendomsmæglerens mundtlige oplysninger om forhold, som De finder væsentlige, for eksempel om at ejendommen er hulmursisoleret, bliver nedfældet skriftligt i købsaftalen. På den måde opstår der ikke senere tvivl om, hvad De har fået oplyst forud for købet.
BoligAssistancen kan i lighed med ejendomsmarkedets øvrige køberrådgivere, hjælpe Dem med at sikre, at alt væsentligt er skrevet ind i en købsaftale om boligkøb.

Begrænsning af problemerne med mangler ved ejerboligen

Mange retssager er opstået i årenes løb, fordi en køber efter indflytningen i sit nye hus har opdaget, at der var mangler ved huset, som ikke blev opdaget, inden handlen var afsluttet.
Disse problemer forsøger loven at forebygge, idet der nu er indført en ordning, som dels medvirker til, at de fleste mangler opdages, inden der skrives under på købsaftalen, dels sikrer, at udbedringsomkostningerne ved de fleste mangler, som ikke blev opdaget, dækkes af en forsikring. Se mere her om Huseftersynsordningen.
Det er vigtigt at vide, at det er op til sælgeren, om han ønsker at få lavet en tilstandsrapport, el-rapport og indhente tilbud på en ejerskifteforsikring.

Sælgers fordel

De hidtidige erfaringer har vist, at langt de fleste sælgere fremskaffer en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud, fordi sælgeren i praksis kan sikre sig mod senere at blive mødt med økonomiske krav fra køberen, fordi der er fejl og mangler ved huset. Fordelen for sælger er derfor, at han (næsten) slipper for det mangelansvar, som ellers løber i 10 år efter handlen. Læs her om Forældelsesloven.
Næsten” betyder, at sælger ikke er ansvarsfri i følgende situationer:

  • Hvis sælger har afgivet en garanti
  • Hvis sælger med vilje eller på en groft uagtsom måde har “glemt” at fortælle om fejl og mangler
  • Når boligen indeholder ulovlige installationer/bygningsindretninger såvel inde som ude m.m.
  • Når sælger er en professionel bygherre
  • Ved særlige grove byggefejl hos selvbyggere
  • Når det kan bevises, at fejlen/manglen er opstået i perioden mellem udarbejdelsen af tilstandsrapporten og overtagelsesdagen

Købers fordel

For køberen er den grundlæggende fordel ved ordningen en detaljeret viden om ejendommens fysiske tilstand. Denne viden kan og skal køber bruge til at forhandle om boligens pris.
Køberen vil også få oplysninger om, hvad det koster at tegne en forsikring mod skjulte mangler, som den bygningssagkyndige ikke har eller burde have opdaget.

Boligtyper omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven

Loven omfatter aftaler om køb af boliger/fast ejendom, når huset hovedsageligt anvendes til beboelse for sælger, eller hovedsageligt er bestemt til beboelse for køber. Der kan bl.a. være tale om følgende boligtyper:

  • Parcelhuse
  • Ejerlejligheder
  • Sommerhuse
  • Ideelle anparter af fast ejendom
  • Landbrugsejendomme, hvor handlen er betinget af landbrugspligtens ophævelse
  • Bebyggede grunde, som udgør en del af et matrikelnummer

Sælgers fritagelse for det 10-årige mangelansvar

At sælger (næsten) kan undgå det 10-årige mangelansvar betyder, at køber ikke kan rette krav mod sælger som følge af fejl og mangler ved boligen. Læs mere her om Forbrugerbeskyttelse.
Hvis sælger skal opnå ansvarsfrihed, kræves det, at køber, inden købsaftalen indgås, modtager følgende:

  • Tilstandsrapport og el-rapport om boligens fysiske tilstand
  • Oplysninger om ejerskifteforsikring (forsikringstilbud)
  • Oplysninger om retsvirkningen af, at han har modtaget tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring Uigenkaldeligt tilbud fra sælger om, at sælger vil betale mindst halvdelen af præmien på ejerskifteforsikringen

Tinglysning af skøde

Når der er blevet udarbejdet et skøde, skal det tinglyses. Tinglysningen er en offentlig registrering af, at det er Dem, der ejer ejendommen. Sådan undgår De bl.a., at andre kommer til eje noget af ejendommen.
Ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten over en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, er et skøde. Det kan som regel tinglyses som endeligt skøde, men kan også være betinget af købesummens erlæggelse eller andet.
Som hovedregel er det købers rådgiver, som f.eks. BoligAssistancen, som på grundlag af købsaftalen og de medfølgende dokumenter m.v., udfærdiger det såkaldte digitale skøde for Dem og anmelder  det til tinglysning. Skødet er altså det dokument, der danner grundlag for den såkaldte digitale tinglysning.
Tinglysningen er en offentlig registrering, der dokumenterer, at De nu har fået ejerskab til den ejendom, som De har købt. Registreringen i Tingbogen skal endvidere beskytte Dem mod, at andre uvedkommende får ejerskab, pant eller udlæg i den købte ejendom.
Tinglysningen af skødet foregår siden 2009 digitalt med en relativ kort ekspeditionstid på få dage.
I forbindelse med tinglysningen undersøger Tinglysningsretten, om der i ejendommen er pantegæld eller byrder, som De ikke har påtaget Dem at overtage, og i så fald gives der retsanmærkning på skødet herom, hvorved De advares om, at der står noget i tingbogen, som ikke er nævnt i skødet, for eksempel pantehæftelser, som ikke skal overtages, men som skal indfries af sælger og aflyses.
Deres rådgiver vil så efterfølgende på Deres vegne påse, at sælger opfylder sin del af handlen, hvorefter skødet retsanmærkninger vil blive slettet digitalt.
Sælger skal således sørge for, at retsanmærkningerne slettes, før købesummen frigives af den rådgiver, som berigtiger handlen på Deres vegne.

Generel ansvarsfraskrivelse ved boligsalg

Retspraksis anerkender som hovedregel ikke generel ansvarsfraskrivelse. Det er imidlertid almindeligt brugt i slutsedler/købsaftaler og skøder, at en ejendom sælges som den er og forefindes og som beset af køber.
Hvis en sådan ansvarsfraskrivelse skal have retsvirkning, skal den imidlertid være konkretiseret, og sælger skal være i god tro. Der forudsættes også, at klausulen er forhandlet og specielt fremhævet for køber i forhandlingerne.
Vedrørende konkurs- og dødsboer anerkendes en ansvarsfraskrivelse i retspraksis.
Hvis en kreditforening har købt en ejendom som ufyldestgjort panthaver, er det sædvanligt, at de videresælger en ejendom lidt billigere end markedsprisen og så med en konkretiseret ansvarsfraskrivelsesklausul.
Det er en almindelig regel, at en køber afskæres fra at gøre mangelbeføjelser gældende vedrørende mangler, han burde have opdaget ved en almindelig undersøgelse før købet.
Kan man som almindelig køber ikke opdage eller få mistanke om en mangel ved en overfladisk undersøgelse, mister køberen ikke sine mangelbeføjelser.
Der er ikke på ejendomsområdet nogen pligt til at undersøge ejendommen før købet. Men man må ikke spekulere i dette vedrørende faktiske forhold, og man kan derfor ikke, hvis man undlader at besigtige ejendommen påberåbe sig forhold, som kunne eller burde være opdaget ved en besigtigelse.