Typer af andelsboligforeninger

Når en andelsboligforening bliver etableret, kan det ske i både nybyggeri og i eksisterende ejendomme. Herudover kan der skelnes mellem, hvorvidt andelsboligerne modtager offentlig støtte eller ej.

Forskellige andelsboliger

Der findes grundlæggende disse to typer andelsboliger:

Nyopførte andelsboliger

Andelsboliger, der er stiftet i en eksisterende ejendom

Nyopførte andelsboliger kan enten etableres som egentligt nybyggeri eller ved køb og efterfølgende ombygning af en ejendom, der ikke tidligere har været anvendt til beboelse.

En andelsboligforening kan også etableres i en eksisterende ejendom, der omdannes til en andelsboligforening. Disse andelsboligforeninger stiftes normalt i udlejningsejendomme. Her er det typisk de hidtidige lejere, der danner andelsboligforeningen.

Der er samtidig forskellige måder at finansiere andelsboliger på. Blandt andet er der mulighed for at opnå offentligt engangstilskud og garanti til nyopførte andelsboliger.

I nedenstående figur kan De se en oversigt over de forskellige typer andelsboliger:

	Nyopførte andelsboliger	Andelsboliger i eksisterende ejendom
Ingen offentlig støtte	Nyopførte andelsboliger uden offentlig støtte, dog evt. med kommunal garanti	Andelsboliger uden offentlig støtte, dog evt. med kommunal garanti
Offentlig støtte	Nyopførte andelsboliger med offentligt engangstilskud og kommunal garanti	-

Andelsboliger i eksisterende udlejningsejendomme

Etablering af andelsboliger i eksisterende ejendomme sker overvejende i ejendomme, der tidligere har været anvendt til udlejning. Det vil typisk være beboerne, der etablerer en andelsboligforening og overtager den ejendom, som de bor i.

Overtagelse af en udlejningsejendom

Beboerne i en udlejningsejendom har nogle gange mulighed for at overtage ejendomme på andelsbasis. Her kan du få et overblik over de situationer, hvor overtagelse på andelsbasis kan komme på tale.

Det fremgår af Lejelovens kapitel 16 om tilbudspligt, at lejerne har ret til at overtage ejendommen på andelsbasis, når denne sættes til salg. Det er en betingelse, at der er mindst 6 beboelseslejligheder i ejendommen. Hvis der også er erhvervslejemål i ejendommen, skal der dog være 13 beboelseslejligheder, før der udløses tilbudspligt. Det er på denne måde, at de fleste andelsboligforeninger i eksisterende udlejningsejendomme er stiftet.

Ejeren af ejendommen og beboerne kan desuden til enhver tid indgå aftale om, at beboerne køber ejendommen på andelsbasis.

Tvangsauktion

Kommer en udlejningsejendom på tvangsauktion, kan beboerne stifte en andelsboligforening. På tvangsauktionen kan foreningen så byde på ejendommen på lige fod med andre interesserede.

Overtagelse

De forskellige elementer, der indgår i processen, når beboerne overtager en udlejningsejendom, kan ses nedenfor.

Elementer, der indgår, når en udlejningsejendom skal omdannes til andelsboliger:

Dan en initiativgruppe, når I har modtaget tilbud om at overtage ejendommen.
Søg rådgivning - kontakt en advokat, der har særligt kendskab til stiftelse af denne type andelsboligforeninger.
Lad en teknisk rådgiver gennemgå ejendommen
Sørg for finansiering - det er vigtigt at involvere et realkredit- og pengeinstitut tidligt i processen.
Lad en advokat udarbejde et udkast til driftsbudget for andelsboligforeningen. På baggrund af budgettet diskuteres, om det vil være attraktivt at købe ejendommen.
Udarbejd vedtægter, der fastlægger rammerne for andelsboligforeningen.
Afhold stiftende generalforsamling, hvor de beboere, der ønsker at blive andelshavere, tilmelder sig. Indmeldingen er bindende, hvis der opnås den fastsatte tilslutningsprocent, typisk mellem 50 og 70 pct. De resterende lejere fortsætter som lejere på samme vilkår som før - udlejer er nu blot andelsboligforeningen.
Giv sælgeren accept på købet.

