Finansieret handel eller kontanthandel?

Når De køber en bolig, vil De som oftest blive stillet over for valget mellem at overtage den eksisterende gæld, der er i ejendommen, eller optage nye lån til køb af ejendommen. Det er vigtigt at få en grundig rådgivning om de fordele og ulemper samt kursrisiko, der er forbundet med de forskellige indfrielsesformer.

Overtagelse af eksisterende gæld kræver reelt kun en godkendelse af långivere dvs. realkreditinstituttet og evt. pengeinstitut.

Som oftest vælger køber dog at etablere en ny finansiering ved boligkøbet. Det vil således oftest forekomme, at handelsværdien er steget siden de eksisterende lån blev etablerede. De eksisterende/indestående lån, som der er betalt afdrag på, vil som følge heraf ikke være i stand til at dække købers finansieringsbehov. 

Den laveste nettoydelse, dvs. ydelse efter skat, opnås herudover typisk ved optagelse af nye lån. 

Optagelse af et nyt realkreditlån til erstatning for det eksisterende, sker som regel i sælgers navn, dvs. at det er sælger, der optager lånet. Det sker sædvanligvis via sælgers pengeinstitut, således som beskrevet efterfølgende.

De har imidlertid mulighed for at købe boligen kontant. Hvis købet derefter skal finansieres, må De selv optage realkreditlånet og betale de omkostninger, der er forbundet med det. Sælgers problem vil være indfrielse af de indestående lån. Deres problem bliver at sikre det fornødne provenu.

Ejerskiftelån

De fleste handler er finansierede handler. Det vil sige handler, hvor sælger optager et nyt lån i boligen i forbindelse med handlen. I de fleste tilfælde sker det ved, at sælger ansøger om lån til boligen samtidig med, at de indestående lån betales ud. Derfor er det sælger og sælgers pengeinstitut, som formelt står for optagelsen af ejerskiftelånet. Det gælder også i de tilfælde, hvor der vælges en anden finansiering end den, som fremgår af købsaftalen, men det ses ofte, at køber i dette tilfælde må stille garanti for handelsprovenuet og så selv stå for ejerskiftefinansieringen.

Sælger retter via sit pengeinstitut henvendelse til realkreditinstituttet med henblik på at optage ejerskiftelånet. Hjemtagelsen kan finde sted, så snart skødet kan tinglyses uden retsanmærkninger.

Fra indgåelsen af købsaftalen og frem til hjemtagelsen af ejerskiftelånet er der en risiko for, at kursen på de bagvedliggende obligationer ændrer sig. Indgåelse af en kurskontrakt kan eliminere risikoen, idet kursen på denne måde låses fast. Hvis hjemtagelsen af obligationerne af den ene eller anden grund må udskydes, kan kontrakten forlænges. Kurskontrakt kan indgås, når der foreligger et lånetilbud, som er accepteret af sælger, men det er køber, som skal indgå en evt. kurskontrakt eller kurssikring.

Hvis der foreligger et lånetilbud ved købsaftalens underskrivelse, kan De som køber allerede på dette tidspunkt låse ydelserne fast. Hvis De ikke har haft mulighed for at diskutere Deres finansiering med en bank eller anden rådgiver, kan det som regel ikke anbefales at indgå en kurskontrakt umiddelbart. Fortryder De den valgte finansiering, og har De indgået en kurskontrakt, kan det blive dyrt. Kun meget usikre kursforhold kan i en sådan situation tale for en kurssikring.

Hvis handelen er en kontanthandel, bærer køber typisk den fulde risiko for om ejerskiftefinansiering kan opnås. Det er køber, som med hjælp fra sine rådgivere må søge og hjemtage lånet, og køber bærer risikoen for kursændringer.

Hvis De har fået en belåning, der svarer til Deres ønsker, vil det være fornuftigt at indgå en kurskontrakt for på den måde at låse den fremtidige ydelse på lånet fast.

Risiko for rente-/kursændringer 

Reguleringsklausuler og kurssikring

Som udgangspunkt kan både køber og sælger have behov for at gardere sig mod uforudsete kursfald og rentestigninger.

