Forbehold - bedre end fortrydelse

Før De skriver under på købsaftalen, skal De enten lade Deres rådgiver se købsaftalen igennem eller tage forbehold for, at dette kan ske. Hvis De benytter forbehold for køberrådgivers godkendelse af handlen i sin helhed til at "komme ud af handlen", koster det ikke penge at træde ud af aftalen. Hvis De vil benytte lovens fortrydelsesret, skal De huske at overholde vilkårene om skriftlighed og betaling samt tidsfristen på 6 hverdage.

Fortrydelsesretten

Er De forbruger, har De efter loven en kort frist til at fortryde Deres køb af bolig. Fortrydelsesretten fremgår af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. 

Den lovbestemte fortrydelsesret omfatter aftaler om køb af ejendomme, som hovedsageligt anvendes til beboelse for sælger, eller hovedsageligt er bestemt til beboelse for køber.

En- eller tofamiliebeboelse (villa, rækkehus, ejerlejlighed e. lign). er i lovens forstand boligtyper, der er bestemt til beboelse for køberen, forudsat køber flytter ind i huset og ikke f.eks. udlejer det.

Når der er en fortrydelsesret, skyldes det, at en aftale om køb af bolig for de fleste er en meget stor og vidtrækkende økonomisk disposition. Samtidig kan det for en privatperson ofte være vanskeligt på en begrænset tid fuldt ud at overskue alle de økonomiske og juridiske konsekvenser af en sådan aftale. 

Hvis De fortryder  Deres ejendomskøb, bør De straks kontakte Deres rådgiver, men allerhelst bør De i forbindelse med Deres købs overvejelser søge bistand fra kvalificerede køberrådgivere, inden De underskriver noget som helst.

Fortrydelsesfristen

Fortrydelsesfristen er på seks hverdage. Hvis De ønsker at træde tilbage fra handlen, skal der gives skriftlig underretning til sælgeren eller ejendomsmægleren, og der skal betales godtgørelse inden 6 hverdage fra sælger har underskrevet aftalen. 

Fristen løber fra det tidspunkt, hvor sælgeren er bundet, det vil sige, når han har underskrevet købsaftalen. At der er seks hverdage, betyder, at De som køber altid har i hvert fald én weekend til at overveje købet i. 

Med denne korte fortrydelsesfrist har De mulighed for uden pres fra sælgeren at overveje købet grundigt og eventuelt søge bistand fra en kvalificeret sagkyndig rådgiver. 

Godtgørelse

Fortrydelsesretten er dog betinget af, at køber betaler et beløb til sælger, der svarer til 1% af den aftalte købesum. 

Vil De bruge fortrydelsesretten, skal De betale en godtgørelse til sælgeren på 1% af købesummen. Det er nødvendigt, at Deres skriftlige meddelelse og betaling er kommet frem til sælger eller ejendomsformidler inden fristens udløb.

Rådgiver forbehold

Når det er "sælgers marked", vil en køber kunne føle sig presset til at slå til meget hurtigt.

Selv om køberen i en sådan situation har gjort en indsats for at være orienteret om det aktuelle ejendomsmarked i forhold til sine individuelle behov, er der alligevel risiko for, at en handel, der indgås under "pres", ikke er tænkt godt nok igennem. Det sker, at køberen først søger professionel bistand umiddelbart før og i mange tilfælde endda først efter, at der er skrevet under på en købsaftale. 

Hvis der i disse tilfælde ikke er taget et rådgiverforbehold, er Deres eneste mulighed for at komme ud af handlen at anvende den lovfæstede fortrydelsesret. Der gælder ikke en fortrydelsesret for sælger. Når han har underskrevet købsaftalen, er han bundet, hvis ikke andet er aftalt.

Fortrydelsesretten forhindrer imidlertid ikke, at De og sælger aftaler, at Deres rådgiver skal godkende handlen i sin helhed (rådgiverforbehold).

Et rådgiverforbehold betyder, at hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen i sin helhed, falder handlen bort, uden at De skal betale godtgørelse.

Underskrift på et købstilbud er normalt bindende, og det er derfor altid en god ide at lade en rådgiver gennemse købsaftalen, før De skriver under. Hvis tiden er knap, fordi der står andre købere på spring, kan man dog bede om, at der i købsaftalen indsættes et såkaldt rådgiverforbehold. På den måde vil De få mulighed for at overveje købet på ny, efter at De har hørt rådgiverens syn på sagen.

Rådgiveren kan have bemærkninger ikke alene vedrørende selve aftaleteksten, men også vedrørende Deres økonomiske muligheder for at sidde i ejendommen. En lokalkendt rådgiver kan også have betænkeligheder ved købsprisen, eller måske henlede opmærksomheden på upraktiske forhold vedrørende ejendommens beliggenhed, byggetekniske stand osv. 

Hvis rådgivningen fører til, at det ikke kan anbefales at gennemføre handlen, kan rådgiveren meddele ejendomsmægleren, at De ikke ønsker at købe. Alternativt kan rådgiveren forhandle om at skaffe Dem bedre vilkår.