Etablering af initiativgruppe

Så snart beboerne i en ejendom har modtaget tilbud om at overtage ejendommen, er det vigtigt straks at etablere en initiativgruppe. Gruppen kan tage kontakt til de nødvendig rådgivere og organisere beboermøder mv.

Findes der i forvejen en beboerrepræsentation, vil det være naturligt, at det er beboerrepræsentationen, der etablerer initiativgruppen.

Er der ingen beboerrepræsentation, kan enhver beboer i princippet medvirke til at etablere en initiativgruppe.

Valg af advokat

Umiddelbart efter at initiativgruppen er etableret, bør denne kontakte en advokat med særligt kendskab til stiftelse af andelsboligforeninger med henblik på at få den nødvendige juridiske og økonomiske rådgivning.

Tilbudsfristen på 10 uger er ikke meget tid. Det er derfor vigtigt at kontakte advokaten med det samme. Hvis beboerne ved, at ejendommen skal sælges, vil det ofte kunne betale sig at kontakte advokaten, allerede inden tilbuddet udsendes.

Selvbestaltede rådgivere

Når en ejendom udbydes til salg, sker det tit, at en række forskellige "rådgivere" tilbyder deres bistand. Seriøsiteten af en sådan rådgivning kan være meget vanskelig at gennemskue.

Initiativgruppen bør derfor enten søge oplysninger om de pågældende rådgivere ved at kontakte interesseorganisationer eller personer med kendskab til ejendomsbranchen, eller også bør beboergruppen selv vælge sin egen advokat.

Gratis orienteringsmøde

De fleste advokater tilbyder et gratis orienteringsmøde, hvor initiativgruppen kan få en nærmere redegørelse for honorar og ydelser, inden de beslutter sig for det endelige valg af advokat.

Advokaten bør i et brev skitsere, hvilke ydelser bistanden omfatter samt honorarets størrelse. Samtidig bør advokaten oplyse, om det forudsættes, at der også indhentes økonomisk bistand, i bekræftende fald bør oplyses om honoraret herfor. Det vil i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening normalt ikke være nødvendigt med økonomisk bistand ud over revision af åbningsbalance mv., når foreningen er stiftet.

Teknisk rådgiver

En teknisk rådgiver er nødvendig til at gennemgå ejendommen for fejl og mangler. Han kan også budgettere vedligeholdelsesudgifterne. Af hensyn til at sikre et gnidningsløst samarbejde mellem advokat og tekniker vil det ofte være hensigtsmæssigt at vælge den tekniske rådgiver i samråd med advokaten.

Den tekniske rådgivers rolle i forbindelse med stiftelsen er overordentlig vigtig. Udgifterne til vedligeholdelse og istandsættelse er en meget stor del af de fleste andelsboligforeningers driftsbudget. Det er derfor af afgørende betydning, at udgifterne budgetteres realistisk og korrekt.

Er det attraktivt at købe ejendommen ?

Hvis svaret er ja, indkaldes der til en stiftende generalforsamling. Her kommer advokaten og redegør nærmere for foreningens økonomi og rådgiver om andre forhold, der kan være af betydning for beboerne.

Viser budgetudkastet derimod, at det er urealistisk at overtage ejendommen på andelsbasis, f.eks. fordi det bliver alt for dyrt, eller fordi ejendommen ikke kan forsikres, afsluttes sagen. Normalt rundsendes en skriftlig orientering og et budgetudkast til beboerne med en bemærkning om, at initiativgruppen ikke foretager sig yderligere.

Accept på købet

Andelsboligforeningen skal opfylde de betingelser, der er fastsat i slutsedlen mellem sælger og den oprindelige køber.

Typisk skal der stilles bankgaranti for købesummen. Dokumentation for, at foreningen er lovligt stiftet, og at mindst halvdelen af beboerne er medlemmer, er også nødvendig. Hvis ikke accepten afgives korrekt, risikerer beboerne at miste retten til at købe ejendommen.