Ejendomskøbet kan f.eks. være finansieret med et kontantlån. Hvis renten stiger i perioden fra købsaftalens indgåelse og til lånet hjemtages, vil købers ydelse stige. Det kan også være aftalt, at ejendomshandlen finansieres med et obligationslån. Hvis kurserne på obligationerne falder i perioden fra købsaftalens underskrivelse og til lånehjemtagelsen, vil sælgers provenu af obligationslånet falde.

I købsaftalen fastlægges det, hvorledes parterne fordeler risikoen for ændringer. Dette vilkår kaldes en reguleringsklausul. Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) har udarbejdet standard reguleringsklausuler, men det ses ofte, at ejendomsformidleren foreslår en hjemmelavet klausul. I de fleste klausuler har man fjernet sig fra udgangspunktet, således at der i dag lægges op til, at køber alene skal bære kursrisikoen og dermed eventuelle konsekvenser af ændringen i renten. Hvis ejendomsformidleren benytter standardvilkår, skal det fremgå, at køber bærer kursrisikoen, med mindre der er gjort tydelig fravigelse fra dette princip.

Køber kan afdække sin risiko ved at indgå en kurssikringskontrakt i et pengeinstitut eller en fastkurs- eller en fastrenteaftale i et realkreditinstitut. I aftalen er der udover kurs og rente på lånet tillige en frist for udbetaling af lånet. Kurssikringen giver sikkerhed for, at ydelsen på lånet - eller låneprovenuet - bliver som forudsat. 

Prisen for en kurssikringsaftale er sammensat af et gebyr og et kursfradrag. Kursfradragets størrelse afhænger af, hvor lang tid kurssikringsaftalen skal løbe.

Hvor hurtigt, der kan kurssikres afhænger af, hvilket realkreditinstitut der vælges. Nogle institutter tilbyder, at der kan kurssikres allerede, når køber har underskrevet et købstilbud, mens andre forlanger, at købsaftalen også skal være accepteret af sælger. Under alle omstændigheder kan der først kurssikres, når der foreligger et lånetilbud. Hvis De som køber skriver under på en købsaftale, hvor De bærer risikoen for en (negativ) rente- og kursudvikling, er det derfor meget vigtigt, at De får mulighed for at kurssikre realkreditlånet straks eller uden unødigt ophold.

De bør som køber være opmærksom på, om De skal bære risikoen for en (negativ) renteudvikling og dermed for en dyrere låneydelse end forudsat. Inden De binder Dem til et sådant vilkår, må det anbefales, at De sikrer Dem, at et lånetilbud foreligger, og at lånet kan kurssikres uden forsinkelse. Er De i tvivl, så spørg Deres rådgiver, om der skal kurssikres.

Overtagelse af gamle lån

Hvis De bliver godkendt af realkreditinstituttet, kan De gældsovertage den indestående gæld ved at udfylde en gældsovertagelseserklæring. For Dem kan gældsovertagelsen indebære en fordel i form af lavere finansieringsomkostninger. Typisk drejer det sig om en ca. 500 kr.

Det skal ses i forhold til, at et lån til en mio. kr. alene i stiftelsesomkostninger koster 5.000 kr. Det er imidlertid vigtigt, at De ser på, hvordan finansieringen passer ind med den overordnede prioritering af privatøkonomien. Som regel vil gældsovertagelse betyde en finansiering med en kortere løbetid end den, som ellers udbydes på markedet.

De kan ligeledes som regel gældsovertage et indestående sælgerpantebrev. Normalt skal der betales et gebyr på 1% af restgælden, dog min. 500 kr.. ved en overtagelse af gældsforpligtelsen.

Indfrielse af gamle lån

Hvis køber ikke ønsker at overtage indestående gæld, skal gælden indfries af sælger. Konvertible obligationer kan indfries på to måder:

• obligationsindfrielse eller

• kontantindfrielse.

Valget mellem de to indfrielsesformer afhænger af, om kursen på obligationen er under eller over kurs 100. I sidstnævnte tilfælde er en indfrielse til kurs pari (100) mest fordelagtig for låntager.

Der er forskellige omkostninger forbundet med disse indfrielsesformer.