Da det ikke koster noget i relation til sælger at udnytte rådgiverforbeholdet, vil det kunne betale sig at benytte sig at dette, frem for den almindelige fortrydelsesret. Fortrydelsesretten - og måske navnlig rådgiverforbeholdet - kan have sin fordel i et vekslende ejendomsmarked, og navnlig i perioder, hvor der er tale om "sælgers marked".

Før underskrift...

Som køber bør De helst, før De skriver under på noget, betinge Dem, at Deres rådgiver skal gennemgå det udkast til købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet..

Mange købere kommer imidlertid i en situation, hvor de på grund af pres fra ejendomsmægleren - for eksempel hvis der er flere potentielle købere til en ejendom - vælger at skrive under på købsaftalen, inden aftalegrundlaget er gennemgået med Deres rådgiver.

Kan De af en eller anden grund ikke nå at gennemgå købsaftalen og papirerne med Deres rådgiver, før De underskriver købsaftalen, bør De sikre Dem, at der bliver indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen, inden De skriver under, således at De ikke er bundet af Deres underskrift uden videre.

Derved kan De undgå at skulle betale den dyre fortrydelses godtgørelse til sælger, hvad enten De vælger at træde tilbage fra handlen, fordi der måtte være problemer med denne, eller hvis De slet og ret ønsker at komme ud af handlen.

Gratis fortrydelsesret

Med et Rådgiverforbehold kan De underskrive en købsaftale men blive løst fra den, hvis Deres rådgiver (e) ikke godkender handlen. Normalt skal man betale 1% af købssummen, hvis man fortryder. Det skal De ikke, hvis De har indføjet et rådgiverforbehold. 

Inden underskrift skal De bede ejendomsmægleren vise Dem, hvor i købsaftalen forbeholdet står sort på hvidt. 

Såfremt mægleren ikke har indsat forbeholdet i købsaftalen, kan De selv skrive teksten til i købsaftalen - gerne på "afslutningssiden", hvor De skal påføre Deres underskrift. Husk at benytte kuglepen eller lignende.

Forbeholdets ordlyd

Formuleringen af forbeholdet.

Et rådgiverforbehold skal skrives ind i selve købsaftalen og kan formuleres således:

Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers rådgiver kan godkende købsaftalen i dens helhed. Eventuelle indsigelser skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den ........ 200..... kl. 12.00. I modsat fald er købers underskrift bindende.”

Fristen bør af hensyn til rådgiverens mulighed for at se på sagen og rådføre sig med Dem ikke sættes kortere end tre hverdage.

Man ser undertiden en anden formulering, f.eks. at handlen er betinget af rådgiverens godkendelse af aftalens juridiske indhold, men en sådan begrænsning er ikke tilfredsstillende. 

Rådgiveren ville nemlig i dette tilfælde kun kunne hjælpe Dem ud af købet uden omkostninger, hvis de aftalte vilkår f.eks. giver problemer med handlens gennemførelse i forhold til offentlige myndigheder eller til private. 

Prisen, overtagelsesdagen, kursen på sælgerpantebrevet og andre lignende forhold kan der derimod ikke ændres på.

De skal ikke acceptere andet...

De skal under ingen omstændigheder acceptere, at klausulen formuleres sådan, at handlen alene er betinget af Deres banks økonomiske godkendelse eller af rådgivers juridiske godkendelse, idet det er meget uklart, hvad der egentlig menes med sådanne begrænsninger. De stilles for ringe, hvis De ikke bruger den ovennævnte formulering.

De skal heller ikke acceptere, at klausulen formuleres således, at handelen betragtes som godkendt, hvis Deres rådgiver eller Deres bank ikke er fremkommet med indsigelser inden en meget kort frist. Hvis ejendomsmægleren ikke vil gå med til, at godkendelsesklausulen formuleres nøjagtigt, som angivet ovenfor, tilrådes det at undlade at underskrive købsaftalen - uanset hvor meget ejendomsmægleren presser Dem.

Det koster at bruge fortrydelsesret – ikke rådgiverforbehold

Reglerne om fortrydelsesret gør det ikke overflødigt at få indføjet en godkendelsesklausul i købsaftalen. 

Hvis De kun bruger den generelle fortrydelsesret, skal De betale en godtgørelse til sælgeren på 1% af den nominelle købesum. Det skal De ikke, hvis De har betinget Deres køb af Deres rådgivers endelige godkendelse af handlen i sin helhed, og rådgiveren herefter på Deres vegne meddeler, at han ikke kan godkende aftalen.

Tidsfrist

Som køber skal De være opmærksom på, at Rådgiverforbeholdet normalt angives med en tidsfrist, indenfor hvilken Deres rådgiver skal gøre Deres indsigelser gældende.

Tidsfristen bør som minimum give Deres rådgiver to fulde arbejdsdage - regnet fra det tidspunkt sagen modtages på rådgivers kontor - til at gennemgå købsaftalen og alt det andet materiale, som De får fra ejendomsmægleren. Husk, at materialet typisk er ganske omfattende!

Hos BoligAssistancen bestræber vi os dog altid på at behandle Deres sag hurtigst muligt efter modtagelsen af sagens dokumenter - ofte samme dag - men da vi tillige skal have lejlighed til at drøfte sagen igennem med Dem, vil fristens længde blandt andet være beroende på, hvor fleksibel De er i Deres dagsprogram (med henblik på afholdelse af et telefonmøde med os).