Nybyggeri

Såfremt De har ønske om at opføre nye andelsboliger, er der en række forhold, der nøje skal overvejes.

Opførelse af nye andelsboliger

Når nye andelsboliger skal bygges, vil det ofte være en bygherre eller entreprenør, der tager initiativet. Privatpersoner kan dog også tage initiativ til at opføre andelsboliger.

Normalt bliver nye andelsboligforeninger bygget op fra grunden. Men der er også mulighed for at etablere en andelsboligforening i en eksisterende ejendom, der ikke tidligere har været benyttet til beboelse.

Herunder kan du se de elementer, der typisk indgår, når en privatperson tager initiativ til at opføre en andelsboligforening. Også entreprenører og bygherrer vil normalt gennemgå mange af elementerne.

Elementer, der indgår, når nye andelsboliger skal opføres:

Dan en initiativgruppe ved at samle en gruppe kommende andelshavere, der ønsker at stifte en andelsboligforening.

Find det rette sted i form af en egnet byggegrund eller ejendom til byggeriet. Hos kommunen kan I indhente oplysninger om lokal-/kommunalplan for området.

Definér krav til de nye boliger.

Søg rådgivning f.eks. hos en advokat eller en arkitekt, der også kan omsætte ideerne til et praktisk projekt.

Undersøg muligheden for offentlig støtte ved at kontakte kommunen.

Indhent tilbud fra entreprenører. Tilbuddene vurderes, og den endelige entreprenør udvælges.

Sørg for finansiering - det er vigtigt, at et realkredit - og pengeinstitut involveres tidligt i processen.

Udarbejd vedtægter, der fastlægger rammerne for fællesskabet herunder ledelse af andelsboligforeningen samt beboernes rettigheder og pligter.

Afhold stiftende generalforsamling.

Støtte til nybyggeri

For at en andelsboligforening kan få tildelt offentlig støtte, er der forskellige krav, som andelsboligforeningen skal leve op til. Støtten søges hos kommunen. Andelsboliger med støtte er kvotebelagt.

1800 nye andelsboliger om året

Nye andelsboliger kan opføres med offentlig støtte, hvis kommunen godkender det. Andelsboligerne kan opføres inden for den kvote, der bliver fastsat på den årlige finanslov. Kvoten for 2005 er på 1800 boliger.

Der er opstillet forskellige krav til støttede andelsboliger:

Andelsboligprojektet skal omfatte mindst 8 boliger, bortset fra i landsbyer med indtil 600 indbyggere, hvor antallet kan nedsættes til 6.

Det gennemsnitlige areal for andelsboligerne kan højst være 110 m2 pr. bolig. Dette er inkl. eventuelle fælleslokaler. Arealet for den enkelte andelsbolig kan ligeledes højst være 110 m2.

Den offentlige støtte

Den offentlige støtte består af et engangstilskud på 10% af den godkendte anskaffelsessum, dog max. 900 kr./m2 for tilsagn i 2003 og 600 kr/m2 for tilsagn i 2004. Fra 2005 kan der ikke længere fås engangstilskud.

Kommunen garanterer for den del af lånet, der ligger ud over 65% af ejendommens godkendte anskaffelsessum, og refunderer staten en andel af engangstilskuddet.

Bofællesskaber

Et bofællesskab er en boligform, hvor beboerne har mulighed for samvær med andre og alligevel kan være sig selv alt efter behov. Bofællesskaber kan bl.a. oprettes som andelsboliger, almene boliger eller ejerboliger. Bofællesskaber etableres primært som nybyggeri, da det kan være svært at opstarte bofællesskaber på anden måde.

Samvær efter behov

Beboerne opbygger selv fællesskabet. Der kan være fællesaktiviteter og fælles opholdsrum - altså noget at være fælles om og fælles i. Samtidig har hver beboer en selvstændig bolig - typisk en mindre, individuel bolig. Boligerne ligger ofte tæt og deler et fælleshus, nogle fællesarealer samt en række andre faciliteter og services.