Obligationsindfrielse

Obligationsindfrielsen sker ved, at sælger opkøber obligationerne og afleverer dem til realkreditinstituttet. Opkøbet kan enten finde sted via et pengeinstitut eller ske ved direkte henvendelse til det pågældende realkreditinstitut.

Eftersom sælger som oftest skal bruge provenuet fra boligsalget til brug for opkøb af obligationerne, kan selve indfrielsen ikke ske, før hjemtagelsen af ejerskiftelånet har fundet sted, eller sælger har fået etableret en mellemfinansieringskonto. Derfor kan det være fornuftigt, at sælger kurssikrer indfrielsen af det eksisterende lån, når indfrielsestilbuddet foreligger. Selve obligationsindfrielsen indebærer handelsomkostninger i forbindelse med opkøbet af obligationerne.

Kontantindfrielse

Kontantindfrielse kan ske på to måder. 

Det kan ske i form af en pari varsel, hvor sælger opsiger lånet til næste kreditortermin til pari, det vil sige til kurs 100. Hvis lånet er opsagt, kan der endvidere foretages en pari straks indfrielse. Ved en pari varsel til den førstkommende kreditortermin betaler sælger den nominelle værdi af de bagvedliggende obligationer på opsigelsestidspunktet. Der er ingen omkostninger forbundet med denne indfrielsesform, bortset fra et indfrielsesgebyr.

Ved pari straks indfrielse indfrier sælger lånet kontant og betaler differencerente fra indfrielsestidspunktet og frem til næste kreditortermin. Ved en pari straks indfrielse sker der en straks - indfrielse til kurs 100. Omkostningerne ved en pari straks indfrielse består af et gebyr og differencerente. 

Differencerente

Differencerente er forskellen i den rente, som realkreditinstituttet betaler til obligations ejerne frem til næste opsigelsestermin og den rente, som kreditforeningen kan placere pengene til i samme periode. 

Jo længere der er til opsigelsesterminen, desto større vil omkostningerne være. Derfor er det vigtigt at holde øje med opsigelsesfristerne. 

Differencerenten er som en formildende omstændighed fradragsberettiget.

Valget mellem sælgerpantebrev og banklån?

I en finansieret handel vil De ofte blive tilbudt et sælgerpantebrev til dækning af differencen mellem realkreditlånet og udbetalingen.

Sælgerpantebrevet er normalt karakteriseret ved at være et annuitetslån med fast rente og derved en fast ydelse, der betales kvartalsvis.

Der tilbydes p.t. sælgerpantebreve med en løbetid på op til 25 år. Set i relation til valgkriterierne, vil et pantebrev give en lav ydelse efter skat som følge af den lange løbetid. Endvidere er det en fordel, at renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket eliminerer renterisikoen. Reelt er der heller ingen kursrisiko, idet sælgerpantebrevet altid kan indfries til kurs 100. For pantebreve, der er udstedt med et betydeligt kurstab, kan det betyde en væsentlig periodeomkostning. Sælgerpantebrevet kan som regel gældsovertages i forbindelse med videresalg af boligen.

Alternativet til sælgerpantebrevet er et banklån. Banklån udbydes både som fastforrentede og variabelt forrentede lån. Lånet ydes mod udstedelse af et ejerpantebrev i ejendommen, som pengeinstituttet får i håndpant.

Sælgerpantebrevet er et pantebrev udstedt af Dem til sælger. Sælger bliver således Deres kreditor.

I de fleste tilfælde vil sælger vælge at videresælge pantebrevet. Hvis kursen på pantebrevet er lav, kan det være en fordel for Dem at fremkomme med et tilbud om at købe sælgerpantebrevet.

Hvordan skal De vælge?

Som det vil fremgå af ovenstående er der mange elementer at tage hensyn til ved en boligfinansiering, når De skal vælge mellem forskellige lånetyper.

De fleste har derfor behov for at blive rådgivet, og det anbefales at søge rådgivning hos en advokat, en købermægler, et realkreditinstitut eller et pengeinstitut, hvis De føler Dem usikker på valget af finansiering. 

De bør dog huske på, at nogle rådgivere, som eksempelvis ejendomsmæglere, finansieringsinstitutter, forsikringsselskaber og pengeinstitutter, samtidig tjener penge på at sælge de produkter, de rådgiver om.