Der har i de seneste 10 år været en stigning i antallet af bofællesskaber fra ca. 10 til omkring 200. Markedet er dog lant fra mættet. F.eks. viser Ældre Sagens Fremtidsstudie, at blandt de 50-54-årige ønsker 19% at flytte i bofællesskab.

Mange fordele ved bofællesskab

Bofællesskaber har mange fordele - f.eks. at du via fællesskabet kan møde nye mennesker at dele fritid og interesser med. Nogle bofællesskaber er forbeholdt seniorer, hvor der er taget hensyn til, at mange ønsker at blive boeende, så længe de kan klare sig selv. Derfor er boligerne typisk indrettet for gangbesværede. Seniorebofællesskaber har også den fordel, at de giver sikkerhed, hvis den ene part af et ægtepar bliver alene.

Tag selv initiativ

Vælger I at etablere bofællesskabet som andelsboliger, kan det både gøres som støttede eller som ustøttede andelsboliger. Bofællesskabet realkreditfinansieres på samme måde, som den valgte type andelsbolig. Læs mere om:

hvordan du kan opføre andelsboliger

støtte til nybyggeri

Ønsker du at flytte til et eksisterende bofællesskab, kan information hentes bl.a. på internettet. Mange bofællesskaber har ventelister, hvor du kan blive opført.

Kommunal garanti

Når en ny ustøttet andelsboligforening skal etableres, er der mulighed for at søge kommunen om at stille garanti for den yderste del af realkreditlånet. Kommunalbestyrelsens tilsagn om garanti gives inden byggeriet er påbegyndt, eller inden der er indgået aftale om køb af eksisterende ejendom.

Herunder kan du læse om:

Garantistillelse

Tidspunkt for garantistillelse

Krav fra kommunen

Konsekvenser ved garanti

Garantistillelse

Kommunen har mulighed for at stille garanti for realkreditlån til ustøttede andelsboliger for den del af realkreditlånet, der har sikkerhed mellem 65 og 80% af ejendommens værdi. Garantien nedskrives i takt med, at realkreditlånet afdrages - og ophører, når restgælden er nedbragt til 65% af den oprindelige værdi. Garantien kan videreføres ved en evt. senere omprioritering.

Tidspunkt for garantistillelse

Kommunalbestyrelsens tilsagn om garanti gives, inden byggeriet er påbegyndt, eller inden der er indgået aftale om køb af en eksisterende ejendom. For at opnå garanti skal kommende andelshavere have afgivet bindende købstilbud for mindst 75% af andelene senest ved påbegyndelsen af byggearbejderne eller ved indgåelse af købsaftalen om en eksisterende ejendom.

Krav fra kommunen

Når kommunen stiller garanti, kan der samtidig stilles en række krav til jer som andelsboligforening. Det kan f.eks. dreje sig om anskaffelsessum, boligafgift mv.

Konsekvenser

Får jeres andelsboligforening kommunal garanti, kan belåningsværdien sættes til den anskaffelsessum, der er godkendt af kommunen. Uden garanti vil realkreditinstituttet i stedet lægge en rentabilitetsbetragtning til grund for belåningsværdien, sådan som det er fastsat i lovgivningen. Ofte vil anskaffelsessummen være højere end værdien med udgangspunkt i en rentabilitetsbetragtning.

Der kan finansieres med realkreditlån med en løbetid på maksimalt 35 år. Kommunen skal godkende den valgte låntype eller kombination af låntyper.

Realkredit til ustøttede andelsboligforeninger

En ustøttet andelsboligforening finansieres normalt med 80% realkreditlån. Der vil dog ofte være forskel på den øvrige finansiering, alt efter om det er nyopførte andelsboliger eller en andelsboligforening etableret i en eksisterende ejendom.

Herunder kan du læse om:

Regler for finansiering

Nyopførte støttede andelsboliger

Ustøttede andelsboligforeninger i eksisterende ejendomme

Regler for finansieringen

Når en ustøttet andelsboligforening skal finansieres, er der forskellige finansieringsregler, som foreningen må tage højde for. Der er bl.a. forskel på finansiering af nyopførte andelsboliger og af andelsboliger, der er stiftet i en bestående udlejningsejendom.

Andelsboligforeningen kan vælge mellem alle låntyper. Indenfor realkredit kan der vælges mellem fastforrentede lån, Tilpasningslån eller en kombination. Det er også muligt at vælge et stående lån. Valg af låntype har bl.a. betydning for ydelsen på realkreditlånet og dermed også på boligafgiften. Låntypen kan også have effekt på andelskronens værdi.

Nyopførte ustøttede andelsboliger

Finansiering - nyopførte ustøttede andelsboliger
Finansiering af ejendommens opførelse:
Realkreditlån*	80% af belåningsværdien - løbetid max. 30 år
Andelshaverindskud	20% af anskaffelsessummen - kontant eller individuelle banklån, variabel løbetid
Løbende udgifter:
Andelsboligforeningen	Ydelsen på realkreditlånet
Andelshavere	Ydelsen på evt. individuelt banklån

*Opnår andelsboligforeningen kommunal garanti for den yderste del af realkreditlånet, vil belåningsværdien for ejendommen kunne sættes til den anskaffelsessum, der er godkendt af kommunen. Løbetiden på realkreditlånet vil i dette tilfælde være max. 35år. Opnår foreningen ikke kommunal garanti, vil ejendommens belåningsværdi skulle ansættes ud fra en rentabilitetsberegning, som typisk vil give en lavere værdi end anskaffelsessummen.

Ustøttede andelsboliger i eksisterende udlejningsejendom

I denne type andelsboliger optager andelsboligforeningen typisk et banklån for at supplere realkreditfinansieringen. Dermed kan andelshavernes indskud blive lavere.

*Hvis erhvervsdelen udgør mere end 20% af det samlede areal, og der er færre end 13 boliger i den pågældende ejendom, belånes erhvervsdelen med realkreditlån på max. 60% af belåningsværdien for erhvervsdelen og løbetid på max. 20 år.

**Belåningsværdien vil som hovedregel svare til den kontante købesum, men der vil altid blive foretaget en konkret vurdering af den enkelte ejendoms belåningsværdi.

Finansiering - ustøttede andelsboliger i eksisterende udlejningsejendom
Finansiering ved køb af ejendom:
Realkreditlån*	80% af belåningsværdien** - løbetid max. 30 år
Banklån (Anlægslån)	F.eks. 15% af den kontante købesum - variabel løbetid
Andelshaverindskud	F.eks. 5% af den kontante købesum - kontant eller individuelle banklån, variabel løbetid
Løbende udgifter:
Andelsboligforeningen	Ydelsen på realkreditlånet Ydelsen på banklånet (Anlægslånet)
Andelshavere	Ydelsen på evt. individuelt banklån

Realkredit til støttede andelsboligforeninger

Andelsboligforeninger, der får tilsagn om offentlig støtte i 2003 - 2005 har principielt valgfrihed mellem de forskellige låntyper. Den offentlige støtte består i, at det offentlige betaler et engangstilskud.

Finansiering - nye støttede andelsboligforeninger

Finansiering af ejendommens opførelse
Realkredit	Op til 80% af den godkendte anskaffelsessum - løbetid max. 35 år.
Andelshaverindskud	20% af den godkendte anskaffelsessum - kontant eller individuelle banklån, variabel løbetid. Kommunen stiller dog garanti for belåningen og skal derfor godkende finansieringen.

Løbende udgifter
Andelsboligforeningen:	Ydelsen på realkreditlån
Engangstilskud:	10% af den godkendte anskaffelsesum, dog max. 900 kr./m2 for tilsagn i 2003 og 600 kr/m2 for tilsagn i 2004.

Forskellige realkreditlån

Realkreditlån bliver optaget mod sikkerhed i fast ejendom. Der er forskellige typer realkreditlån. De forskellige lån har forskellig ydelse, hvilket vil påvirke andelsboligforeningens betaling - og dermed boligafgiften. Også andelskronen kan påvirkes af valg af realkreditlån.

Typer af realkreditlån

Når andelsboligforeninger skal optage realkreditlån, kan de vælge mellem forskellige låntyper.

Det er vigtigt, at jeres andelsboligforening træffer det rigtige valg mht låntype. Derfor er det essentielt at overveje, om I ønsker:

Fastforrentet lån

Variabelt forrentet lån

Der er fordele og ulemper ved begge låntyper. Valg af låntype har betydning for værdien af andelskronen . Det er også muligt at supplere med et stående lån.

Fastforrentet

Ved et fastforrentet lån sælger realkreditinstituttet obligationer med lang løbetid for at fremskaffe låneprovenuet. Den lange løbetid sikrer en fast rente og dermed en fast ydelse over hele lånets løbetid. Ændringer i renteniveauet påvirker hverken ydelsen eller perioden for tilbagebetaling af lånet. Derfor ved jeres andelsboligforening præcist, hvor meget der skal betales og hvor længe.

Et fastforrentet lån kan konverteres. Det vil sige, at hvis renten falder, kan lånet omlægges til et nyt lån med en lavere rente. Også hvis renten stiger vil der være mulighed for at konvertere til en højere rente. Fordelen er her, at man får en mindre restgæld.

Variabelt forrentet lån (Tilpasningslån)

Ved et rentetilpasningslån sælger realkreditinstituttet obligationer med kort løbetid på f.eks. et år. Hermed fremskaffes låneprovenuet. Korte obligationer har normalt en lavere rente end obligationer med lang løbetid.

Til gengæld er det nødvendig at købe nye obligationer, hver gang de gamle obligationer udløber. Da man ikke kender renten på de korte obligationer i fremtiden, er der mulighed for, at renten ændrer sig - den kan enten stige eller falde. Lånet tilpasser sig derfor til den aktuelle rente.

Nye lån i Nykredit med årlig rentetilpasning, der udbetales fra 1. april 2005, får rentetilpasningstidspunkt i marts eller september. Rentetilpasningen for eksisterende lån fastholdes i december. Dette gøres for at sikre et mere jævnt udbud af obligationer til gavn for låntager.

Der findes forskellige typer variabelt forrentede lån:

Tilpasningslån med variabel ydelse - ydelsen stiger eller falder, når renten stiger/falder

Tilpasningslån med variabel løbetid (TV-lån) - ved dette lån holdes ydelsen fast over hele lånets løbetid. Til gengæld ændres løbetiden, så den stemmer overens med renteændringerne.

Tilpasningslån er inkonverterbare, hvilket vil sige, at man ikke har ret til at indfri lånet til kurs 100. Det er dog muligt at omlægge et tilpasningslån til et fastforrentet lån, hvis man pludselig ønsker at skifte til et fastforrentet lån igen. I den situation indfries tilpasningslånet til de bagvedliggende obligationers aktuelle kurs, som dog ofte vil være tæt på kurs 100.

Der kan tegnes en aftale om rentesikring for Tilpasningslån med variable ydelse. Den fungerer som en forsikring, der for en fast periode sikrer, at jeres ydelse i andelsboligforeningen ikke kan stige over et på forhånd fastlagt niveau.

Stående lån

Et stående lån kan enten være et fastforrentet lån eller et Tilpasningslån. I forhold til de "almindelige" fastforrentede lån og Tilpasningslån skal der ikke betales afdrag på et stående lån førend lånet udløber. I perioden, mens lånet løber, betaler I kun renter og administrationsbidrag. Men når lånet udløber skal det fulde lån til gengæld indfries.

Indekslån

Mellem 1982 og 1998 blev alle andelsboligforeninger, der modtog offentlig støtte, finansieret med indekslån. Disse lån reguleres i takt med inflationsniveauet og kan ikke konverteres.

Andelsboligforeninger med indekslån

Støttede andelsboligforeninger opført mellem 1982 og 1998 har en finansiering, der er sammensat af 20% kontant indskud fra andelshaverne og 80% indekslån med offentlig støtte.

Kort fortalt er indekslån til andelsboliger kendetegnet ved at:

Lånet reguleres i takt med inflationsniveauet (indekseret).

Lånet afdrages efter serielånsprincippet med en fast lav rente.

Lånet kan ikke konverteres.

Ydelse og løbetid ændres løbende, afhængig af reguleringen (indekseringen).

Både indskud og lånestørrelse er beregnet ud fra en anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen har godkendt ved byggeriets afslutning. Indekslån udbetales som kontantlån og afdrages efter serielånsprincippet.

Det betyder, at andelsboligforeningen afdrager en fast procentdel af lånets indekserede hovedstol hvert halve år. Derudover betaler andelsboligforeningen renter og bidrag, afhængigt af typen af indekslån. Det offentlige giver i alle tilfælde støtte til betalingen af renter og bidrag.

Indeksering

Tanken bag indekslånet er, at andelsboligforeningen skal betale lånet tilbage med samme reale værdi, som det havde ved låneoptagelsen.

Det særlige for indekslån til andelsboligforeninger er, at både lånets hovedstol og restgæld reguleres (indekseres) med udgangspunkt i udviklingen i priser og/eller lønninger i samfundet. Dermed reguleres andelsboligforeningens terminsydelse også.

Da ingen med sikkerhed kan forudsige løn- og prisudviklingen for hele indekslånets løbetid, kendes hverken lånets præcise løbetid eller ydelse pr. termin på forhånd.

Støtte til renovering

Hvis andelsboligforeningen ønsker at renovere ejendommen, er andelsboligforeningen selv ansvarlig for finansieringen. Til gengæld er der valgfrihed mellem alle låntyper, og I kan vælge netop det lån, der passer bedst til jeres forening.

Skal andelsboligerne renoveres?

Til forbedringer og renovering af nyopførte andelsboliger med støtte ydes der ingen offentlig støtte. Jeres andelsboligforening skal derfor betale hele ydelsen på lånet.

I har mulighed for at finansiere forbedringer og renovering med alle typer realkreditlån. Lånet kan højst have en løbetid på 30 år og skal have sikkerhed inden for 80 pct. af ejendommens værdi. Benyttes mere end 20% af arealet i ejendommen til erhverv, samtidig med at der er mindre end 13 boliger, kan der til erhvervsdelen ydes realkreditlån på 60% af belåningsværdien med en løbetid på max. 20 år.

Det er en god ide at tage kontakt til jeres realkreditinstitut om lånemuligheden, inden forbedringen eller renoveringen iværksættes, idet lånegrænsen på 80 pct. erfaringsmæssigt kan volde problemer.

Undtagelser

For visse renoveringer til støttede andelsboligforeninger kan der ydes et realkreditlån som beskrevet ovenfor, selvom lånegrænsen på 80 pct. overskrides. Det er da en betingelse, at der stilles kommunal garanti for den yderste del af lånet. Det gælder følgende renoveringer:

Opretningsarbejder, hvis jeres andelsboligforening har fået støttetilsagn den 1. juli 1986 eller senere

Udbedring af byggeskader, hvis jeres andelsboligforening har fået støttetilsagn før den 1. juli 1986

Ekstraordinære renoveringsarbejder, hvis andelsboligerne er opført med offentlig støtte efter gældende eller tidligere boligbyggerilove.

Andelsboliger og banken

Både andelsboligforeninger og andelshavere har behov for forskellige bankydelser. Det kan være banklån til jeres andelsboligforening, indlånskonti til foreningens overskudslikviditet eller et andelsboliglån til den enkelte andelshaver.

Herunder kan der læses om:

Andelsboliglån

Byggelån

Anlægslån

Aftaleindlån

Andelsboliglån

Når du som andelshaver skal betale din andel, kan det ofte være nødvendigt at låne til hele eller en del af indskuddet. Til det formål har du mulighed for at optage et andelsboliglån i banken.

Et Andelsboliglån kan dog også bruges til at finansiere forbedringer i din andelsbolig. Ønsker du f.eks. et nyt køkken eller badeværelse, kan finansiering med et Andelsboliglån være en god idé

Læs mere om Andelsboliglån

Beregn på Andelsboliglån her

Pantsætning af andelsboliger

Den 5. november 2003 fremsatte regeringen forslag til ændring af andelsboligloven (forslag L 51). Det foreslås, at de enkelte andelshavere fremover kan optage lån mod pant i deres andel, og at der ligeledes kan foretages udlæg i de enkelte andele og efterfølgende ske tvangssalg. Lovforslaget er vedtaget den 23. marts 2004. Det nye regelsæt træder i kraft 1. januar 2005.

Læs om den vedtagne lov her

Byggelån

Skal I som andelsboligforening have lavet forbedringer på ejendommen, vil det være nødvendigt at sørge for finansiering af byggeriet. Det kan ske via et byggelån. Et byggelån kan også benyttes i forbindelse med nybyggeri eller renovering af jeres andelsboligforenings ejendom.

Et byggelån er en midlertidig finansiering, der senere bliver indfriet via optagelsen af et realkreditlån. Det giver en sammenhængende finansieringsløsning fra byggeriets start til endelig finansiering.

Anlægslån

Hvis jeres andelsboligforening ønsker at supplere et realkreditlån, kan et anlægslån være en mulighed. Et anlægslån kan være aktuelt, i stiftelsesfasen eller hvis I foretrækker et banklån som alternativ til realkreditlån. Et anlægslån kan f. eks. bruges til at finansiere en ny tilbygning.

Et anlægslån kan skræddersyes til jeres forenings individuelle ønsker. Ofte ydes anlægslånet som et annuitetslån, men det kan også ydes som serie- eller stående lån.

Læs mere om anlægslån

Aftaleindlån

Aftaleindlån kommer på tale, når andelsboligforeningen har overskudslikviditet, som I ønsker at placere midlertidigt til en fordelagtig rente.

Der findes forskellige former for aftaleindlån, som kan dække behovet. Med banken aftales rente og den periode, som pengene skal stå på kontoen. Når perioden for aftaleindlånet udløber, kan denne forlænges, hvis det ønskes.

Ny lov om pant og udlæg i andelsboliger

Fra 1. januar 2005 er en ændring af andelsboligloven trådt i kraft. Herefter kan de enkelte andelshavere optage lån mod pant i deres respektive andelsboliger.

Vigtige punkter:

Formålet er at lette omsætningen og moderniseringen af landets 170.000 andelsboliger. Andelshaverne kan dog også optage lån til andre formål.
Alle andelshavere kan pantsætte deres andelsboliger, uanset hvad der står i foreningens vedtægter.
Eneste mulighed for begrænsning af låneadgangen er, hvis det fremgår af foreningens vedtægter, at den enkelte andelshaver kun kan optage lån inden for 80% af pantets værdi. "Pantets værdi" er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og særskilt tilpasset eller installeret inventar i lejligheden. Der kan ikke vedtages en anden grænse end 80%
Som et modstykke til pantsætningsadgangen er den kreditorbeskyttelse, som de fleste andelsboliger har været omfattet af indtil nu, ophævet. Det betyder, at både kreditorer, der har pant i andelsboligen, og andre personlige kreditorer ved fogedens hjælp kan få foretaget udlæg i andelsboligen. Det vil kunne medføre et tvangssalg, hvorefter andelshaveren må flytte fra boligen.
Adgangen for andelsboligforeninger til at stille garanti for nye andelshaveres finansiering af deres køb er ophævet. Allerede stillede garantier bevarer dog deres gyldighed.
Det nye regelsæt berører ikke foreningens mulighed for at optage lån med sikkerhed i ejendommen, idet panthavere i de enkelte andelsboliger skal respektere bl.a. sådanne beslutninger.

Den vedtagne lov kan læses her

Kilde: Andelsbolig.dk